Con la entrada en vigor del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, el mercado inmobiliario argentino enfrenta un nuevo escenario legal que redefine las reglas del juego para propietarios e inquilinos. Una de las principales áreas de impacto son los contratos de locación, particularmente ante situaciones de rescisión anticipada o venta de propiedades alquiladas.
Este DNU derogó artículos clave de las leyes 27.551 y 27.737, devolviendo a las partes una mayor libertad para pactar condiciones específicas, lo que representa una oportunidad, pero también un riesgo para quienes no cuenten con asesoramiento adecuado. El cambio más significativo es que ahora todo depende de lo que se acuerde y se escriba en el contrato.
Una de las consultas más frecuentes desde que rige el nuevo marco legal es: ¿qué sucede si el propietario decide vender un inmueble que está alquilado? ¿Puede exigir la desocupación del inquilino? La respuesta depende, principalmente, de lo que se haya pactado en el contrato. Según Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, el dueño solo podrá exigir la entrega del inmueble si el contrato prevé explícitamente la posibilidad de rescisión anticipada por venta.
En tal caso, el locador debe notificar al inquilino con un mínimo de cuatro meses de antelación y abonar una indemnización previamente acordada. Si el contrato no establece esta cláusula, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta el vencimiento del contrato, incluso si la propiedad cambia de dueño.
Enrique Abatti, abogado especializado en derecho empresarial, aclara que el contrato se transfiere automáticamente al nuevo propietario, quien queda obligado a respetar las condiciones originales hasta su finalización. “Si el nuevo dueño quiere ocupar el inmueble, deberá negociar la salida anticipada con el inquilino, probablemente mediante una compensación”, señala.
Para evitar conflictos, los expertos recomiendan incluir en el contrato una cláusula basada en el artículo 1189 inciso b) del Código Civil y Comercial, que permite establecer que el contrato queda supeditado a la venta. Así, el locador puede pedir la desocupación, pero siempre notificando con antelación y ofreciendo una indemnización. Abatti sugiere que esta cláusula sea clara, específica y firmada tanto por el inquilino como por el garante en una hoja adicional, para evitar impugnaciones judiciales.
Por otro lado, el DNU también introdujo modificaciones en cuanto a la rescisión anticipada por parte del inquilino. A partir de ahora, el locatario puede finalizar el contrato en cualquier momento, sin necesidad de justificar la decisión ni cumplir un plazo mínimo. Solo debe comunicarlo de forma fehaciente, lo que, según algunos especialistas, genera un desequilibrio contractual.
Para prevenir este tipo de situaciones, se aconseja establecer en el contrato un plazo mínimo de permanencia —usualmente de seis meses a un año— y un período de preaviso razonable, como 30 o 60 días. Mariano Esper, abogado y profesor en la UBA y la Universidad Austral, señala que el contrato puede incluso prever que la notificación se realice por medios electrónicos, como correo o WhatsApp, siempre que ambas partes lo acuerden por escrito.
Respecto a la penalización por rescisión anticipada, el DNU establece que el inquilino deberá abonar un 10% del saldo de los alquileres restantes hasta la finalización del contrato. Esta fórmula, según Esper, es más clara y equitativa que la anterior, que variaba según el momento en que se ejercía la opción. Sin embargo, recomienda aclarar si ese 10% se calcula sobre el monto actualizado o sobre el valor original del contrato, especialmente en convenios con ajustes trimestrales o ligados a la inflación.
Otro punto clave es el derecho del propietario a mostrar la propiedad si desea venderla. En ausencia de una cláusula específica, el inquilino no está obligado a permitir visitas. Por eso, se recomienda pactar desde el inicio del contrato días y horarios para la exhibición del inmueble, como sábados por la mañana con al menos 48 horas de aviso previo.
Frente a una venta no contemplada en el contrato, los especialistas plantean dos caminos posibles: negociar una compensación con el inquilino para que abandone el inmueble voluntariamente o buscar compradores interesados en adquirir la propiedad con el contrato vigente. “Muchos inversores valoran las propiedades con renta inmediata”, afirma el corredor inmobiliario Alberto Héctor Loyarte.
La jurisprudencia, además, suele fallar a favor del inquilino cuando se detectan cláusulas abusivas. Por ello, se desaconseja exigir la desocupación inmediata sin acuerdo ni indemnización. “Es preferible acordar una salida ordenada que enfrentar un proceso judicial”, advierte Esper.
La redacción del contrato se convierte así en la herramienta más poderosa para evitar conflictos. Los especialistas coinciden en la importancia de detallar condiciones como el índice de actualización, moneda de pago, garantías, responsabilidades sobre el mantenimiento y mecanismos de resolución de conflictos. También es fundamental que el inquilino documente el estado del inmueble al ingresar, conserve los recibos de pago y consulte con un abogado antes de firmar.
En definitiva, el nuevo régimen otorga una mayor autonomía, pero exige un alto grado de previsión. Tanto propietarios como inquilinos deben adaptarse a este nuevo paradigma, donde la letra del contrato define el alcance de los derechos y obligaciones. Consultar a un asesor legal antes de firmar ya no es un lujo: es una necesidad para evitar sorpresas y garantizar acuerdos justos.
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