En el segmento de los alquileres, el análisis parte de un contexto diferente al que dominó buena parte de 2024. Tras un año marcado por fuertes tensiones y ajustes abruptos, el inicio de 2025 muestra un escenario más ordenado, con una inflación más baja y contratos que se actualizan sin sobresaltos significativos. En ese marco, el freno momentáneo en la difusión de los indicadores no generó, hasta ahora, reacciones visibles en el mercado.
Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explicó que el sector llega a esta situación con un nivel de estabilidad que no existía un año atrás. La menor volatilidad de los precios y la desaceleración inflacionaria, sostuvo, reducen el margen para conductas defensivas por parte de los propietarios. “El impacto real aparece solo si la interrupción se prolonga y erosiona la confianza en los índices, algo que por el momento no ocurre”, señaló.
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Actualmente, la mayoría de los contratos de alquiler contempla esquemas de actualización vinculados a la inflación. En ese esquema, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL) siguen siendo referencias centrales. El IPC se utiliza en muchos acuerdos privados, mientras que el ICL —que combina inflación y salarios— continúa vigente para contratos firmados bajo la ley derogada a fines de 2023 y para algunos posteriores al DNU que mantuvieron ese mecanismo.
Según Gómez Picasso, el freno en la actualización de los índices tendría un efecto muy limitado. En los pocos casos en los que la fecha de ajuste coincide exactamente con estos días, el inquilino podría abonar el alquiler sin actualización y, una vez publicado el índice, pagar la diferencia correspondiente. “Se trata de una situación poco frecuente, ya que los contratos que ajustan por IPC y los de ICL son cada vez menos y, además, deberían coincidir con una actualización anual puntual en este breve lapso. Una demora de pocos días o incluso de 15 días no debería generar distorsiones relevantes en el mercado”, afirmó.
En la misma línea se expresó Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, quien aseguró que no se registran cambios ni reacciones en contratos nuevos o renovaciones. Según explicó, cuando se producen desalineamientos de valores, el propio mercado tiende a reacomodarse entre las partes, con la mediación de corredores e inmobiliarias. “Los mayores conflictos se concentraron en 2024, cuando la inflación mensual era muy alta y los ajustes generaban saltos fuertes”, recordó. En contraste, describió al presente como un período de “calma llamativa”, con menos tensiones y menor necesidad de correcciones abruptas.
Braña agregó que, aun con una metodología distinta de medición, la diferencia anual de inflación sería marginal. Un desvío de dos puntos porcentuales, indicó, no modifica las decisiones de propietarios e inquilinos y se diluye dentro de los esquemas de actualización vigentes. “Solo un cambio drástico en los índices podría generar un efecto real, algo que hoy no aparece en el horizonte”, concluyó.
El análisis se extiende al mercado de créditos hipotecarios, especialmente a los ajustados por inflación. Federico González Rouco, economista especializado en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, sostuvo que la suspensión de los indicadores no tiene relevancia práctica para quienes pagan cuotas que se ajustan por inflación más UVA. Explicó que las diferencias entre la canasta vigente y una eventual canasta actualizada son muy pequeñas en el contexto actual, con variaciones de décimas que no alteran el esfuerzo mensual de los tomadores.
Incluso en un escenario de inflación más alta, consideró que el impacto habría sido acotado. Recordó que durante 2024, con fuertes cambios de precios relativos, una actualización con una canasta distinta podría haber generado cuotas levemente superiores, pero sin modificar el funcionamiento del mercado. En la coyuntura actual, remarcó, no hay efectos sobre los créditos ni sobre el acceso al financiamiento, y tampoco se esperan cambios en marzo, ya que las estimaciones con una u otra metodología arrojan resultados muy similares.
González Rouco señaló que la principal diferencia entre las canastas se vincula con la mayor ponderación de los servicios en la metodología más reciente. En contextos de fuertes ajustes tarifarios, esa composición suele reflejar aumentos más altos. Sin embargo, subrayó que ese proceso ya ocurrió el año pasado y que hoy no se observa un nuevo factor de presión. En un escenario de inflación más predecible, sostuvo, ambas metodologías tienden a converger.
Donde sí aparece una preocupación mayor es en el rubro expensas, un gasto que ya representa una carga significativa para los hogares. En la Ciudad de Buenos Aires, las expensas promedio rondan los 250 mil pesos mensuales, mientras que en la provincia de Buenos Aires se ubican cerca de los 200 mil. Para muchas familias, se trata de uno de los principales factores de presión sobre el presupuesto doméstico, con un peso comparable al del alquiler o la cuota del crédito.
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que el freno en los indicadores del INDEC no debería generar un impacto inmediato en las expensas. Detalló que los principales motores de los aumentos no dependen de los índices, sino de las paritarias de los encargados, los contratos de abonos y, en menor medida, los servicios. “Los acuerdos salariales ya fijan valores para los próximos meses y muchos contratos con proveedores se renegocian de forma anual”, precisó.
No obstante, Loisi advirtió que los problemas con los índices oficiales suelen reflejarse antes en los alquileres que en las expensas. Cuando se pierde confianza en los datos o estos dejan de publicarse, explicó, las partes tienden a abandonarlos como referencia y los ajustes pasan a definirse por expectativas. “Ese mecanismo históricamente perjudica a los inquilinos, porque los aumentos suelen ubicarse por encima de la inflación real”, señaló.
Consultado sobre qué ocurre ante la ausencia de datos actualizados, aclaró que las expensas no se ajustan por índices preestablecidos, sino que reflejan los gastos reales del consorcio, compuestos por salarios, contratos y reparaciones. Por ese motivo, el vacío estadístico no paraliza la administración, aunque sí puede generar tensiones en la negociación con proveedores si se pierde una referencia confiable para actualizar valores.
En síntesis, el freno en la actualización de los indicadores del INDEC no muestra, por ahora, efectos concretos en alquileres ni en créditos hipotecarios, pero vuelve a encender una señal de alerta sobre la importancia de contar con estadísticas oficiales previsibles. En un mercado donde la confianza es un insumo central, cualquier interrupción prolongada puede terminar trasladándose a precios, expectativas y decisiones que impactan de lleno en el costo de la vivienda.
Fuente: Ámbito
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