Este domingo se cumple un año desde que el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 derogó la Ley de Alquileres en Argentina, una medida anunciada por el presidente Javier Milei pocos días después de asumir su cargo. En ese entonces, el mandatario señaló que el objetivo era “recuperar la funcionalidad del mercado inmobiliario y evitar que alquilar sea una odisea”. Doce meses después, el panorama del sector exhibe cambios importantes.
En 2023, el mercado de alquileres enfrentaba una fuerte crisis: escasez de propiedades ofrecidas en pesos, contratos obligatorios de tres años y ajustes indexados por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que se volvían insostenibles en un contexto de alta inflación. Muchos propietarios optaban por retirar sus inmuebles del mercado o aceptar prórrogas solo bajo estrictas condiciones.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado cambió drásticamente. Estos son los principales factores que redefinieron la dinámica entre propietarios e inquilinos:
- Aumento de la oferta y mayor dinamismo
La oferta de propiedades para alquiler creció considerablemente. Según Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), “el incremento de opciones generó negociaciones más flexibles y favoreció a los inquilinos, ya que el 90% de los contratos actuales se acuerdan en pesos”. Por su parte, Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra),destacó que la disponibilidad de inmuebles se triplicó, eliminando listas de espera y estabilizando precios.
- Reducción en los precios
Los alquileres experimentaron una baja en términos reales. Abatti señaló que “la libertad contractual permitió negociaciones de precios personalizadas”, además subrayó que los precios bajaron un 36% promedio en comparación con la inflación.
- Flexibilidad contractual
El mercado actual permite a las partes acordar plazos, precios y ajustes sin restricciones. Según Ginevra, esto ha generado contratos más justos y adaptados a las necesidades individuales.
- Mejores condiciones para las partes
La mayor previsibilidad económica y la estabilidad inflacionaria beneficiaron tanto a propietarios como a inquilinos. Muchos inmuebles que habían sido retirados del mercado volvieron al alquiler, incentivados por un contexto de seguridad jurídica y mejores condiciones para el desarrollo de proyectos habitacionales.
- Desafíos en la diversificación de la oferta
Aunque la oferta creció, persisten problemas en determinados segmentos, como la escasez de unidades grandes de cuatro ambientes o más. Este es un aspecto que aún limita el acceso a viviendas para familias numerosas.
- Impulso a desarrollos y blanqueo
El reciente DNU 1017/2024, que promueve la compra de viviendas en pozo y el blanqueo de capitales, promete ser un catalizador para futuros proyectos de vivienda. Enrique Abatti (h), directivo de la Cámara de Propietarios, afirmó que estas medidas incentivarán inversiones en fideicomisos y mejorarán el acceso habitacional.
- Qué falta para equilibrar el mercado
Entre los retos pendientes se destacan la necesidad de reducir la carga impositiva, garantizar la estabilidad inflacionaria y mantener la desregulación. Bibiana Varela Guijarro, directiva de la Capra, afirmó que “la seguridad jurídica y económica son fundamentales para atraer inversiones y garantizar accesibilidad habitacional”.
En cuanto a los temas más controvertidos, como los desalojos exprés, Ginevra sostuvo que “menos requisitos para ingresar a un alquiler facilitan el acceso a sectores más vulnerables”.
Un futuro incierto
Aunque las mejoras son evidentes, la seguridad jurídica sigue siendo un tema relativo. Ante posibles cambios de gobierno, persiste la incertidumbre sobre la reinstauración de regulaciones que podrían afectar los acuerdos privados.
