La ciudad de Posadas enfrenta una preocupante situación en materia urbanística: más de 500 edificios permanecen en condición irregular, sin cumplir con los requisitos exigidos por el Código de Edificación vigente. Esto ocurre a pesar de que la Municipalidad prorrogó hasta junio de 2025 un régimen especial que permite a desarrolladores, constructores y fideicomisos subsanar estas irregularidades y obtener el tan necesario Certificado Final de Obra. El bajo nivel de adhesión al programa alarma a las autoridades municipales, que advierten sobre las consecuencias legales y patrimoniales para miles de propietarios.
La normativa en cuestión, conocida como Ordenanza XVIII Nº 304, fue impulsada con el objetivo de otorgar una instancia excepcional para que construcciones que no cumplieron los trámites administrativos o realizaron ampliaciones sin declarar, puedan regularizar su situación sin enfrentar sanciones mayores. El régimen contempla beneficios como la exención de multas y la posibilidad de presentar planos actualizados para ser evaluados por la Dirección General de Obras Privadas. Sin embargo, el nivel de respuesta ha sido, hasta ahora, escaso.
De acuerdo con datos oficiales proporcionados por la Dirección de Obras Privadas de la Municipalidad, más de 500 edificios han sido identificados con algún tipo de infracción o incumplimiento normativo. De ese total, sólo 50 consorcios iniciaron el trámite de regularización, y apenas 24 completaron el pago del canon correspondiente. Lo más preocupante: únicamente 6 edificios han logrado concluir exitosamente el proceso y obtener el Certificado Final de Obra, un documento clave para dar validez legal a las propiedades construidas.
El rol del Certificado Final de Obra
Este certificado es mucho más que un mero trámite: sin él, no es posible escriturar legalmente una propiedad, lo cual impide que el propietario tenga un título de dominio pleno. En consecuencia, miles de personas que compraron departamentos o unidades funcionales en edificios nuevos o usados están imposibilitadas de registrar su propiedad ante el Registro de la Propiedad Inmueble. En muchos casos, ni siquiera están al tanto de esta situación.
Marcelo Mazur, secretario de Planificación Estratégica y Territorial de la Municipalidad de Posadas, explicó que el régimen apunta a brindar seguridad jurídica tanto a propietarios como a futuros compradores. “Con esta ordenanza se pretende regularizar aquellas construcciones que están fuera del Código de Edificación, muchas veces por ampliaciones no declaradas o por haber iniciado obras sin planos aprobados”, detalló el funcionario.
Mazur también hizo una advertencia clara: el boleto de compraventa, documento que muchos compradores consideran suficiente, no equivale a la titularidad del inmueble. “El boleto es un acuerdo entre partes, pero no otorga derechos reales. Para ser considerado propietario legítimo ante el Estado y registrar la propiedad, es indispensable contar con el Certificado Final de Obra emitido por un profesional matriculado y visado por la Municipalidad”, recalcó.
Una oportunidad que muchos están dejando pasar
Pese a los beneficios que ofrece el régimen especial, su baja adhesión plantea varios interrogantes. Algunas fuentes del sector inmobiliario indican que existe una falta de información adecuada hacia los propietarios, quienes desconocen tanto el alcance de la ordenanza como las consecuencias legales de no regularizar su situación.
Por otro lado, desarrolladores y fideicomisos podrían estar demorando su adhesión debido a costos asociados al trámite, la complejidad técnica de adecuar construcciones fuera de norma, o incluso la falta de voluntad de asumir la responsabilidad por obras que no fueron correctamente ejecutadas desde el inicio.
Desde el Colegio de Arquitectos de Misiones y otras entidades profesionales se ha instado a que los desarrolladores trabajen en conjunto con arquitectos y técnicos especializados para avanzar con la presentación de planos actualizados. El proceso de regularización requiere un análisis técnico que puede incluir desde inspecciones in situ hasta la adecuación de documentación catastral y estructural.
El impacto en el mercado inmobiliario y la seguridad urbana
Además de los efectos legales y patrimoniales, la falta de regularización de edificios impacta negativamente en el mercado inmobiliario. Las propiedades en edificios sin Certificado Final de Obra no pueden acceder a créditos hipotecarios, lo que limita su valor de reventa y reduce las posibilidades de que el comprador pueda financiar su adquisición.
Asimismo, desde el punto de vista de la planificación urbana, la existencia de construcciones irregulares dificulta el control del crecimiento urbano y la prestación adecuada de servicios públicos, como agua, cloacas, electricidad y recolección de residuos.
Las autoridades municipales insisten en que esta moratoria representa una última oportunidad para que cientos de edificios se pongan en regla sin enfrentar sanciones graves. “Queremos ordenar la ciudad, pero también proteger a los vecinos que confiaron en desarrollos que no siempre cumplieron con lo estipulado por la normativa”, manifestó Mazur.
Un llamado a la acción
A menos de un año de que venza el plazo establecido por la ordenanza, la Municipalidad de Posadas hace un llamado urgente a los desarrolladores, fiduciarios, arquitectos y consorcios a que se acerquen a la Dirección de Obras Privadas para iniciar los trámites. La advertencia es clara: una vez vencido el régimen especial, no habrá contemplaciones y las construcciones en infracción podrían ser sancionadas con multas, clausuras y, eventualmente, limitaciones en el uso y comercialización de las unidades.
El desafío ahora es lograr que la normativa no quede en letra muerta y que, antes del vencimiento en junio de 2025, una mayor parte de los edificios en falta se sumen al proceso de regularización. La seguridad jurídica de miles de propietarios depende de ello.
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