El régimen legal de los edificios sometidos a propiedad horizontal enfrenta una problemática de larga data que afecta a consorcios de todo el país, especialmente fuera de los grandes centros urbanos. La imposibilidad de cumplir con la obligación de llevar libros contables rubricados ha sido una limitación estructural para numerosos consorcios en distintas jurisdicciones.
Desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los consorcios pasaron a ser considerados personas jurídicas privadas. Esto les impone obligaciones que antes no eran exigibles, como llevar una contabilidad formal y rubricar sus libros contables y de actas. Sin embargo, muchas provincias no cuentan con sistemas administrativos adecuados que permitan a los consorcios cumplir con estas nuevas exigencias legales.
Un decreto que impulsa la inscripción voluntaria
En respuesta a esta falencia normativa y administrativa, el Gobierno nacional oficializó una medida clave mediante el Decreto 487/2025. A través de esta norma, el Poder Ejecutivo insta a los registros públicos y organismos de contralor societario provinciales a habilitar sistemas que permitan la inscripción voluntaria de consorcios de propiedad horizontal. Esta inscripción es condición necesaria para que los consorcios puedan formalizar su contabilidad, en línea con los artículos 320 a 331 del Código Civil y Comercial.
El decreto no impone la obligatoriedad de dicha inscripción ni crea un registro nacional unificado. En cambio, establece un marco de coordinación entre la Inspección General de Justicia (IGJ) y los organismos provinciales para que desarrollen registros especiales en sus respectivas jurisdicciones. El objetivo es brindar una solución concreta a la falta de mecanismos legales que impiden a los consorcios cumplir con la normativa vigente.
El antecedente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La medida toma como referencia la experiencia implementada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires desde 2024. Allí, la IGJ estableció un régimen especial mediante la Resolución General 15/24, que permite a los consorcios inscribirse voluntariamente como personas jurídicas y acceder a la rúbrica de libros obligatorios. Este sistema facilita que los administradores puedan cumplir formalmente con sus funciones y brinda mayor transparencia a la gestión de los fondos comunes.
Aunque el nuevo decreto no impone el mismo régimen al resto del país, sí alienta a replicar esa experiencia. La intención es que las provincias adopten mecanismos similares, adaptados a sus realidades locales, pero con el mismo objetivo: permitir que los consorcios regularicen su situación administrativa y se ajusten al marco legal vigente.
Implicancias de la medida para consorcios y administradores
Con la posibilidad de inscribirse formalmente como personas jurídicas, los consorcios podrán acceder a herramientas legales fundamentales para su funcionamiento. Esto incluye la rúbrica de libros contables, de actas y otros registros que permiten documentar de manera oficial las decisiones tomadas en asambleas, los movimientos financieros y las actividades de mantenimiento o contratación de servicios.
Esta formalización es clave para mejorar la transparencia en la administración de los fondos comunes, facilitar auditorías internas y externas, y resolver con mayor claridad eventuales conflictos entre copropietarios. También permitirá profesionalizar la tarea de los administradores, quienes muchas veces se ven impedidos de cumplir con sus obligaciones por la falta de mecanismos habilitados en sus respectivas jurisdicciones.
Beneficios esperados y desafíos de implementación
La implementación efectiva del Decreto 487/2025 tiene el potencial de mejorar sustancialmente la administración de miles de edificios en todo el país. La inscripción voluntaria en registros provinciales contribuirá a una mejor identificación de los consorcios, facilitará el acceso a documentación clave y promoverá una cultura de cumplimiento legal.
Sin embargo, el éxito de la iniciativa dependerá de la voluntad de las provincias para crear y operar estos registros especiales. También será necesario que se capacite adecuadamente a los administradores y se concientice a los copropietarios sobre la importancia de la formalización. En muchas zonas, el desconocimiento o la falta de acceso a servicios administrativos adecuados podría dificultar la adhesión al nuevo sistema.
Otro desafío relevante será la articulación entre organismos provinciales y nacionales para asegurar que los registros creados sean interoperables y permitan un seguimiento adecuado del cumplimiento normativo. Aunque el decreto plantea una inscripción voluntaria, es probable que, con el tiempo, esta formalización se vuelva un estándar esperado por los propietarios y las instituciones.
Una oportunidad para modernizar la gestión consorcial
La medida oficializada por el Gobierno representa una oportunidad para modernizar y ordenar la gestión de los consorcios de propiedad horizontal en todo el país. La posibilidad de llevar libros rubricados conforme a derecho y de registrar formalmente la existencia jurídica del consorcio permitirá avanzar hacia un sistema más transparente, eficiente y ajustado a la normativa vigente.
Si bien el camino hacia la implementación plena de esta política será gradual y requerirá coordinación entre distintos niveles de gobierno, el decreto marca un paso significativo en la dirección correcta. En un contexto donde la informalidad aún persiste en numerosos ámbitos de la vida urbana, contar con consorcios organizados y legalmente reconocidos será clave para garantizar una convivencia armónica y una administración responsable de los edificios compartidos.
La formalización también puede traducirse en una mejor defensa de los derechos de los propietarios frente a situaciones irregulares o abusivas, así como en una mayor posibilidad de acceso a servicios, seguros o beneficios fiscales que exigen condiciones de regularidad legal. En definitiva, esta iniciativa puede marcar el inicio de una nueva etapa en la historia de la propiedad horizontal en Argentina.
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