Según el informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), el costo de construcción medido entre agosto y octubre de 2025 cayó 5,36%. El descenso se explicó por dos movimientos simultáneos: una estabilización del costo en moneda local y un recorrido alcista del dólar paralelo en ese período. En paralelo, el precio de venta en pozo avanzó 2,36% a noviembre de 2025, lo que reconfiguró la cuenta de rentabilidad esperada para nuevos desarrollos.
El resultado práctico fue un alivio en la ecuación del desarrollador: el costo en dólares dejó de presionar al ritmo que mostró en meses previos, mientras la demanda sostuvo los valores de preventa. Ese cambio impactó en la estrategia del inversor: el pozo recuperó atractivo como “entrada” con descuento y pago escalonado.
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Hipotecas y escrituras: el motor del repunte, con señales de desaceleración
El reacomodamiento no se explicó solo por costos. La actividad de escrituras exhibió un salto sostenido durante 2025, con fuerte participación del crédito hipotecario.
Entre enero y octubre de 2025, las escrituras de compraventa acumularon una suba del 37%. Dentro de ese total, las escrituras hipotecarias crecieron 449,59% en el mismo período, un salto asociado a menor ritmo inflacionario y mayor oferta de líneas crediticias. A octubre, la participación de hipotecas sobre el total de escrituras llegó a 21,85%, con un dato puntual: en el décimo mes del año se registraron cerca de 1.500 operaciones apalancadas con crédito.
Ese nivel de demanda impactó sobre el stock. En octubre, el indicador de meses/años necesarios para agotar la oferta de departamentos en la Ciudad quedó en torno a 1 año, una señal de absorción acelerada. El mismo informe advirtió, sin embargo, que el proceso empezó a perder velocidad por mayores tasas y condiciones de acceso más exigentes definidas por los bancos.
El “stock viejo” se agota y el pozo sube más que la unidad terminada
Durante buena parte del año, la lógica favoreció a las unidades a estrenar: muchos propietarios ofrecieron valores sostenidos por costos históricos, más bajos que los de reposición. Ese margen se achicó cuando el stock de unidades terminadas con “precio viejo” empezó a agotarse.
En ese nuevo escenario, los precios en pozo mostraron un desempeño superior al del producto terminado. Desde junio, los valores en pozo subieron 3,41%, mientras que las unidades terminadas aumentaron 1,79%. La tendencia se sostuvo durante el último año, con el pozo creciendo por encima de las unidades a estrenar.
Además del diferencial de precio, el pozo conserva un atributo financiero: permite pagar en cuotas a lo largo del avance de obra y capturar la valorización típica de un proyecto conforme se acerca la entrega.
Por qué el pozo aparece como opción de capitalización
Los fundamentos que sostienen la preferencia por el pozo combinan precio de entrada, esquema de pago y expectativa de valorización:
- Precio de ingreso: la compra en pozo suele ubicarse entre 20% y 30% por debajo del valor final de una unidad terminada.
- Financiación “natural”: el plan de cuotas durante la obra reduce la necesidad de tomar crédito desde el inicio.
- Rentabilidad implícita: la brecha entre precio inicial y valor al finalizar la construcción genera un rendimiento que, según lecturas del mercado, puede superar alternativas financieras tradicionales en dólares.
- Reposición y escasez de stock: al agotarse unidades terminadas con costos previos, los nuevos proyectos trasladan costos de reposición actualizados y ajustan valores desde el pozo.
Costo alto, aunque baje: la tensión entre historia y presente
La baja reciente no eliminó un problema estructural: el costo de edificar en CABA sigue en niveles altos. El costo superó los US$ 1.300 por metro cuadrado, y si se compara con el promedio de 2018, en octubre se ubicó 29,36% por encima. En contraste, el recorrido del precio en pozo en el mismo período mostró una variación de 1,97%, una brecha que ayuda a explicar por qué la rentabilidad del sector quedó bajo presión y por qué muchos emprendimientos nuevos ajustaron sus precios.
Esa tensión también explica un fenómeno que puede parecer contradictorio: en varios barrios, el metro cuadrado en pozo puede quedar por encima del de unidades a estrenar, porque estas últimas todavía reflejan costos anteriores. En cambio, el pozo incorpora costos de reposición y una proyección de inflación en dólares hacia adelante, lo que eleva el valor de entrada.
Empleo y costos de referencia: señales mixtas
En el frente laboral, el IERIC registró una estabilización del empleo en la construcción, con variaciones leves hasta agosto, un dato que sugiere continuidad del ritmo de obra. En costos, el Índice CAC creció a un ritmo cercano a la inflación, pero se mantuvo por encima del IPC y también por encima del dólar blue, un comportamiento que empujó el costo de construcción a niveles elevados.
Con crédito activo, menor presión reciente del costo de obra en dólares y stock de estrenos “baratos” en retroceso, el pozo volvió a posicionarse como herramienta de capitalización. El cambio no elimina riesgos: el retorno depende de la consistencia del desarrollador, el ritmo de obra y la evolución de costos y financiamiento. Pero los datos del segundo semestre de 2025 muestran un corrimiento de la ventaja comparativa hacia la preventa, con precios que ya corren por delante del producto terminado.
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