La combinación de una inflación en descenso, una mayor estabilidad del tipo de cambio y el regreso del crédito hipotecario están generando un nuevo ciclo de crecimiento en el mercado inmobiliario argentino, especialmente en el segmento de compra-venta de unidades usadas. Este fenómeno, que comenzó a tomar fuerza a inicios de este año, se refleja en un fuerte repunte en la cantidad de operaciones y en una notable aceleración en los tiempos de venta de las propiedades.
Uno de los datos más elocuentes que marcan este cambio de escenario es el tiempo promedio que tarda una vivienda en venderse desde su publicación. Mientras que en el año 2020 ese plazo era de 10,3 años, en marzo de 2025 se redujo drásticamente a tan solo 1,8 años. Este acortamiento evidencia un mercado mucho más activo, con mayor liquidez y un renovado interés por parte de los compradores.
El principal motor detrás de esta reactivación es, sin lugar a dudas, el retorno del crédito hipotecario. Según datos recientes del Colegio de Escribanos, el 20% de las escrituras realizadas en lo que va del año se concretaron mediante algún tipo de financiamiento hipotecario. Esta cifra contrasta de forma contundente con la situación de apenas un año atrás, cuando el crédito prácticamente había desaparecido del panorama financiero argentino.
El acceso al crédito está permitiendo que muchas personas y familias puedan finalmente dar el salto hacia una vivienda más amplia, algo que, para muchos, había sido un sueño postergado. Así, es cada vez más frecuente ver operaciones donde compradores pasan de un monoambiente a un departamento de dos ambientes, o de un dos ambientes a uno de tres. En menor medida, también se observan movimientos hacia unidades de cuatro ambientes, aunque estos casos son menos habituales por su mayor valor.
El crédito hipotecario es, históricamente, el gran dinamizador del mercado inmobiliario. Por eso, si se consolida la baja de la inflación, y con ella la reducción de las tasas de interés, es esperable que el porcentaje de escrituras con financiamiento siga creciendo. Esto traería aparejada una mayor cantidad de operaciones, un círculo virtuoso que beneficiaría a todos los actores del sector: compradores, vendedores, inmobiliarias, bancos y escribanos.
Sin embargo, este dinamismo aún no se ha trasladado con la misma fuerza al mercado de unidades a estrenar o en pozo. Las razones son varias. Por un lado, existe todavía un importante sobrestock de propiedades usadas a precios más competitivos, lo que limita el atractivo de las nuevas unidades. Por otro, el crédito hipotecario aún no se ha extendido a este segmento, lo que dificulta su acceso para muchos potenciales compradores.
Frente a este escenario, los desarrolladores inmobiliarios están apelando a la creatividad para mantener la competitividad de sus proyectos. Con el aumento de los costos en dólares registrado durante el último año y medio, muchas empresas del sector han comenzado a ofrecer esquemas de financiación propios, adaptados a las posibilidades del comprador argentino actual. Estas alternativas buscan acercar los desarrollos nuevos a un público que demanda viviendas con estándares modernos de calidad, confort y eficiencia.
El sector ve con optimismo las señales que podrían apuntar a una recuperación más sostenida del mercado de pozo. La apertura de la economía y la posible salida del cepo cambiario están generando expectativas favorables, tanto entre los desarrolladores como entre los compradores. Además, ya se están observando bajas en los precios de algunos insumos nacionales —como la chapa, el hierro, los porcelanatos, hornos y anafes— y una desaceleración en el ritmo de aumentos de otros productos. Esta tendencia podría contribuir a moderar los costos de construcción en los próximos meses.
Lo que se vislumbra es un mercado inmobiliario en transformación. Un ecosistema más dinámico, donde todos los eslabones de la cadena —fabricantes de materiales, importadores, distribuidores, comercializadores, constructores, desarrolladores, entidades financieras y aseguradoras— comienzan a tomar conciencia de la necesidad de trabajar articuladamente para consolidar una verdadera industria de la construcción sólida y sostenida en el tiempo.
Si se analiza el mercado en cuanto al valor de venta para el comprador final, todavía se observan precios promedio por metro cuadrado que se encuentran un 25% por debajo de los picos alcanzados a fines de 2017 y principios de 2018. Lo llamativo es que estos valores conviven con costos de construcción similares a los de aquellos años, lo que sugiere que aún hay margen para una recuperación de precios y un mayor incentivo a la inversión.
En conclusión, el mercado inmobiliario argentino comienza a escribir un nuevo capítulo. Con una macroeconomía algo más ordenada, el regreso del crédito y señales alentadoras en los costos, se abre un escenario de oportunidades que podría marcar el inicio de una nueva etapa de crecimiento y consolidación para el sector.
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