El costo de construir volvió a acelerarse durante mayo, superando al índice de inflación general y encendiendo señales de alerta en el mercado inmobiliario. La suba no solo representa un nuevo desafío para desarrolladores y constructores, sino que también afecta de manera directa la rentabilidad de los proyectos y encarece aún más el acceso a la vivienda para la clase media y sectores inversores.
La evolución del índice que mide el costo de construcción mostró un incremento mensual del 2%, superior al 1,6% registrado en los precios al consumidor durante el mismo mes. Esto interrumpe la tendencia de relativa moderación observada en abril, cuando el aumento había sido apenas del 1,1%, y consolida un repunte en los valores que afecta tanto a obras nuevas como a proyectos en curso.
Récord en el costo por metro cuadrado
Uno de los datos más significativos del informe técnico de mayo fue que el costo promedio de construcción por metro cuadrado alcanzó los $1.198.802,38, sin incluir impuestos, valor del terreno, permisos, ni rentabilidad del desarrollador. Se trata de un récord histórico que reconfigura completamente los cálculos de inversión y viabilidad de nuevos proyectos, y afecta tanto a empresas constructoras como a particulares que buscan edificar una vivienda propia.
Este valor técnico sirve como línea de base para quienes evalúan desarrollar viviendas, edificios multifamiliares, oficinas o proyectos comerciales. El alza implica un impacto directo en los presupuestos de obras y obliga a ajustar márgenes, precios de venta, condiciones de preventa y cronogramas de ejecución.
Mano de obra: el factor que más presiona
La mano de obra fue el principal componente que impulsó el aumento del índice, con una suba mensual del 3,2%. En términos interanuales, el incremento acumulado llegó al 57,2%, en gran parte por efecto de las actualizaciones salariales acordadas en las negociaciones paritarias del sector.
Este componente es uno de los más sensibles de todo el proceso constructivo, ya que muchas etapas de una obra —especialmente en los métodos tradicionales— dependen en forma intensiva del trabajo humano. Desde las tareas preliminares hasta las terminaciones, el costo laboral representa un porcentaje significativo de la inversión total.
Además, a diferencia de los materiales, la mano de obra no puede ser fácilmente sustituida o almacenada, y su ajuste está condicionado por factores macroeconómicos y sindicales que exceden la dinámica del mercado inmobiliario.
Gastos generales y materiales: incrementos persistentes
Los gastos generales también tuvieron un peso importante en la suba de mayo, con un aumento del 4,5% mensual y un 40,4% interanual. Este rubro agrupa diversos costos indirectos vinculados a la obra, como seguros, servicios, honorarios técnicos, logística, administración de obra y alquiler de maquinaria.
Por su parte, los materiales mostraron una variación mensual más moderada, del 0,9%, aunque en la comparación interanual acumulan un alza del 16,4%. Aunque este ritmo de crecimiento es menor al de la inflación general, su impacto se amplifica debido a la cantidad y diversidad de insumos requeridos en cada etapa de una obra.
En muchos casos, la variación de precios de los materiales depende también del tipo de construcción, de la zona geográfica, de la estacionalidad y de la existencia de restricciones en el acceso a ciertos productos, especialmente aquellos con componentes importados o logística compleja.
Diferencia interanual con la inflación general
Un dato llamativo del informe es que, a pesar de la aceleración registrada en mayo, el índice de costos de la construcción acumula un 31,2% de aumento interanual, cifra que todavía se ubica por debajo del 48,3% de inflación general.
Este desfasaje podría interpretarse como una señal de desacople temporal, pero no necesariamente implica alivio para el sector. En un contexto de alta volatilidad económica, los costos de construcción tienden a reaccionar con cierto rezago frente a la inflación, y el repunte reciente puede marcar el inicio de una nueva etapa de encarecimiento generalizado.
Para los desarrolladores, esta diferencia interanual pierde relevancia si la tendencia reciente marca aumentos consecutivos, ya que lo que determina la rentabilidad de un proyecto son los costos al momento de ejecutar cada fase, no el promedio histórico del año.
Qué rubros subieron más
El análisis desagregado del informe revela que algunos rubros específicos de la construcción tuvieron aumentos muy superiores al promedio:
- Trabajos preliminares y excavaciones: +48,9% interanual
- Otros trabajos y gastos: +46,1%
- Pintura: +38,7%
- Albañilería: +36%
- Estructuras portantes, instalaciones y yesería: +35%
En la comparación mensual, el rubro “otros trabajos y gastos” fue el que más creció, con un aumento del 4,1%, mientras que otros sectores como las instalaciones de gas natural y prevención de incendios apenas subieron un 0,1%, lo que sugiere cierta estabilidad en esos segmentos.
Esta heterogeneidad entre rubros refleja cómo algunos componentes están más atados a la evolución salarial y a la demanda de obra nueva, mientras que otros mantienen precios más estables por depender de contratos anuales o productos regulados.
Efecto sobre la rentabilidad de los proyectos
El incremento en el costo de construir tiene un efecto directo sobre la rentabilidad inmobiliaria. A mayor costo por metro cuadrado, menor margen de ganancia para los desarrolladores, especialmente en contextos donde no es posible trasladar todo ese aumento al precio de venta final.
Esta situación obliga a revisar la viabilidad de muchos proyectos que ya estaban ajustados, como desarrollos residenciales para clase media o emprendimientos mixtos en zonas en reconversión. También afecta a obras públicas y viviendas sociales, cuyo presupuesto muchas veces está fijado desde hace meses y no contempla escaladas de este tipo.
La consecuencia puede ser una mayor paralización de obras, el retraso en la entrega de proyectos y la cancelación de lanzamientos planificados para este año. En paralelo, algunos desarrolladores pueden optar por reducir calidades, achicar superficies o reformular los productos para sostener la rentabilidad mínima esperada.
Financiamiento, impuestos y otros costos ocultos
El costo por metro cuadrado que mide el índice no incluye impuestos, permisos, tasas municipales, derechos de construcción, ni el costo financiero del proyecto. Tampoco considera el valor del terreno ni la rentabilidad empresarial. Esto significa que el costo final de un desarrollo puede ser entre un 25% y un 50% más alto que el dato técnico publicado.
En ese sentido, la falta de créditos hipotecarios accesibles y la escasez de líneas de financiamiento para desarrolladores agravan aún más la situación. Muchos proyectos dependen casi exclusivamente de capital propio o de preventas anticipadas, mecanismos que se ven resentidos cuando suben los costos y cae la demanda.
Por otro lado, la carga impositiva sobre el sector sigue siendo elevada, con tributos nacionales, provinciales y municipales que se suman a lo largo del ciclo del proyecto. En algunos distritos, los impuestos pueden representar entre un 12% y un 18% del costo final.
Estrategias para enfrentar los aumentos
Ante este panorama, el sector privado comienza a implementar diversas estrategias para mitigar el impacto del aumento en los costos:
- Optimización de diseño: reducir metros cuadrados sin sacrificar funcionalidad.
- Uso de tecnologías alternativas: como construcción en seco, paneles industrializados o estructuras metálicas.
- Compra anticipada de materiales: para fijar precios y evitar aumentos posteriores.
- Planificación por etapas: ejecutando las obras en tramos según disponibilidad financiera.
- Negociación con proveedores y subcontratistas: para reducir costos indirectos.
- Implementación de modelos BIM: para mejorar la eficiencia en la gestión del proyecto.
Aunque estas estrategias pueden mejorar el rendimiento de cada proyecto, su impacto es limitado cuando los aumentos generales de precios son sistemáticos y afectan a toda la cadena.
Perspectivas para el segundo semestre
De cara al segundo semestre del año, las proyecciones del sector constructor están marcadas por la incertidumbre económica, la falta de crédito accesible y la dificultad para estimar la evolución futura de los costos. Algunos actores anticipan una posible estabilización en la segunda mitad del año, mientras que otros temen que la tendencia alcista se consolide, especialmente si continúan los ajustes paritarios y no se normaliza el abastecimiento de materiales.
En este contexto, el costo de construir se convierte en una variable crítica para toda la economía urbana: condiciona la creación de viviendas, retrasa la generación de empleo y frena el dinamismo del sector inmobiliario, uno de los grandes motores de actividad económica y consumo interno.
Frente a este escenario, resulta clave promover políticas públicas que den previsibilidad a los desarrolladores, incentiven la adopción de nuevas tecnologías y alivien la carga impositiva sobre la construcción. Solo así será posible sostener el volumen de obras y garantizar que construir siga siendo una opción viable para quienes impulsan el desarrollo urbano y habitacional del país.
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