En los últimos años, el sector inmobiliario argentino se ha visto envuelto en una compleja dinámica de reacomodamiento, marcada por vaivenes económicos, transformaciones en la demanda y una histórica falta de acceso a financiamiento. Uno de los temas centrales de discusión sigue siendo la creación de un mercado de crédito hipotecario sustentable, que impulse el desarrollo de vivienda nueva y, al mismo tiempo, reactive la economía sin poner en riesgo la estabilidad de los precios ni la balanza de pagos.
A pesar de múltiples intentos, esa «década impostergable» en la que el crédito debía consolidarse como una política pública permanente y estructural sigue sin materializarse. Sin embargo, en el escenario actual, se renueva la discusión sobre los instrumentos que podrían permitir construir un sistema financiero orientado a facilitar el acceso a la vivienda, en especial, a la obra nueva.
Por qué el crédito a la vivienda nueva es clave
La diferencia entre los créditos para viviendas usadas y los destinados a unidades nuevas ha sido motivo de análisis en el sector. En esta oportunidad, el debate se centra en cómo impulsar el crédito orientado a la producción de viviendas, no sólo para dinamizar la demanda sino también para fortalecer la oferta.
Desde una perspectiva macroeconómica, el crédito para vivienda nueva tiene varios atributos estratégicos. En primer lugar, activa la cadena productiva de la construcción, uno de los sectores más intensivos en empleo y con fuerte efecto multiplicador sobre la economía. Esto incluye no solo la generación de empleo directo, sino también el impacto en industrias asociadas como la del acero, el cemento, los materiales eléctricos, la carpintería y el vidrio, entre muchas otras.
En segundo lugar, no genera burbujas de precios de manera inmediata, ya que la expansión del crédito sobre la obra nueva suele estar acompañada por un crecimiento de la oferta, a diferencia de lo que puede ocurrir cuando se concentra únicamente en viviendas usadas, cuya cantidad disponible es limitada.
Otro argumento importante es que la construcción de viviendas nuevas compromete menos divisas, ya que se basa mayormente en insumos nacionales. A diferencia de otros sectores como el automotor, que dependen en buena medida de componentes importados y cuyo crecimiento puede estrechar la balanza de pagos, el desarrollo inmobiliario tiene mayor capacidad de expansión sin presionar el mercado cambiario.
El desafío del desfasaje entre vivienda nueva y usada
Uno de los problemas actuales del mercado inmobiliario es el desfasaje entre los precios de las viviendas nuevas y las usadas. Mientras el valor del metro cuadrado en proyectos a estrenar se incrementa como consecuencia directa del aumento en el costo de la construcción, los inmuebles usados se mantienen relativamente más accesibles, incluso en dólares.
Este fenómeno genera una distorsión en las decisiones de inversión. Por un lado, las personas interesadas en adquirir una vivienda se inclinan por la compra de unidades usadas por la brecha de precios, mientras que los desarrolladores enfrentan dificultades para colocar en el mercado los nuevos emprendimientos a valores que justifiquen la inversión.
A esta situación se suma la evolución dispar entre distintos activos. Mientras otros sectores experimentan subas importantes o se valorizan en términos reales, los inmuebles usados permanecen rezagados. Esta brecha desalienta el desarrollo y puede trabar el crecimiento de la oferta habitacional.
Además, la inflación sostenida y la inestabilidad cambiaria hacen que los costos de construcción se actualicen en forma constante, mientras que los inmuebles usados, atados a un mercado más estancado, no siguen el mismo ritmo de valorización.
La falsa solución del ajuste vía devaluación
Ante este escenario, históricamente el mercado ha asumido que la solución llegaría, tarde o temprano, a través de una devaluación que nivele los precios y restablezca la rentabilidad para los desarrolladores. Sin embargo, este mecanismo, repetido durante décadas en Argentina, no constituye una salida sostenible.
El ajuste abrupto vía tipo de cambio, si bien puede mejorar coyunturalmente los márgenes del sector, también genera consecuencias negativas: caída del poder adquisitivo, mayor incertidumbre y deterioro de la demanda. En este sentido, pensar en soluciones estructurales que trasciendan los ciclos cambiarios se vuelve imprescindible.
La alternativa real pasa por construir un sistema de crédito a largo plazo, accesible para distintos segmentos sociales, con instrumentos que contemplen la volatilidad de la economía argentina, pero que no dependan exclusivamente de eventos macroeconómicos disruptivos.
El rol estratégico del crédito a la demanda
El crédito intermedio —es decir, el financiamiento a desarrolladores o empresas constructoras para ejecutar proyectos— cumple un papel importante en la dinámica del sector, ya que permite financiar parte de la oferta.
Sin embargo, el verdadero motor de expansión del mercado es el crédito a la demanda, que permita a una persona comprar un departamento desde el pozo con un préstamo hipotecario. Este tipo de financiamiento no solo genera liquidez para las obras, sino que también democratiza el acceso a la vivienda, permitiendo que sectores medios e incluso sectores emergentes puedan financiar su primera propiedad en cuotas.
Para que esto sea posible, es necesario un sistema financiero sólido, con instrumentos que contemplen actualizaciones previsibles, reglas de juego claras y mecanismos de protección ante escenarios inflacionarios o de crisis económica. La experiencia pasada con los créditos ajustables, por ejemplo, dejó aprendizajes valiosos sobre los riesgos que implica trasladar totalmente la variabilidad macroeconómica al tomador del préstamo.
Nuevos formatos: pozo, preventa y fideicomisos
El crédito orientado a unidades en pozo plantea también nuevos desafíos estructurales. A diferencia de los créditos tradicionales para viviendas terminadas, requiere condiciones contractuales especiales, esquemas de garantías distintos y una supervisión más cercana de las etapas constructivas.
En este sentido, la articulación entre bancos, desarrolladores y compradores se vuelve esencial. Deben establecerse mecanismos claros para asegurar que el dinero otorgado en crédito se utilice exclusivamente para el avance de obra, y que la propiedad quede adecuadamente garantizada para el comprador durante todo el proceso.
Modelos como el fideicomiso al costo, la preventa y otras figuras jurídicas se están consolidando como herramientas eficientes para canalizar este tipo de operaciones, aunque requieren marcos regulatorios actualizados y mecanismos de control que brinden seguridad a las partes.
Incentivos para impulsar la inversión en obra nueva
La política pública puede cumplir un rol clave a la hora de fomentar la inversión en vivienda nueva. Algunas posibles medidas incluyen:
- Deducciones impositivas para quienes adquieran viviendas en pozo con crédito.
- Subsidios cruzados o tasas subsidiadas para primeros compradores.
- Créditos indexados por índices estables y previsibles, que acompañen la evolución de los ingresos.
- Garantías estatales parciales para cubrir el riesgo crediticio de los sectores medios y bajos.
- Planes de ahorro previo con incentivos para quienes acrediten continuidad en el pago.
Estas herramientas no solo permiten ampliar la base de acceso al crédito, sino que también pueden impulsar una reactivación sectorial sostenible, sin depender exclusivamente del mercado de usados ni de ciclos especulativos.
Perspectivas a futuro: ¿cómo llegar a la década del crédito?
La posibilidad de consolidar un mercado de crédito para la vivienda nueva requiere una visión estratégica de largo plazo, basada en pilares como:
- Confianza institucional.
- Estabilidad macroeconómica.
- Normativas que favorezcan la previsibilidad.
- Participación activa de bancos públicos y privados.
- Coordinación entre el Estado, el sector privado y los organismos técnicos.
No se trata solo de diseñar líneas de financiamiento, sino de reconfigurar el funcionamiento estructural del mercado inmobiliario, con un enfoque que privilegie la construcción de nuevas unidades habitacionales como motor de crecimiento económico, integración urbana y acceso igualitario a la vivienda.
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