Desde abril de este año, los Créditos Hipotecarios UVA volvieron a protagonizar el mercado inmobiliario argentino, sorprendiendo tanto a los expertos del sector como al propio Gobierno. En tan solo siete meses, más de 25 bancos lanzaron nuevas líneas de estos préstamos, lo que marcó un repunte inesperado en la oferta crediticia, especialmente cuando las condiciones macroeconómicas del país son tan complejas.
La reactivación de los Créditos Hipotecarios UVA sorprendió al Gobierno de Javier Milei, que no esperaba un nuevo boom de este tipo de préstamos en el corto plazo. La razón de este escepticismo radicaba en que los ingresos en dólares están actualmente en un nivel muy inferior al de los años 2016-2018, cuando los créditos UVA se lanzaron durante la gestión de Cambiemos. Aquel ciclo se caracterizó por un fuerte crecimiento del crédito, impulsado por una inflación desbordante y una serie de reformas económicas que desataron una ola de endeudamiento.
Sin embargo, la baja en la inflación desde abril —que pasó de un 12% mensual a un 2,7% en octubre— fue un factor clave en la mayor demanda de estos créditos. Además, la estabilidad relativa del dólar y la baja en el riesgo país contribuyeron a recuperar la confianza de los argentinos en estos productos financieros.
Otro aspecto que favoreció la reaparición de los créditos UVA es la mejora del salario real desde junio, que permitió que los ingresos subieran por encima de la inflación. Esta tendencia dio aire a los potenciales compradores, aunque sigue siendo insuficiente para amortiguar las dificultades que enfrentan los solicitantes de créditos en un contexto económico tan volátil.
El boom de los precios inmobiliarios
Pero no todo es positivo para quienes buscan acceder a una vivienda. La mayor demanda de créditos hipotecarios disparó los precios del metro cuadrado. Desde abril, el valor de la propiedad subió entre un 15 y un 20% en dólares, dependiendo de la zona, lo que generó un nuevo desafío para quienes intentan acceder a la vivienda propia.
A pesar de los esfuerzos por mantener las cuotas razonables, la brecha entre los ingresos de la mayoría de los ciudadanos y los montos necesarios para cubrir la cuota sigue siendo un obstáculo importante. Si bien los créditos UVA financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, el esfuerzo necesario para cubrir la cuota comprometida (que debe ser entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales) sigue siendo elevado.
La mecánica de los créditos UVA
Los créditos hipotecarios UVA se caracterizan por su ajuste mensual según la inflación, a través de un índice denominado Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esto permite que las cuotas iniciales no sean tan altas como en los préstamos a tasa fija, pero también implica que el monto de la deuda se ajustará con la inflación, lo que podría generar un aumento significativo de la cuota a lo largo del tiempo.
Para poner en perspectiva los montos que se manejan, un crédito UVA puede llegar hasta los $250 millones, y se otorgan plazos de financiación entre 5 y 30 años. Sin embargo, hay restricciones a la hora de determinar el ingreso necesario para solicitar uno de estos créditos. Según los cálculos, para acceder a un crédito para una propiedad de 100.000 dólares (aproximadamente $88 millones), el solicitante debería contar con un ingreso mínimo de 2.400.000 pesos mensuales y un ahorro inicial de unos 20.000 dólares.
Preocupaciones en el sector bancario
A pesar de la reactivación del mercado hipotecario, no todo es optimismo. Recientemente, el presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA), Claudio Cesario, expresó su preocupación por un caso judicial en Misiones que podría sentar un precedente peligroso para la industria. Un fallo de la Cámara Federal de Posadas determinó que el Banco Nación debía reajustar un contrato de crédito hipotecario, reemplazando el índice UVA por otro índice, lo que podría generar un efecto dominó en todo el país.
El fallo, que está siendo apelado ante la Corte Suprema, ha puesto en alerta a las entidades bancarias. Si la Corte ratifica la decisión, podría afectar la oferta de créditos hipotecarios UVA en todo el país, lo que impactaría directamente en la recuperación del mercado inmobiliario.
Un panorama incierto
Si bien la reactivación de los créditos UVA fue una buena noticia para el mercado inmobiliario argentino, la situación sigue siendo compleja. La inflación sigue siendo una preocupación latente, y los ingresos de la mayoría de los argentinos están lejos de ser suficientes para cubrir los costos de las cuotas de los préstamos.
El crédito hipotecario sigue representando una pequeña porción del Producto Bruto Interno (PBI) argentino, lo que refleja lo difícil que es acceder a estos préstamos en un país con tantas dificultades económicas. A pesar de los avances en algunos frentes, el crédito hipotecario en Argentina sigue estando lejos de los niveles de otros países de la región, como Chile, donde el índice de crédito hipotecario sobre el PBI alcanza el 27%.
