El relanzamiento de los créditos hipotecarios renovó el sueño de la casa propia, aunque los altos requisitos y la economía incierta excluyen a muchos. En consecuencia, el alquiler sigue siendo la opción predominante, aunque representa un gran problema para los inquilinos por los valores de los costos iniciales.
En Misiones, esta situación se refleja en las tendencias del mercado inmobiliario, donde los departamentos concentran más del 80% de las búsquedas de alquiler. Las casas y PH representan el porcentaje restante, siendo estas últimas las más difíciles de encontrar en relación con la demanda existente.
A pesar de que la oferta de propiedades en alquiler aumentó tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno, acceder a nuevos contratos sigue siendo un reto financiero considerable para los trabajadores asalariados. Por ejemplo, en Posadas, para concretar un alquiler de $250.000 mensuales, se requiere un desembolso inicial que supera los $500.000, una inversión significativa que incluye varios costos adicionales.
Las inmobiliarias en Misiones optan generalmente por ajustar los precios trimestralmente, basándose en índices como el IPC o ICL.
De esta forma, para un departamento de dos ambientes en la zona céntrica de Posadas, cuyo alquiler mensual ronda los $250.000, los gastos iniciales incluyen: un mes de alquiler adelantado, los honorarios de las inmobiliarias (alrededor de $250.000, variando según la firma y a veces compartidos entre inquilino y propietario), sellados de rentas (aproximadamente $30.000), y gastos de escribanía (alrededor de $20.000 por tres firmas). En total, estos costos suman aproximadamente $540.000.
Aunque estos son gastos genéricos, los requisitos pueden variar entre inmobiliarias, incluyendo posibles depósitos de garantía, gastos de contrato, o IVA sobre honorarios.
Contratos regidos por ICL o IPC
Como cada mes, muchos inquilinos y propietarios deben calcular el aumento del alquiler debido al ajuste estipulado en sus contratos. A pesar de que el Gobierno derogó la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre pasado, los contratos firmados antes de esta medida seguirán bajo los términos acordados hasta su vencimiento.
En este contexto, los contratos celebrados bajo la ley sancionada en julio de 2020 mantendrán sus actualizaciones anuales hasta su finalización. La regulación del precio indexado al Índice para Contratos de Locación (ICL) se aplicará hasta octubre de 2026, a menos que se prorroguen dichos contratos. Estos acuerdos, que duran 36 meses, implican ajustes anuales del precio del alquiler, regulados por el ICL elaborado por el Banco Central.
Un aspecto relevante de esta situación es que el ajuste anual según el ICL representa un desafío tanto para los locatarios como para los locadores. Los propietarios deben prever la inflación anual al fijar el valor inicial del contrato, lo cual puede llevar a desajustes con la realidad económica. Por su parte, los inquilinos deben afrontar altos incrementos al comienzo de cada nuevo año, lo cual puede no reflejar la situación económica del momento.
Por otro lado, los contratos de alquiler firmados desde enero, con las nuevas reglas del DNU volviendo el Código Civil y Comercial, se pudieron pautar con ajustes bajo el índice IPC (Índice de Precios al Consumidor) con lapsos trimestrales o cuatrimestrales.
El costo de las expensas
La preocupación entre inquilinos respecto al aumento de las expensas se intensifica a medida que los costos continúan escalando. En 2024, las expensas experimentaron un aumento récord del 87,53%, alcanzando en algunos casos hasta el 50% del valor de un alquiler mensual.
Tiempo atrás, las expensas representaban solo el 20% del valor de los alquileres, pero actualmente pueden llegar hasta el 50% de lo que se paga por la locación de inmuebles. Según estimaciones de fuentes privadas, en junio de 2024, el valor promedio de las expensas subió un 10,4% en todo el país.
Ante este panorama, las opciones para los inquilinos son escasas. En algunos casos, pueden mudarse a departamentos en consorcios con expensas más bajas, aunque esto implica renunciar a servicios centrales y comodidades. Otra alternativa es cambiar de barrio o localidad. Alquilar un PH, con pocas unidades y bajas expensas, resulta difícil debido a la escasa oferta y los altos precios.
Según la Federación de Inquilinos Nacional, en junio de 2024, el 34,4% de los ingresos de los hogares se destina a pagar alquiler y expensas. Para los alquileres posteriores al DNU, esta incidencia asciende al 38,6%. Aunque el valor de las expensas siempre fue un tema relevante para los inquilinos, en los últimos tiempos cobró mayor importancia debido a los valores excesivos. Ejemplos de esta problemática son los monoambientes que pueden pagar más de 100.000 pesos en expensas.
Desde hace casi dos años, la primera pregunta de un inquilino al responder a un aviso, ya sea por teléfono o vía web, es sobre el monto de las expensas. Esta consulta inicial determina si se continúa o se descarta el inmueble.
Los aumentos en las expensas afectan significativamente a los inquilinos. Aunque el DNU aumentó la oferta de viviendas, muchos deben pagar expensas extraordinarias debido a la modificación de la regulación tras dejar de regir la Ley de Alquileres. Los gastos de consorcios son inelásticos, requiriendo mayor control presupuestario. Las expensas son un 40% más caras que las de particulares.
Los alquileres aumentaron 250% interanual
Mariela Amarilla, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones (CCPIM), se refirió a la situación actual del sector en la provincia. En cuanto a la oferta y la demanda en Misiones, afirmó que es muy amplia, con una demanda constante y significativa de alquileres.
“La oferta es muy amplia y está alineada con la demanda constante de alquileres. Actualmente, hay una gran cantidad de propiedades disponibles”, aseguró.
Respecto al impacto de esta amplia oferta en los precios, Amarilla destacó que los aumentos en los alquileres fueron significativos, especialmente en contratos firmados bajo la ley anterior. “Los aumentos anuales de contratos del 2020, 2021 y 2022 son muy elevados en comparación con los precios actuales del mercado”, explicó.
Un estudio reciente reveló que el incremento interanual a nivel nacional llega hasta el 300%, lo que generó que los corredores inmobiliarios deban negociar bonificaciones para hacer los alquileres más accesibles.
En cuanto a los aumentos registrado indicó que los primeros contratos semestrales tras la derogación de la ley muestran incrementos considerables, con algunos alcanzando el 250% anual. “Estos aumentos están muy por encima de los salarios de los inquilinos, lo que dificulta su capacidad de pago”, subrayó.
Además, las expensas también sufrieron incrementos debido a los aumentos en los servicios básicos como agua y luz, especialmente tras la pérdida de subsidios. «El aumento de las tarifas de servicios ha impactado significativamente en las expensas, lo que afecta directamente a los inquilinos», añadió Amarilla.
La presidenta del CCPIM también mencionó que, aunque algunos edificios nuevos están diseñados para ser totalmente eléctricos, lo que eleva el consumo y, por ende, las expensas, no existe un índice específico que cuantifique el aumento exacto de las mismas, ya que varía según el consumo de cada edificio y sus servicios, por esta razón indicó que es difícil tener un porcentaje estimado del aumento de las expensas.
