A través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, el Gobierno nacional anunció medidas clave para revitalizar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso al crédito hipotecario en Argentina. La normativa, publicada este miércoles en el Boletín Oficial, introduce una modalidad que permite a los compradores acceder a financiamiento para unidades en construcción sin la necesidad de una escritura previa.
Según el Ministerio de Economía, estas medidas buscan modernizar y flexibilizar el sistema hipotecario, promoviendo el acceso a la vivienda propia en un contexto económico más estable. “El objetivo es que más ciudadanos puedan alcanzar el sueño de la casa propia”, señalaron fuentes oficiales.
Uno de los puntos más destacados es la implementación de las denominadas “hipotecas divisibles”. Este sistema permitirá que desarrollos inmobiliarios enteros puedan ser financiados mediante un crédito hipotecario que luego se dividirá en múltiples hipotecas individuales al momento de la venta de cada unidad. Esta medida pretende solucionar problemas de escrituración que afectaron al sector en años anteriores.
Al respecto la empresaria inmobiliaria María Bower explicó que esta modalidad representa un avance significativo. “Antes, muchos edificios se construían bajo esquemas fiduciarios o figuras indivisibles que dificultaban la titularización. Ahora, los compradores podrán escriturar sus unidades con mayor facilidad, lo que aporta transparencia y dinamismo al mercado”.
El anuncio del nuevo sistema llega en un momento clave para el sector. Según la empresaria el mercado inmobiliario atraviesa una reconfiguración importante. Aunque la oferta de propiedades en venta creció, el segmento de alquileres aún enfrenta desafíos, especialmente en provincias como Misiones, donde la demanda sigue superando la oferta. “El mercado está en proceso de ajuste. Hay muchas propiedades en venta, pero todavía no vemos una transición significativa hacia el mercado de alquileres”, afirmó.
En cuanto al valor de las propiedades, la empresaria destacó que persisten distorsiones en los precios de venta, muchas veces inflados por expectativas irreales. “Es común encontrar propiedades con múltiples carteles de venta, pero con precios que no reflejan la realidad del mercado. Esto impide que se concreten operaciones y prolonga la disponibilidad de las unidades”, añadió.
El DNU que marca el fin del plan PROCREAR, que durante años buscó fomentar la construcción y adquisición de viviendas mediante subsidios. Aunque bien intencionado, el programa enfrentó críticas por la falta de efectividad en su implementación. “Con el PROCREAR, muchas familias no pudieron sostener las cuotas debido a la inflación y la falta de ajustes realistas. Ahora, con el nuevo sistema de hipotecas divisibles, hay expectativas de que se logre un mayor impacto”, comentó Bower.
A pesar de los cambios, los especialistas del sector advierten sobre la necesidad de una implementación eficaz. “La idea es excelente, pero el éxito dependerá de cómo se lleve a cabo. En Argentina hemos visto muchos anuncios rimbombantes que luego no se traducen en soluciones concretas”, reflexionó la empresaria.
Con un panorama más optimista, pero aún incierto, el sector inmobiliario se prepara para adaptarse a las nuevas reglas del juego. Si bien las medidas buscan mejorar el acceso a la vivienda y promover la inversión, queda por ver si lograrán reducir significativamente el déficit habitacional que afecta a millones de argentinos.
“Todavía hay muchas familias que dependen del mercado de alquileres, y el acceso al crédito hipotecario puede ser una solución para que comiencen a pagar su propia casa. Es fundamental que estas políticas se traduzcan en beneficios reales para la gente”, concluyó Bower.
Sobre las hipotecas divisibles
A través del decreto recientemente publicado, se establecen nuevas disposiciones que permitirán la implementación de hipotecas divisibles en desarrollos inmobiliarios bajo propiedad horizontal. Esta medida innovadora busca facilitar el acceso a la vivienda, otorgando a cada comprador la posibilidad de asumir su propia deuda de manera independiente al adquirir una unidad en un proyecto.
La introducción de las hipotecas divisibles representa un alivio tanto para los compradores como para los desarrolladores. Cada comprador podrá financiar su unidad individualmente, lo que reduce la carga financiera de los desarrolladores y fomenta la adquisición de viviendas en grandes proyectos.
Otra novedad destacada es la habilitación del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esta figura permitirá a quienes posean derechos para construir en terrenos ajenos utilizarlos como respaldo para obtener créditos. Esto es particularmente relevante para proyectos habitacionales en terrenos que no cuentan con escritura, facilitando el acceso a financiamiento y estimulando la construcción.
El decreto también incluye la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras. Con esta herramienta, las preventas de unidades en construcción contarán con respaldo legal, proporcionando mayor seguridad jurídica a los compradores y confianza al mercado. Según el Boletín Oficial, este cambio busca dinamizar el sector inmobiliario y proteger los derechos de quienes invierten en proyectos aún no terminados.
El presidente Javier Milei justificó la eliminación del programa Procrear argumentando que había dejado de ser sostenible y transparente. En su lugar, se promueven créditos más flexibles a través del sector privado, con el compromiso de que los beneficiarios actuales de Procrear mantendrán sus condiciones mediante un acuerdo con el Banco Hipotecario.
Se espera que estas medidas impulsen la construcción de nuevas viviendas, incrementen la oferta de propiedades y, potencialmente, contribuyan a la reducción de precios en el mercado. Además, la normativa permitirá que las entidades financieras ofrezcan créditos para la compra de unidades en pozo, ampliando así las opciones de financiamiento.
El Ministerio de Economía trabajará junto a las provincias para asegurar la aplicación uniforme de la normativa. Asimismo, la Comisión Nacional de Valores (CNV) impulsará la securitización de hipotecas para su colocación en el mercado de capitales, mientras que la Superintendencia de Seguros desarrollará coberturas específicas que brindarán mayor seguridad a las entidades financieras
