El mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de reajuste y reacomodamiento, en el que varias variables clave se encuentran en plena transformación. La evolución del dólar, las condiciones de acceso al crédito hipotecario y la dinámica de los costos de construcción se han convertido en los factores determinantes que están moldeando el presente y el futuro del sector. En este contexto, la interacción entre estos elementos incide de manera directa en la planificación de nuevos desarrollos, en la rentabilidad de los proyectos y en las decisiones de inversión, tanto para desarrolladores como para compradores.
Durante los últimos meses, el dólar experimentó movimientos significativos, con un salto reciente que alteró el escenario previsto a comienzos de año. A la par, el crédito hipotecario, que había comenzado a cobrar impulso en los últimos meses, encontró un freno por las condiciones más exigentes impuestas por las entidades financieras. En paralelo, los costos de construcción mostraron un recorrido oscilante: primero con alzas históricas y luego con una corrección vinculada a los cambios en la cotización de la divisa.
Estas transformaciones no se producen de forma aislada. Por el contrario, cada una impacta sobre las demás, generando un efecto en cadena. Un aumento en el costo de construcción influye sobre el precio de las propiedades; una suba del dólar puede encarecer insumos importados y, al mismo tiempo, modificar la ecuación de rentabilidad; y las variaciones en las condiciones del crédito afectan directamente la capacidad de compra y, por ende, la demanda.
Un punto de inflexión desde 2024
A partir de 2024, el sector comenzó a registrar cambios notables. Los costos de construcción en dólares se incrementaron con fuerza en un año, alterando las referencias históricas del mercado. Esta situación llevó a que, en muchos casos, las propiedades en pozo se ofrecieran a valores superiores a las unidades a estrenar, un fenómeno poco frecuente en el rubro.
La reaparición de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) hace más de un año introdujo un elemento de optimismo en el mercado. Este instrumento, indexado a la inflación, permitió que sectores de la población con capacidad de ahorro parcial pudieran acceder a financiamiento de largo plazo, lo que impulsó tanto la demanda de unidades terminadas como de aquellas en etapa de construcción. Sin embargo, en el último tramo de 2025, las condiciones de acceso se endurecieron y la tendencia positiva comenzó a moderarse.
En este marco, tres ejes se consolidan como indicadores centrales para analizar la evolución del mercado: el comportamiento de los costos de construcción, la recuperación de las ventas en pozo y la evolución de los créditos hipotecarios.
1. Costos de construcción: entre récords y retrocesos
En junio de 2025, el indicador de costo de construcción alcanzó su nivel más alto de los últimos siete años. El aumento acumulado entre abril y junio fue del 11,79%, impulsado por incrementos en materiales, mano de obra y servicios asociados a la obra. Este salto generó preocupación entre desarrolladores y constructores, dado que una suba en este indicador repercute directamente en el precio final de las propiedades y en la viabilidad de nuevos emprendimientos.
No obstante, el panorama dio un giro en julio. El costo de construcción en pesos retrocedió un 5,5%, una baja que los analistas atribuyen principalmente al salto en la cotización del dólar. La depreciación de la moneda local modificó la ecuación de costos medidos en divisas, haciendo que los valores relativos se ajustaran.
La relación entre los costos internos y la cotización del dólar es particularmente relevante para el sector. Cuando el peso se devalúa, los insumos locales —medidos en dólares— se abaratan, lo que puede mejorar la competitividad de los proyectos para quienes venden en moneda extranjera. Sin embargo, este beneficio puede ser temporal si la inflación local ajusta rápidamente los precios.
Comparativa histórica
En términos históricos, el precio de venta en pozo aún se mantiene un 2,57% por debajo del último mejor registro, alcanzado en julio de 2018. Este dato muestra que, si bien se han producido recuperaciones parciales, el mercado todavía no ha logrado recuperar los niveles de rentabilidad bruta que caracterizaron a etapas previas de expansión.
El Índice CAC, que mide la evolución del costo de la construcción en el país, lleva más de un año creciendo a un ritmo mensual cercano a la inflación. Sin embargo, su valor acumulado continúa por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y, en términos relativos, por encima del dólar blue.
Un factor clave en esta dinámica fue la eliminación del cepo cambiario en abril de 2025. Esta medida generó inicialmente una caída del dólar paralelo —del 6,5% en la primera jornada y del 11,64% hasta fines de junio—, lo que encareció en dólares los costos de construcción y redujo la rentabilidad de los proyectos. La tendencia se revirtió parcialmente en julio, con una suba del 8,51% en la divisa, moderando el impacto negativo.
2. Venta en pozo: recuperación lenta pero sostenida
El segmento de ventas en pozo, que se había visto fuertemente afectado en los últimos años por la inestabilidad económica y las restricciones cambiarias, comenzó a mostrar señales de recuperación. Según los datos relevados en el segundo trimestre de 2025, los precios de estas unidades aumentaron un 1,52%. En julio, el crecimiento continuó y, por primera vez en el año, las ventas en pozo superaron a las de unidades terminadas: 1,02% frente a 0,74%.
Este repunte tiene varias explicaciones. Por un lado, los compradores ven en las propiedades en etapa de construcción una oportunidad para escalonar pagos y acceder a precios que, en términos relativos, pueden resultar más competitivos. Por otro, los desarrolladores han ajustado sus propuestas comerciales, ofreciendo planes de pago más flexibles y adaptados a la realidad financiera de los compradores.
A pesar de estos avances, la recuperación sigue siendo lenta. El nivel actual de precios todavía está un 2,57% por debajo del pico registrado en julio de 2018, lo que indica que el mercado aún tiene un recorrido pendiente para alcanzar sus mejores marcas.
Rentabilidad de los alquileres
Un dato que preocupa a los inversores es la caída en la rentabilidad bruta de los alquileres, que en julio se desplomó un 6,06%. Este retroceso también está vinculado a la suba del dólar, que modifica la relación entre ingresos en moneda local y costos medidos en divisas. Para quienes invierten en propiedades con la expectativa de generar renta por alquiler, esta disminución representa un desafío adicional.
El desajuste entre costos de construcción, precios de venta y rentabilidad de alquileres es uno de los grandes temas de debate en el sector. Si bien el aumento en el precio de las unidades en pozo es una señal positiva, la caída de la rentabilidad desalienta a algunos perfiles de inversores, particularmente aquellos que dependen de la renta para sostener la inversión.
3. Créditos hipotecarios: más caros y con acceso restringido
El acceso al crédito hipotecario es un componente esencial para la expansión del mercado inmobiliario. En Argentina, la reactivación de este segmento había generado expectativas, pero en los últimos meses la tendencia se complicó. El Índice de Propensión de Acceso al Crédito Hipotecario, que mide la relación entre la cuota mensual de un préstamo y el valor de un alquiler equivalente, alcanzó en junio de 2025 los 1,82 puntos. En julio, el indicador trepó a 2,04, el valor más alto desde marzo de 2023.
Un índice más elevado indica que es menos probable que las familias decidan tomar un crédito, ya que la cuota se vuelve más pesada en comparación con un alquiler. El salto reciente se explica por dos factores principales: un aumento del 14,42% en la cuota promedio respecto a junio y el incremento del dólar oficial.
Dinámica de las escrituras
En términos de volumen, las escrituras hipotecarias en la Ciudad de Buenos Aires mostraron un crecimiento muy significativo entre enero y junio de 2025, con un aumento del 959,29% en comparación con el mismo período del año anterior. Este dato refleja la reactivación inicial del crédito, potenciada por la demanda acumulada de los últimos años.
Sin embargo, el crecimiento se desaceleró en junio, marcando un estancamiento que coincide con el endurecimiento de las condiciones de acceso. Entre los factores que explican esta situación se encuentran el aumento de las tasas de interés, la reducción de los plazos de financiación y la exigencia de mayores ingresos comprobables para calificar.
Un mercado en equilibrio inestable
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un momento en el que la estabilidad es relativa y frágil. Las oscilaciones en el dólar, la evolución de la inflación y las políticas de acceso al crédito son variables que pueden modificar el panorama en muy poco tiempo. Los desarrolladores deben tomar decisiones de inversión en un contexto de alta incertidumbre, evaluando no solo los costos actuales sino también las proyecciones a mediano plazo.
Para los compradores, la ecuación tampoco es sencilla. Aquellos que dependen del crédito se enfrentan a cuotas más altas y condiciones más estrictas, mientras que quienes compran en efectivo deben evaluar el momento oportuno para ingresar al mercado y el tipo de producto que mejor se ajusta a sus necesidades.
En este contexto, la recuperación de las ventas en pozo es un dato alentador, aunque aún insuficiente para hablar de un cambio de ciclo consolidado. El comportamiento de los costos de construcción y la evolución del dólar seguirán siendo factores determinantes en los próximos meses, mientras que el crédito hipotecario deberá superar los obstáculos actuales para sostener su aporte a la demanda.
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