La situación de los inquilinos en Argentina se volvió preocupante, con un creciente porcentaje de personas que enfrentan dificultades para cumplir con los pagos de alquiler. Un informe reciente realizado por Inquilinos Agrupados revela que el 26,7% de los inquilinos a nivel nacional tuvo que mudarse en los últimos tres meses por no poder afrontar el precio del alquiler. En junio, este porcentaje era del 15%, lo que marca un incremento considerable.
A pesar de que los precios de los alquileres se desaceleraron y el stock de propiedades creció, cada vez es más difícil hacer frente a los pagos. En Misiones, sin embargo, la situación presenta una morosidad más baja en comparación con otras provincias. Según la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), la provincia registró un crecimiento del 40% en la oferta tras la derogación de la Ley de Alquileres, y los precios se equilibraron. Durante el segundo trimestre de este año, la morosidad en los pagos de alquiler se situó por debajo del 20%. Jorge Ferreira, presidente de la CIM, destacó que “tenemos un índice muy bajo de retraso del pago de alquileres”.
El informe también arroja luz sobre la relación entre las exigencias del mercado inmobiliario y las condiciones laborales. En el país, la edad promedio de emancipación se encuentra entre los 26 y 30 años, y muchos jóvenes enfrentan requisitos como tener antigüedad laboral y un salario que triplique el valor del alquiler para acceder a una vivienda.
Asimismo, los datos muestran que el pago del alquiler representa una carga significativa para los inquilinos. En promedio, el 44,5% de los ingresos de los hogares se destina al alquiler y las expensas, sin considerar otros costos como impuestos y servicios públicos. Para los contratos firmados bajo el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, este porcentaje asciende al 49,8%.
Otra tendencia que se afianza en el mercado inmobiliario es la creciente preferencia por los contratos de alquiler de corto plazo. Según el informe, solo el 7,2% de los contratos firmados bajo el DNU tienen una duración de tres años, mientras que el 17,1% son de un año o menos, y el 59,9% tienen plazos de entre uno y dos años. Además, el 94,8% de los inquilinos con contratos nuevos enfrentan actualizaciones de precios en plazos menores a seis meses, una práctica cada vez más común tras la derogación de la Ley de Alquileres.
La preocupación por las dificultades para afrontar los pagos de alquiler es una constante en todo el país. El 42,2% de los encuestados afirmó que tendrá problemas para cumplir con el alquiler en los próximos meses, mientras que el 46,7% manifestó que posiblemente los tenga. Solo el 12% expresó seguridad en que no enfrentará dificultades. Además, el 64,6% de los hogares inquilinos encuestados indicó que tiene algún tipo de deuda actualmente, lo que pone de relieve la difícil situación económica que atraviesa una parte importante de la población.
El impacto del aumento de expensas
El aumento sostenido de los servicios públicos durante 2024 tuvo un fuerte impacto en las expensas de los consorcios, superando ampliamente la inflación promedio registrada en el país. De acuerdo con un informe de Octopus PropTech, que analiza datos de más de 120.000 hogares, el acumulado de incrementos en las expensas ya alcanzó un alarmante 133,57% en lo que va del año. Este incremento contrastó con la inflación acumulada publicada por el INDEC, que hasta septiembre se situaba en el 101,6%. Solo en septiembre, las expensas promedio ascendieron a $155.613, lo que representó un aumento del 6,95% respecto del mes anterior.
Uno de los principales factores detrás de este fuerte ajuste fue el incremento tarifario en los servicios públicos, que en septiembre alcanzó un 18%. Estos aumentos, destinados a compensar años de inflación reprimida, generaron una presión considerable tanto en propietarios como en inquilinos, quienes también enfrentaron otros costos crecientes, como los salarios de los encargados de edificios.
Si bien algunas administraciones de consorcios intentaron justificar estas subas apelando a razones macroeconómicas, se observó una desaceleración en los aumentos en los últimos meses. En algunos casos, incluso se reportó una leve disminución respecto del mes anterior. Sin embargo, el impacto de los servicios públicos y los ajustes salariales continuaron ejerciendo una presión importante, haciendo del pago de expensas un desafío cada vez mayor para muchas familias.
Este escenario no solo afectó a quienes lograron cumplir con el pago de las expensas, sino también a aquellos que ya presentaban dificultades para hacer frente a estos compromisos. Actualmente, la morosidad en el pago de expensas se encuentra en promedio en un 35%, y en algunos consorcios alcanzó hasta el 40%. La eliminación de subsidios en servicios esenciales como luz, agua y gas agravó la situación, elevando aún más los niveles de morosidad y complicando la gestión de los consorcios.
Ante este panorama, muchas administraciones se vieron obligadas a postergar obras de mantenimiento necesarias, como la pintura de fachadas o el reemplazo de ascensores, lo que puso en riesgo la conservación de los edificios y afectó tanto la seguridad como el valor de las propiedades a largo plazo. Además, el incumplimiento en el pago de expensas puede derivar en serias consecuencias legales para los deudores, como juicios ejecutivos, embargos e incluso la pérdida de la propiedad.
