Entre abril y mayo, el lanzamiento de los créditos hipotecarios reactivó la demanda en diversas provincias a un ritmo inesperado para los propios bancos. Sin embargo, en las últimas semanas, algunos cambios en las condiciones de financiación comenzaron a preocupar a los referentes del sector inmobiliario. Seis entidades bancarias incrementaron las tasas de interés de sus líneas de crédito, lo que ha elevado las barreras de acceso a estos préstamos, especialmente los que se ajustan por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que se vinculan a la inflación. Las subas de tasas oscilaron entre 0,5 y 3,5 puntos porcentuales, dependiendo del banco y del caso específico.
Expertos señalan que el ajuste responde a una alta demanda que se disparó rápidamente y a los elevados costos para los bancos al financiar créditos hipotecarios de montos elevados. Aunque no se trata de tasas excesivamente altas, advierten que «la primera ola de financiamiento está llegando a un punto de estrés», lo que hace que se necesiten mecanismos más sofisticados como la titulación de carteras o securitización, herramientas que posibilitarían la financiación a largo plazo y abrirían la puerta a inversores extranjeros.
El director de Reporte Inmobiliario, señaló que el aumento de las tasas tiene un efecto directo sobre el acceso al crédito: «A mayor tasa, más grande es la limitación en la toma de crédito». Sin embargo, destacó que no todas las entidades han subido sus tasas y que aún existen bancos con condiciones más competitivas. «Siguen habiendo otras entidades con tasas más bajas, por lo que estarán en mejores condiciones competitivas», aclaró.
Cambios en los plazos y montos de financiación
Además de la suba de tasas, algunos bancos ajustaron los plazos máximos de financiación. El Banco Hipotecario, por ejemplo, redujo el plazo máximo de 30 a 20 años, mientras que el Banco Supervielle lo hizo de 30 a 15 años. Por otro lado, algunas entidades, como el BBVA y el Santander, aumentaron el plazo máximo de 20 a 30 años. En cuanto a los montos, algunas entidades también ajustaron el porcentaje del valor de la propiedad que financian, como el Banco de Córdoba, que pasó del 100% al 75%, y el Banco Macro, que redujo su financiación del 75% al 70% en primera vivienda.
La importancia de los inversores
Los bancos también explicaron que la suba de tasas tiene como objetivo atraer nuevos inversores al mercado secundario de hipotecas, lo que permitiría darle mayor profundidad al mercado de crédito hipotecario. «La tasa del 5,5% en Argentina es considerada muy baja, y de alguna manera fue una tasa ‘promocional’ de lanzamiento. Ahora, con tasas más ajustadas, se busca equilibrar el mercado», indicaron desde el Banco Hipotecario.
A pesar de estos cambios, algunas entidades siguen manteniendo condiciones favorables. El Banco Ciudad y el Nación, por ejemplo, han aumentado el monto de dinero que están dispuestos a financiar, mientras que el Banco Comafi eliminó los topes de financiación en ciertos casos.
Un panorama incierto
El ajuste de tasas y las nuevas restricciones no han pasado desapercibidos para el mercado. En Córdoba, por ejemplo, el Banco de la Provincia de Córdoba (Bancor) decidió suspender la aprobación de nuevas solicitudes de crédito hipotecario hasta mayo de 2025, lo que ha generado preocupación en el sector, ya que el Bancor es una de las entidades más activas en la financiación de viviendas, incluyendo aquellas en pozo.
El economista González Rouco comparó la situación actual con el auge de los créditos UVA en 2018, cuando un aumento de tasas similar generó una crisis en el sistema de financiación debido a la devaluación. Sin embargo, a diferencia de aquel momento, en 2024 el aumento de tasas ha sido más rápido y en un período más corto, lo que ha generado incertidumbre entre los compradores y en el sector inmobiliario en general.
