Un nuevo régimen normativo comenzó a regir desde julio y abrió la puerta a una operatoria largamente esperada en el mercado inmobiliario: la posibilidad de registrar boletos de compraventa y aplicar hipotecas divisibles sobre unidades en construcción. El esquema habilita, en teoría, el acceso al crédito hipotecario para la compra de propiedades “al pozo”, modalidad común en desarrollos inmobiliarios pero históricamente fuera del alcance del sistema bancario tradicional.
El mecanismo fue diseñado para atender una problemática estructural del sector: los compradores que ingresan a proyectos en construcción, bajo la modalidad de preventa, lo hacen generalmente con fondos propios, ya que los bancos solo ofrecen créditos hipotecarios para viviendas finalizadas y escriturables. La normativa vigente hasta ahora impedía instrumentar garantías hipotecarias parciales sobre unidades futuras, lo que dejaba a este segmento sin financiamiento y concentraba la demanda en inmuebles usados o terminados.
La regulación vigente desde julio plantea un cambio sustancial. Por primera vez, se habilita la constitución de una hipoteca madre sobre el inmueble en desarrollo y la posibilidad de dividir esa garantía entre las distintas unidades a medida que se comercializan. Al mismo tiempo, incorpora la registración formal de los boletos de compraventa, instrumento típico en las operaciones al pozo, dotándolos de mayor protección, trazabilidad y capacidad de ser utilizados como garantía.
Se trata de un avance normativo que, en los papeles, moderniza el esquema de financiamiento inmobiliario y permite ordenar legalmente procesos que hasta ahora quedaban fuera del radar bancario y registral. Sin embargo, aunque ya está habilitado el marco legal, su aplicación práctica todavía no se materializa: las entidades financieras se mantienen al margen y no han lanzado productos que utilicen este nuevo esquema. El sistema legal está listo, pero el sistema financiero aún no acompaña.
Hipoteca madre y división proporcional: cómo funciona el nuevo sistema
El corazón del nuevo régimen es la creación de una estructura hipotecaria escalonada. El desarrollador puede constituir una hipoteca madre sobre el inmueble donde se ejecutará la obra. Esa garantía se irá subdividiendo de manera proporcional sobre cada unidad a medida que se venden.
Este sistema se diferencia de los mecanismos tradicionales en que el crédito hipotecario deja de estar restringido a viviendas terminadas. En el modelo vigente hasta ahora, el comprador que entraba en una obra en pozo debía aportar ahorros propios o financiación privada, asumir riesgos y esperar la finalización para recién escriturar y —solo entonces— aspirar a un crédito bancario. La normativa actual elimina esa barrera temporal, ya que permite que cada comprador financie su unidad durante el proceso constructivo con respaldo hipotecario desde el inicio.
A esto se suma la registración del boleto de compraventa, lo que lo convierte en un instrumento formalmente inscripto, con trazabilidad y ventajas frente a otros acreedores. También permite que el boleto pueda cederse en garantía, lo que robustece su valor jurídico y financiero. De este modo, el régimen dota a la preventa inmobiliaria de un encuadre más seguro y transparente tanto para compradores como para entidades involucradas.
El esquema también prevé la liberación de unidades una vez que se completan los pagos correspondientes y se extingue la deuda vinculada a esa porción del proyecto. En paralelo, la estructura facilita el control del proceso, ya que la división de la deuda se realiza de forma proporcional y ordenada, reduciendo incertidumbre para los actores que participan en el desarrollo.
Implementación provincial y marco legal vigente
La nueva estructura comenzó a tomar forma en el ámbito registral con la reglamentación provincial y local. Santa Fe fue la primera jurisdicción en instrumentar la operatoria mediante una disposición técnico registral aprobada en 2025. Ese paso se dio como resultado del trabajo articulado entre actores del sector inmobiliario y autoridades provinciales.
Luego, la Ciudad de Buenos Aires avanzó en la misma dirección. Allí se estableció un régimen registral que se integra con normativa vigente a nivel local y nacional y habilita la anotación de boletos en un folio especial, junto con la declaración de intención de afectación a propiedad horizontal. Este procedimiento otorga previsibilidad y formalidad a operaciones que antes se asentaban en marcos contractuales privados sin registro.
Estas decisiones administrativas y regulatorias fueron fundamentales para transformar una figura teórica en un procedimiento disponible para desarrolladores y compradores. No obstante, aun con la normativa plenamente vigente, el sistema financiero no ha puesto en marcha productos que utilicen estas herramientas.
Un avance legal sin correlato financiero
El nuevo régimen fue recibido como un paso significativo para modernizar el mercado inmobiliario. No obstante, las expectativas chocan con una realidad ineludible: los bancos todavía no ofrecen líneas de crédito hipotecario para unidades en pozo bajo este formato.
Las entidades financieras continúan concentradas en financiar viviendas terminadas y listas para escriturar. Los proyectos en construcción permanecen fuera de su radar, pese a que la normativa permite ahora instrumentar mecanismos que aportan solvencia, registración y seguridad jurídica tanto para los bancos como para los compradores.
Esta brecha entre el marco legal y la práctica bancaria refleja un comportamiento histórico del sistema financiero argentino: la preferencia por financiar activos tangibles y terminados, evitando proyectos que impliquen seguimiento técnico, control de avance de obra, administración de desembolsos y gestión de garantías dinámicas.
La ausencia de productos financieros específicos deja a los desarrolladores y compradores en una situación similar a la de antes del cambio normativo. El instrumento legal existe, pero su aplicación depende de la decisión de las entidades de adoptar este esquema y diseñar créditos adaptados a la lógica de los proyectos en construcción.
Una demanda inmobiliaria con obstáculos estructurales
La falta de financiamiento hipotecario para la compra de viviendas nuevas en desarrollo tiene efectos directos sobre la dinámica del mercado. Solo una cuarta parte de las escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires se concreta mediante crédito hipotecario. Esto implica que la gran mayoría de las operaciones se sostiene con capital propio, ahorros o financiamiento privado, dejando afuera a familias y compradores que dependen del sistema bancario para acceder a una vivienda.
La consecuencia es evidente: las propiedades usadas captan la mayor parte de la demanda, ya que cuentan con entrega inmediata, escritura disponible y —cuando hay— acceso limitado a crédito hipotecario tradicional. En cambio, los proyectos en pozo quedan circunscriptos a un público que dispone de liquidez inicial y posibilidad de financiar directamente con el desarrollador.
Este contexto restringe la expansión de la construcción privada y limita la oferta de vivienda nueva. El sistema queda atrapado en una dinámica donde la banca presta solo contra unidades terminadas, mientras el mercado de desarrollos requiere financiamiento antes de la finalización para poder crecer.
Desafíos para el sistema financiero y para los desarrolladores
El sistema inmobiliario argentino opera, en gran medida, mediante esquemas societarios o fiduciarios que organizan cada proyecto de forma individual. Esta estructura, habitual en la industria, ofrece ventajas para la ejecución de obras, pero no se adapta a los criterios estándar de evaluación crediticia aplicados por los bancos, que suelen solicitar balances corporativos tradicionales.
Además, financiar obra requiere capacidades operativas que exceden el simple otorgamiento de crédito. Implica verificar avances, administrar desembolsos, supervisar fondos, aplicar ajustes según ejecución y garantizar que las unidades comprometidas con hipoteca mantengan su valor de respaldo hasta la entrega.
Este nivel de intervención es habitual en mercados desarrollados donde el financiamiento a la construcción forma parte del funcionamiento regular del sector. En el contexto local, en cambio, implica que el sistema financiero debería evolucionar desde una postura pasiva —financiar solo inmuebles terminados— hacia una participación más activa en la cadena de producción inmobiliaria.
Una oportunidad latente para dinamizar el acceso a la vivienda
El régimen implementado constituye un instrumento que, de aplicarse plenamente, podría generar un cambio profundo en la manera en que se financian los proyectos inmobiliarios y en la capacidad de las familias para adquirir vivienda nueva desde el inicio de obra.
La registración de boletos, la hipoteca madre y la posibilidad de dividir deuda entre unidades representan un avance técnico que otorga respaldo, seguridad jurídica y previsibilidad. Los desarrolladores obtienen un marco más sólido para captar financiamiento y los compradores acceden a herramientas claras para entrar a la propiedad en etapas tempranas sin esperar la finalización.
Pero para que el régimen despliegue todo su potencial, es necesaria la participación efectiva del sistema bancario. El marco legal habilita el mecanismo. Lo que falta es la decisión del sector financiero de incorporar esta herramienta, diseñar productos específicos y asumir un nuevo rol en el financiamiento de obra.
Hasta que eso ocurra, la normativa permanecerá como un avance conceptual que señala el camino, pero cuyo impacto todavía no se materializa en la realidad del mercado.
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