El mercado de alquileres en Argentina transita una etapa de mayor normalización y previsibilidad tras dos años sin la Ley de Alquileres que rigió desde 2020 hasta su derogación a fines de 2023. La cantidad de propiedades disponibles volvió a niveles previos a la pandemia, lo que permitió romper con la escasez extrema que marcó al sector en 2023 y reconfiguró la relación entre oferta y demanda.
En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), por ejemplo, hay cerca de 18.000 propiedades disponibles entre departamentos, PH y casas, y al sumar el Gran Buenos Aires la oferta crece alrededor de un 35 %. Ese incremento significativo no se observaba desde hace más de cinco años y representa un punto de inflexión respecto a la dinámica previa.
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Oferta y presión para negociar
Durante la vigencia de la ley anterior, la combinación de contratos largos, ajustes anuales y la reducción de la rentabilidad llevó a muchos propietarios a retirar sus unidades del mercado formal, provocando un desplome histórico de la oferta y una escalada de precios que dejó a numerosos inquilinos sin alternativas. Con la desregulación, ese fenómeno comenzó a revertirse a lo largo de 2024 y 2025.
La recuperación de la oferta tuvo un impacto directo en la forma en que se fijan los precios. Si bien los valores de los alquileres siguen siendo elevados en términos absolutos, la dinámica de aumentos se moderó, con subas más alineadas con la inflación o un poco por encima de ella, muy lejos de los saltos abruptos que se registraban durante la escasez.
Un cambio estructural fue la consolidación de un escenario donde los valores de salida ya no se definen únicamente por expectativas inflacionarias, sino por comparables reales en el mercado. La mayor disponibilidad de unidades y la competencia entre ofertas empujan a propietarios y martilleros a negociar condiciones en función de la demanda concreta
En este nuevo equilibrio, tanto inquilinos como propietarios negocian plazos y ajustes con mayor flexibilidad, adaptándolos a capacidades de pago y condiciones concretas. Sectores del mercado incluso reportan valores iniciales de alquiler que muchas veces quedan por debajo de lo que indicaría un cálculo puramente inflacionario.
Ajustes, ritmos de colocación y condiciones
A enero de 2026, los contratos que aún se rigen por la vieja ley enfrentan su última actualización interanual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), mientras que los acuerdos firmados bajo la normativa vigente post-DNU muestran ajustes más frecuentes —trimestrales, cuatrimestrales o semestrales— con escalas más graduales.
Otra consecuencia del nuevo contexto es el alargamiento de los tiempos de colocación: hoy una propiedad tarda entre 30 y 60 días en alquilarse, según tipología y ubicación, cuando antes muchas se ocupaban de inmediato por la escasez de oferta.
Las expensas se consolidan como un factor clave que condiciona la decisión de los inquilinos, especialmente en edificios con costos elevados, y el esquema de ingreso inicial —un mes adelantado, un mes de depósito y gastos administrativos— sigue siendo el estándar en CABA, donde continúa vigente la prohibición de cobrar honorarios al inquilino.
Una lectura equilibrada del mercado
Para actores del sector como Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, el ICL y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) han mostrado comportamientos más alineados con la realidad del mercado y hoy son los más utilizados para las actualizaciones locativas.
Por su parte, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina se señala que la mayor previsibilidad en el mercado devolvió atractivo a la renta para muchos propietarios, con rentabilidades anuales en torno al 6 % o incluso 7 % en algunos casos, lo suficiente para incentivar el regreso de unidades al mercado formal.
Sin embargo, el equilibrio no está exento de desafíos: las diferencias de precios entre zonas y tipologías persisten, y el déficit habitacional estructural continúa influyendo en la dinámica general. Aun así, la mayor oferta, la competitividad en los precios y la posibilidad de negociar contratos posicionan al mercado de alquileres argentino en una etapa más racional y previsible, comparada con los años previos a la derogación de la ley.
Fuente: TN
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
