Con la derogación de la Ley de Alquileres mediante Decreto de Necesidad y Urgencia, el mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transición marcada por la coexistencia de distintos tipos de contratos. La inflación interanual en descenso y las nuevas reglas de juego modificaron las fórmulas de actualización, generando distintos escenarios para propietarios e inquilinos.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU, el panorama del mercado locativo cambió radicalmente en Argentina. La normativa anterior establecía pautas rígidas en materia de duración, moneda de pago y actualización de precios, mientras que el nuevo esquema otorga mayor flexibilidad a las partes, habilitando la posibilidad de pactar libremente la duración del contrato, el tipo de ajuste y la moneda utilizada.
Esta situación ha dado lugar a un mercado con múltiples modalidades contractuales en simultáneo. Algunas unidades locativas continúan rigiéndose por la fórmula del Índice de Contratos de Locación (ICL) —sobre todo aquellas firmadas antes de la derogación—, mientras que nuevos acuerdos optan por ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), reflejando así la dinámica actual del costo de vida.
Nueva libertad contractual: acuerdos más breves y con ajustes frecuentes
El marco actual habilita a locadores y locatarios a establecer plazos contractuales más flexibles —frecuentemente de dos años—, con actualizaciones pactadas cada tres, cuatro o seis meses, generalmente en función del IPC. Este índice, elaborado por el INDEC, refleja la evolución promedio de los precios al consumidor en el país y se ha convertido en la referencia principal en muchos de los nuevos contratos firmados tras la entrada en vigencia del DNU.
Esta tendencia responde a la necesidad de brindar mayor previsibilidad a los propietarios, que buscan actualizar sus ingresos con mayor frecuencia ante un contexto económico inflacionario, pero también se traduce en un mayor control para los inquilinos, quienes hoy tienen un panorama de inflación más moderada que en años anteriores.
El último dato del IPC, correspondiente a mayo de 2025, mostró una suba del 1,5% mensual, muy por debajo del 2,8% registrado en abril, acumulando un 13,3% en lo que va del año y un 43,5% en la comparación interanual. Esta evolución modera los aumentos de los contratos ajustados por este indicador, que, dependiendo del período de actualización pactado, pueden ser sustancialmente menores que los ajustes anuales del ICL.
Contratos con ajuste por IPC: ¿cuánto suben en julio?
En este contexto, quienes hayan pactado contratos con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales según el IPC, deberán realizar en julio el ajuste correspondiente tomando como referencia la inflación acumulada en los meses previos.
De acuerdo con los datos oficiales, los incrementos estimados en función del IPC serían:
11,14% para contratos con ajuste trimestral (correspondiente a la variación acumulada en los últimos tres meses).
13,97% para contratos con ajuste cuatrimestral (tomando los últimos cuatro meses).
20,84% para contratos con ajuste semestral (acumulado de los últimos seis meses).
Estas cifras se traducen en aumentos mucho más moderados que los que se observaron durante 2023 y comienzos de 2024, cuando la inflación mensual superaba ampliamente el 10% y las actualizaciones de alquileres resultaban exorbitantes para los inquilinos.
Por ejemplo, un contrato con ajuste trimestral firmado en abril por $250.000 se actualizará en julio a $277.850, mientras que el mismo contrato con ajuste cuatrimestral pasará a $284.925. Si se tratara de una actualización semestral, la cifra ascendería a $301.950.
Estos porcentajes reflejan un cambio de paradigma respecto al sistema anterior, caracterizado por actualizaciones anuales rígidas que, en un contexto inflacionario, provocaban saltos abruptos en el valor de los alquileres.
Qué pasa con los contratos vigentes bajo el ICL
A pesar de la derogación de la Ley de Alquileres, muchos contratos celebrados antes de su eliminación continúan vigentes y se actualizan aún bajo el esquema del Índice de Contratos de Locación, elaborado por el Banco Central. Este índice combina la evolución del salario promedio y la inflación, con actualizaciones anuales.
En julio de 2025, los contratos alcanzados por este mecanismo sufrirán un aumento del 66,11% respecto al valor vigente hasta junio. Esta cifra representa una reducción significativa en comparación con los aumentos aplicados en julio de 2024, cuando el ICL marcó un alza interanual de más del 265%.
Tomando un caso hipotético, un inquilino que hasta junio abonaba $200.000, pasará a pagar $332.220 a partir de este mes. Si bien el incremento resulta alto en términos absolutos, en el contexto actual implica una desaceleración respecto a los niveles de ajuste vividos el año pasado.
Cabe aclarar que el ICL se aplica solo una vez al año y, por ende, resulta menos dinámico que el esquema de ajustes más frecuentes adoptado por los nuevos contratos.
El impacto de la inflación descendente en los acuerdos locativos
El escenario económico de 2025 muestra una inflación en descenso tras un período prolongado de alta volatilidad. Esta tendencia ha tenido un efecto directo en el mercado de alquileres, tanto desde la perspectiva de los propietarios como de los inquilinos.
Para los propietarios, la desaceleración de los precios representa un desafío: los aumentos pactados trimestral o cuatrimestralmente tienden a ser más bajos de lo esperado, lo que limita la capacidad de actualizar ingresos al ritmo que esperaban. Sin embargo, los ajustes más frecuentes permiten compensar, en parte, esa situación.
Para los inquilinos, en cambio, el contexto actual brinda un respiro frente a los aumentos extremos del pasado reciente, especialmente si los contratos fueron firmados bajo el nuevo esquema flexible y con fórmulas basadas en el IPC. Los ajustes más moderados permiten sostener con mayor previsibilidad el costo del alquiler y evitar sobresaltos anuales.
Contratos en dólares: una alternativa aún marginal pero creciente
Con la liberación de las condiciones contractuales, también se abrió la posibilidad de pactar alquileres en moneda extranjera, algo que antes estaba restringido por la normativa vigente. En algunos segmentos del mercado, especialmente en propiedades premium o en locaciones corporativas, comenzó a observarse un crecimiento en contratos dolarizados.
Sin embargo, esta modalidad sigue siendo marginal en el mercado residencial tradicional, dado que la mayor parte de la población percibe sus ingresos en pesos y no puede asumir la volatilidad del tipo de cambio. En este tipo de contratos, se suelen pactar ajustes semestrales en función del índice de inflación estadounidense o directamente en base a la cotización oficial o paralela del dólar.
Si bien el mercado en dólares ofrece cierta seguridad para el propietario, su aplicación masiva es todavía inviable en el mercado de vivienda habitual, donde rige la necesidad de acuerdos accesibles y sostenibles para ambas partes.
Perspectivas para el segundo semestre de 2025
De cara a la segunda mitad del año, se espera que la tendencia a la baja en la inflación se consolide, lo que tendrá efectos positivos en los contratos atados al IPC. Si la inflación mensual se mantiene por debajo del 2%, los ajustes pactados en los contratos locativos seguirán siendo moderados.
Esta dinámica podría estimular una mayor formalización de contratos, favoreciendo la bancarización de los pagos y una mayor previsibilidad. Al mismo tiempo, el mercado sigue siendo fuertemente heterogéneo, con distintas realidades según las zonas, los perfiles de inquilinos y los propietarios involucrados.
Mientras tanto, los contratos aún vigentes bajo el régimen anterior continuarán actualizándose según el ICL, aunque cada vez representan una menor proporción del total de acuerdos. El mercado está en plena transición hacia un modelo de mayor flexibilidad y adaptación a las condiciones económicas cambiantes.
Un mercado en transición con señales de estabilidad
La derogación de la Ley de Alquileres marcó un punto de inflexión en el funcionamiento del mercado inmobiliario argentino. El nuevo marco, basado en la libertad contractual, ha dado lugar a una mayor diversidad de acuerdos, con ajustes más frecuentes y fórmulas basadas en el IPC que hoy resultan más convenientes para los inquilinos.
La convivencia de contratos antiguos con nuevas modalidades, la aparición incipiente de acuerdos en dólares y el descenso sostenido de la inflación configuran un panorama de transición, en el que aún se están redefiniendo las reglas del juego.
Si bien persisten desafíos —como la informalidad, la falta de oferta en algunas zonas y la tensión entre precios y salarios—, el nuevo escenario también presenta oportunidades para construir un mercado más dinámico, transparente y equilibrado.
El comportamiento de la inflación en los próximos meses será clave para determinar si esta etapa de contratos con actualizaciones moderadas se consolida o si será necesario volver a ajustar las condiciones para mantener el equilibrio entre la rentabilidad para los propietarios y la accesibilidad para los inquilinos.
En ese camino, tanto la evolución del IPC como el comportamiento del ICL seguirán siendo indicadores centrales para entender el rumbo de los alquileres en Argentina durante el resto de 2025.
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