En el octavo mes del año, una nueva actualización en los valores de los alquileres marcará el ritmo del mercado locativo en Argentina. El aumento mensual que deberán afrontar los inquilinos no será uniforme, ya que dependerá de la modalidad bajo la cual se haya firmado el contrato de locación. En la actualidad, conviven tres tipos de contratos con diferentes mecanismos de ajuste: los firmados bajo la Ley de Alquileres (ya derogada), aquellos celebrados luego de su modificación en octubre de 2023, y los pactados bajo libertad contractual desde diciembre del mismo año.
Este escenario mixto genera distintos niveles de aumento, de acuerdo con el índice utilizado para calcular la suba. En agosto, muchos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres enfrentarán un ajuste anual, mientras que otros —más recientes— se actualizarán trimestral o semestralmente en función de la inflación o de otros indicadores acordados entre las partes.
La dinámica de los precios, en este contexto, está íntimamente ligada a la evolución de los índices oficiales, la duración de los contratos y el momento en que fueron firmados. A continuación, un repaso detallado por cada una de las modalidades vigentes y sus implicancias prácticas para inquilinos y propietarios.
Contratos firmados bajo la Ley de Alquileres: aumentos anuales por ICL
Los contratos de locación celebrados bajo la Ley de Alquileres sancionada en 2020 tienen una duración obligatoria de tres años y ajustes anuales que se rigen por el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central.
Para los contratos firmados en agosto de 2022 —y que, por lo tanto, ingresan ahora en su último año de vigencia—, el aumento correspondiente será del 55,67%. Se trata de la segunda y última actualización interanual antes de que finalice el contrato, y representa el índice más bajo registrado en casi tres años. En comparación, en julio de 2024 el aumento fue del 66,11%, lo que marca una caída de casi 11 puntos porcentuales en solo un mes.
Este descenso está directamente vinculado a la desaceleración del proceso inflacionario que se viene registrando desde fines del año pasado. A su vez, representa un alivio relativo para los inquilinos que, hasta hace poco, venían soportando subas interanuales superiores al 200%.
En términos prácticos, si un inquilino venía pagando $400.000 mensuales, a partir del nuevo ajuste deberá abonar $622.690. Por otro lado, si el valor anterior era de $600.000, el nuevo monto ascenderá a $934.035.
Es importante tener en cuenta que el ICL se actualiza diariamente. Por este motivo, el porcentaje exacto de aumento dependerá del día del mes en que se haya firmado el contrato, ya que se toma el valor publicado para esa fecha puntual.
Contratos con ajustes semestrales firmados tras la actualización de octubre 2023
A partir de octubre de 2023, la ley de alquileres sufrió una modificación que estableció nuevos parámetros para los contratos firmados desde ese momento hasta su derogación en diciembre. Bajo esta modalidad, los acuerdos debían tener una duración mínima de tres años y contemplaban ajustes semestrales, ya no anuales.
Durante ese breve período, muchos contratos comenzaron a actualizarse tomando como referencia el índice «Casa Propia», un indicador que también está influenciado por la inflación, pero con una fórmula propia y diferenciada del ICL.
Los contratos firmados bajo esta modalidad se están actualizando por segunda vez desde su firma, y en agosto volverán a experimentar un ajuste. Aunque el porcentaje específico varía, estos incrementos semestrales tienden a ser más moderados que los ajustes anuales, debido a que reflejan una porción más reciente y acotada del ciclo inflacionario.
En este caso, también se toma en cuenta la fecha exacta de firma para aplicar el índice correspondiente. De todos modos, como esta modalidad tuvo una aplicación temporal limitada, hoy representa una porción menor del total de contratos vigentes en el mercado.
Contratos firmados tras la derogación de la ley: libertad contractual y ajustes por IPC
Desde el 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos comenzaron a celebrarse en un régimen de libertad contractual entre las partes. Esto implica que propietarios e inquilinos pueden pactar libremente tanto la duración del contrato como la periodicidad y el índice de ajuste.
En la práctica, la mayoría de estos nuevos contratos tienen una duración de dos años y estipulan ajustes trimestrales o cuatrimestrales, generalmente calculados en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado mensualmente por el INDEC.
En agosto de 2025, los contratos que se actualizan cada tres meses y fueron firmados en abril, por ejemplo, deberán aplicar un aumento del 4,82%, que corresponde a la variación del IPC de junio de 2025.
Así, un alquiler de $600.000 pasará a costar $628.892, mientras que uno de $800.000 ascenderá a $838.522. Si bien estos incrementos son significativamente más bajos que los ajustes anuales por ICL, su frecuencia trimestral hace que, acumulados, los aumentos puedan ser considerables a lo largo del año.
El esquema de ajustes por IPC, al estar atado directamente a la inflación real, genera un panorama más previsible para ambas partes. Esto ha motivado que muchos contratos nuevos opten por esta modalidad, especialmente en contextos de inflación decreciente.
Contratos que finalizan en agosto de 2025: el nuevo escenario
Agosto también marcará el vencimiento de una gran cantidad de contratos firmados en el mismo mes de 2022, bajo la anterior Ley de Alquileres. Estos acuerdos —con duración de tres años y ajustes anuales por ICL— ahora llegan a su fin, lo que obliga a inquilinos y propietarios a renegociar un nuevo vínculo bajo el nuevo marco legal.
El escenario actual, sin ley de alquileres vigente, implica que las partes podrán establecer condiciones diferentes a las que regían hasta fines del año pasado. Es común que los nuevos contratos se pacten por dos años, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y siguiendo la evolución de la inflación medida por el IPC.
Este cambio de reglas obliga a los inquilinos a evaluar cuidadosamente las nuevas condiciones, y a los propietarios a replantear su estrategia de precios. La tendencia general del mercado se orienta hacia acuerdos más cortos, flexibles y con actualizaciones más frecuentes.
Brecha entre contratos vigentes y precios del mercado
Un dato significativo que influye en las renegociaciones de contratos es la diferencia que se ha generado entre los precios actualizados por ICL y los valores de mercado que hoy se manejan para nuevos alquileres.
Durante gran parte de 2023 y 2024, los aumentos anuales por ICL superaron ampliamente a la inflación mensual acumulada, lo que provocó que muchos inquilinos terminaran pagando valores más altos que los que se ofrecen en contratos nuevos. Esta situación generó una brecha importante entre los precios de los contratos vigentes y los nuevos acuerdos.
Con la desaceleración de la inflación a lo largo de 2025, esa brecha comenzó a reducirse. Sin embargo, aún persiste en muchos casos, lo que motiva a inquilinos cuyos contratos vencen a buscar alternativas más competitivas en el mercado.
Este fenómeno también llevó a que muchos propietarios ajustaran sus pretensiones, ya que valores demasiado elevados podrían quedar fuera de mercado. La flexibilidad de la nueva normativa permite adaptarse a este contexto, generando un entorno más dinámico y competitivo.
Impacto general en el mercado locativo
El mes de agosto será un punto de inflexión para numerosos contratos de alquiler, tanto por las actualizaciones que se aplicarán como por los vencimientos que se registrarán. En un mercado que aún se encuentra en fase de transición normativa, las diferencias entre tipos de contrato, índices de ajuste y dinámicas de negociación determinan experiencias muy distintas para inquilinos y propietarios.
Quienes aún tienen contratos bajo la extinta Ley de Alquileres continúan enfrentando ajustes anuales significativos, aunque en niveles descendentes. Aquellos que firmaron contratos más recientes se benefician de incrementos más moderados, aunque frecuentes. Y los que están por renegociar deben moverse con precaución en un escenario todavía inestable.
La convivencia de distintos regímenes contractuales continuará al menos por todo 2025, hasta que los últimos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres terminen su ciclo. Hasta entonces, el mercado se mantendrá segmentado, y el comportamiento de los precios seguirá condicionado por la evolución de la inflación, los niveles de oferta y la dinámica de la renegociación.
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