En los últimos años, el mercado inmobiliario ha atravesado profundas transformaciones en sus dinámicas de precios, producto de factores económicos, financieros, constructivos y de comportamiento del consumidor. Uno de los fenómenos más significativos es el crecimiento sostenido de la diferencia entre el precio por metro cuadrado de los departamentos a estrenar y el de las unidades usadas. Esta brecha, que hasta hace algunos años era moderada y relativamente estable, se ha duplicado en términos porcentuales y expandido considerablemente en valores absolutos.
Este fenómeno plantea interrogantes relevantes para compradores, desarrolladores, inversores y especialistas del sector. ¿Qué explica este desfasaje? ¿Cómo impacta en las decisiones de compra y en la valorización de los inmuebles? ¿Se trata de una tendencia coyuntural o de una nueva etapa estructural del mercado inmobiliario?
Un recorrido de cinco años: caída de los usados, resistencia de los nuevos
La evolución de los precios inmobiliarios durante los últimos cinco años revela dos trayectorias divergentes. Por un lado, los departamentos usados experimentaron una caída prolongada en sus valores, impulsada por la retracción de la demanda, la sobreoferta en determinadas zonas y la necesidad de los propietarios de vender en un contexto de escasa liquidez general. En el otro extremo, las unidades a estrenar mostraron una mayor resistencia a la baja y, en los últimos tramos del período, incluso comenzaron a recuperar terreno, empujadas por el aumento en los costos de construcción.
Esta dinámica dio como resultado un ensanchamiento progresivo de la brecha entre ambos tipos de unidades. Mientras que hace cinco años la diferencia de precios se encontraba en niveles moderados, hoy alcanza niveles récord. La distancia, tanto en valores absolutos como relativos, se ha vuelto un rasgo estructural del mercado.
Esta nueva configuración genera implicancias directas: por un lado, posiciona a las unidades usadas como opción más atractiva desde el punto de vista del acceso económico; por otro, refuerza el carácter aspiracional de los desarrollos a estrenar, que se orientan cada vez más a un segmento de compradores con capacidad de pago superior o con perfil inversor.
Factores que explican la brecha
Para comprender por qué se ha ampliado la diferencia entre el valor del metro cuadrado de departamentos nuevos y usados, es necesario analizar una combinación de variables que influyen en ambos extremos del mercado. Estas variables incluyen aspectos estructurales, financieros, psicológicos y técnicos.
1. Caída de los precios de las unidades usadas
Uno de los factores que más ha contribuido al crecimiento de la brecha es la caída sostenida en los precios de los departamentos usados. Esta caída comenzó hacia mediados del año 2020 y se extendió hasta fines de 2023, cuando comenzó una muy leve recuperación.
La baja fue impulsada por una combinación de razones. En primer lugar, la desaceleración de la demanda de viviendas por parte de compradores particulares, en un contexto de dificultades económicas y caída del poder adquisitivo. En segundo lugar, la acumulación de stock disponible y la falta de operaciones efectivas provocaron una presión a la baja. En muchos casos, los propietarios debieron ajustar sus pretensiones para concretar la venta, lo que terminó impactando en el promedio general de precios.
Adicionalmente, las dificultades para acceder a crédito hipotecario limitaron el universo de compradores, reduciendo la competencia por las propiedades y favoreciendo condiciones más negociables para quienes tenían capacidad de compra en efectivo. Este desequilibrio entre oferta y demanda fue clave para entender el retroceso en los valores.
2. Sostenimiento (y luego suba) del precio de los departamentos nuevos
Al mismo tiempo, las unidades a estrenar atravesaron un comportamiento distinto. Si bien mostraron leves bajas en sus precios entre 2021 y 2022, en general mantuvieron valores más estables. Y desde fines de 2023 comenzaron a registrar aumentos consistentes, vinculados principalmente al alza en los costos de construcción, a la recuperación del costo de oportunidad del desarrollo y a una reactivación relativa en los segmentos premium o de inversión.
Uno de los componentes clave fue el encarecimiento de construir. Desde octubre de 2023, el aumento acumulado del costo de construcción superó el 120 %, impactando directamente en los valores de las unidades nuevas. Las desarrolladoras, al momento de fijar precios de preventa o de comercialización, deben contemplar no solo los materiales y la mano de obra, sino también los gastos generales, las demoras, la rentabilidad esperada y el valor de reposición futura.
Esta lógica impide que los precios de las unidades nuevas bajen más allá de ciertos límites, lo que explica su mayor resistencia frente a las crisis y su capacidad de ajustar al alza en contextos inflacionarios o devaluatorios.
3. Diferencias de percepción del valor
Otro elemento que incide en la ampliación de la brecha es la percepción del valor por parte del comprador. Las unidades a estrenar suelen estar asociadas a estándares más modernos de diseño, eficiencia energética, calidad de materiales y prestaciones tecnológicas. También ofrecen menores gastos de mantenimiento en los primeros años, menores riesgos estructurales y mayor previsibilidad jurídica y edilicia.
Esta percepción genera una valorización subjetiva que puede justificar, para cierto tipo de comprador, el pago de un precio superior. A su vez, las unidades nuevas tienden a concentrarse en zonas con infraestructura reciente o en polos de renovación urbana, lo que potencia su atractivo.
En contraposición, los departamentos usados pueden implicar necesidades de refacción, dudas sobre el estado general de las instalaciones, obsolescencia funcional o mayores expensas por mantenimiento de consorcios envejecidos. Todo esto tiende a reforzar la depreciación relativa de los usados frente a los nuevos.
Consecuencias del desfasaje
La expansión de la brecha entre departamentos nuevos y usados tiene efectos múltiples sobre el mercado inmobiliario. Algunos de ellos se reflejan en las decisiones de compra, en la planificación de desarrollos, en la tasación de propiedades y en la dinámica del crédito.
Mayor protagonismo de los usados en las operaciones efectivas
Uno de los efectos más claros es el reposicionamiento de las unidades usadas como la opción más viable para quienes buscan una primera vivienda o una alternativa de menor costo. El acceso económico más favorable, sumado a una oferta abundante y una mayor disposición a negociar por parte de los propietarios, ha fortalecido el protagonismo del segmento usado en las operaciones concretadas.
En contextos donde los salarios reales no acompañan los valores del metro cuadrado y donde el acceso al financiamiento es escaso, la opción usada se vuelve más atractiva, aunque implique resignar algunas características.
Segmentación del mercado de nuevos
En paralelo, el mercado de departamentos nuevos tiende a segmentarse con mayor claridad hacia perfiles inversores, compradores con alto poder adquisitivo o quienes priorizan eficiencia, calidad constructiva o ubicación estratégica por sobre el costo inicial.
Esto reduce el universo de compradores posibles para las unidades nuevas, pero al mismo tiempo permite a los desarrolladores enfocar su producto con mayor precisión. Muchos emprendimientos recientes apuntan directamente al mercado premium, al alquiler temporario o a compradores del exterior.
Dificultades en la tasación y comercialización
El desfasaje creciente entre nuevos y usados también genera un dilema para propietarios, corredores inmobiliarios y bancos. La tasación de inmuebles usados se vuelve compleja en un mercado con alta dispersión de valores, donde las publicaciones pueden estar desfasadas respecto del precio real de cierre.
Por otro lado, la distancia entre el valor publicado de una unidad nueva y el valor efectivo de una usada puede generar desconcierto entre los compradores, que deben ajustar sus expectativas respecto de lo que pueden obtener con determinado presupuesto.
¿Es sostenible esta brecha?
Uno de los interrogantes más relevantes es si esta diferencia de precios llegó para quedarse o si podría revertirse en el mediano plazo. La respuesta depende de múltiples factores, tanto coyunturales como estructurales.
Si el costo de construcción continúa su curva ascendente y no se reactiva de manera significativa la demanda de propiedades nuevas, es posible que las unidades a estrenar continúen encareciéndose en comparación con las usadas. En este escenario, la brecha podría seguir expandiéndose, al menos en segmentos urbanos con fuerte desarrollo.
En cambio, si se reactiva el crédito hipotecario y se mejora el poder adquisitivo general, es factible que las unidades usadas comiencen a recuperar valor, acortando así la diferencia. También podría influir la aparición de nuevos instrumentos financieros que faciliten el acceso a vivienda o la compra en pozo.
De cualquier modo, el diferencial de precios parece responder a un nuevo equilibrio del mercado: el que surge de la confluencia entre una demanda con restricciones y una oferta nueva que enfrenta costos crecientes.
Perspectivas para el corto y mediano plazo
En los próximos meses, la evolución de esta brecha estará condicionada por el comportamiento del costo de construcción, la inflación general, la disponibilidad de crédito y la capacidad de ahorro de la población. La estabilización de variables macroeconómicas podría inducir una mayor previsibilidad y mejorar las condiciones para todos los segmentos del mercado.
Mientras tanto, los compradores seguirán priorizando precio, ubicación y oportunidad por sobre otros factores. Y los desarrolladores deberán equilibrar su oferta entre rentabilidad, costo y acceso real del comprador objetivo.
Lo cierto es que el ensanchamiento de la diferencia entre departamentos nuevos y usados es un síntoma de un mercado que aún está redefiniendo sus reglas, sus protagonistas y su lógica de valorización. Comprender esta dinámica no solo es clave para tomar decisiones individuales más informadas, sino también para pensar políticas públicas, estrategias comerciales y modelos de negocio más ajustados a la nueva realidad inmobiliaria.
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