El mercado inmobiliario argentino vive un período de marcada incertidumbre, donde la dinámica del dólar se entrelaza con un escenario de costos crecientes, demanda inestable y un panorama económico que condiciona cada decisión de compra o venta. La suba de la divisa, a un paso de superar el techo de la banda de flotación, no solo genera especulación en torno a los precios, sino que además reconfigura la relación entre compradores, vendedores y desarrolladores.
En este contexto, el sector atraviesa una recesión que se traduce en la ralentización de las obras y en un incremento acumulado del 107% en los costos de construcción durante los últimos dieciocho meses. Frente a este escenario, los proveedores priorizan cerrar operaciones antes que trasladar subas adicionales, lo que introduce tensiones sobre la estructura de precios y condiciona la planificación de proyectos.
Incertidumbre como factor central
Más que el propio aumento del dólar, lo que genera mayor impacto en el mercado es la incertidumbre que lo rodea. La actividad inmobiliaria es sumamente sensible a la estabilidad: cuando el escenario macroeconómico ofrece previsibilidad, los compradores se animan a comprometerse con operaciones de largo plazo, los bancos habilitan líneas de crédito hipotecario y el mercado se dinamiza. Cuando ocurre lo contrario, las decisiones se postergan, los proyectos se frenan y la demanda se retrae.
La volatilidad cambiaria, por lo tanto, no solo se traduce en valores fluctuantes, sino también en expectativas alteradas, que muchas veces pesan más que los propios números. El resultado es un mercado con actores a la defensiva, donde cada paso depende de lo que ocurra en el frente cambiario.
El impacto en los precios de venta
La relación entre dólar e inmuebles no es automática ni lineal. En general, los precios expresados en dólares billete tienden a ajustarse de manera gradual, acompañando la aceptación del mercado y la disposición de los compradores a convalidar nuevos valores.
En este punto, la etapa del proyecto inmobiliario es determinante. Un mismo departamento puede tener cotizaciones diferentes si se encuentra en pozo, en obra intermedia o terminado, más allá de cuál sea la cotización del dólar en ese momento. En propiedades financiadas en pesos, los ajustes suelen estar ligados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), lo que genera un traslado mensual del incremento de costos durante el desarrollo de la obra.
Los precios de las propiedades vienen consolidando una escalada sostenida. En lo que va de 2025 acumulan un aumento cercano al 6%, lo que refleja una recuperación parcial frente al atraso generado por el encarecimiento de la construcción. Si bien los costos se dispararon con fuerza en 2024, hoy los ajustes de muchos rubros se encuentran por debajo de la inflación, amortiguando así el impacto final en los valores de venta.
Por el momento, la mayoría de los desarrolladores opta por no trasladar de manera inmediata la suba del dólar a los precios, luego de absorber un salto superior al 100% en los costos de obra. Sin embargo, si la brecha cambiaria se mantiene o se amplía, es probable que a mediano plazo la presión se traslade al mercado.
El aumento se concentra en propiedades con alta demanda: departamentos aptos para crédito, ubicados en zonas consolidadas, con posibilidades de financiación, buen nivel de renta o una relación precio-calidad superior al promedio. En cambio, las unidades menos atractivas también suben, pero de manera más moderada y con menor efecto en la dinámica global del mercado.
En proyectos cercanos a su finalización, gran parte de los incrementos ya está incorporada y, en muchos casos, absorbida por los desarrolladores para sostener la competitividad. En emprendimientos recién lanzados, en cambio, existe margen para escalonar valores a lo largo de las distintas etapas de comercialización.
Ventas y stock de propiedades: señales mixtas
La suba del dólar no implica necesariamente un freno inmediato en las operaciones, salvo en el segmento de créditos hipotecarios. El aumento del tipo de cambio reduce el poder de compra de los préstamos en pesos, afectando directamente a quienes dependen de esta herramienta para acceder a la vivienda.
La incertidumbre económica y política, en cambio, tiene un efecto más claro en las decisiones de compra. Muchos potenciales compradores prefieren esperar, lo que genera un freno temporal en el mercado. En operaciones de gran magnitud, no es extraño que la concreción se postergue hasta después de eventos clave, como elecciones o definiciones de política económica.
La caída en la disponibilidad de crédito enfría especialmente la demanda de inmuebles usados, lo que podría estabilizar los precios de este segmento. Al mismo tiempo, la suba del dólar lleva a muchos vendedores a reconsiderar sus pretensiones y definir estrategias en función de sus necesidades concretas.
Los desarrollos en pozo siguen siendo una opción atractiva para quienes buscan resguardar su capital, aunque los márgenes de crecimiento se ven limitados hasta que no se concreten reformas estructurales en el plano fiscal y laboral.
El tiempo de publicación de una propiedad antes de ser vendida se convierte en un indicador clave: cuanto más se prolonga, mayor es la presión sobre la rentabilidad y más posibilidades hay de que el propietario revise a la baja su pretensión.
El stock disponible muestra cierta estabilidad. El costo de reposición elevado lleva a muchos propietarios a esperar mejores condiciones antes de desprenderse de sus inmuebles, mientras que otros se ven tentados por la suba de precios y deciden incorporarse al mercado. El resultado es un equilibrio que evita un exceso de oferta, pero tampoco genera escasez significativa.
En algunos casos, los propietarios retiran sus propiedades para conservar la renta que obtienen, lo que también puede generar una reducción en el stock de inmuebles usados.
Dólar como refugio: cierre de operaciones y esquemas de financiación
En medio de la volatilidad cambiaria, muchos compradores buscan estabilidad cerrando operaciones en dólares a precio fijo. De esta forma, evitan la exposición a ajustes en cuotas o refuerzos que, en pesos, terminan siendo más costosos cuando se acumulan devaluaciones.
La experiencia inflacionaria de los últimos años refuerza esta tendencia: quienes invirtieron en pesos en etapas anteriores terminaron pagando más que aquellos que lo hicieron en dólares, lo que hoy incentiva esquemas dolarizados.
Sin embargo, la financiación en pesos ajustada por el índice CAC volvió a ganar atractivo en los últimos meses. El encarecimiento del dólar, combinado con una desaceleración en el ajuste del CAC, posicionó esta modalidad como una alternativa razonable para muchos inversores.
En términos de costos, desde diciembre de 2023 las obras acumularon un aumento cercano al 150%, mientras que los precios de las propiedades subieron apenas un 30%. Esta diferencia, en algún momento, debería tender a cerrarse, lo que anticipa posibles incrementos futuros en los valores de venta.
Inversión y expectativas: un equilibrio frágil
La suba del dólar se convierte en un factor determinante en las expectativas de compradores e inversores. Para quienes cuentan con ahorros en la divisa, el mercado inmobiliario sigue representando una alternativa de resguardo frente a la volatilidad financiera. Para quienes dependen de ingresos en pesos, en cambio, la posibilidad de acceder a una vivienda se vuelve cada vez más lejana.
La brecha entre costos y precios genera una situación compleja para los desarrolladores, que deben equilibrar la necesidad de cubrir gastos crecientes con la obligación de mantener valores competitivos para atraer compradores.
En el corto plazo, el mercado se mantiene activo en segmentos puntuales, especialmente en zonas de alta demanda y en proyectos que ofrecen financiación flexible. Sin embargo, la incertidumbre general limita la posibilidad de una recuperación sostenida en el volumen de operaciones.
Escenarios posibles a mediano y largo plazo
El futuro del mercado inmobiliario dependerá de la evolución del dólar y de las medidas económicas que se adopten en los próximos meses. Si la volatilidad se mantiene controlada y la brecha cambiaria no se amplía, es probable que los precios sigan ajustándose de manera gradual, sin sobresaltos significativos.
En cambio, un salto abrupto en la cotización podría forzar a los desarrolladores a trasladar mayores incrementos a los valores de venta, con el consiguiente riesgo de enfriar aún más la demanda.
La disponibilidad de crédito hipotecario será otro factor clave. Sin financiamiento accesible, gran parte de la población queda excluida de la posibilidad de adquirir una vivienda, lo que limita la expansión del mercado.
El rol del Estado en la generación de reglas claras y previsibles será determinante para consolidar la confianza. Al mismo tiempo, la capacidad de la industria de adaptarse a nuevas condiciones y de ofrecer esquemas de financiación flexibles marcará la diferencia entre quienes logren sostenerse y quienes queden rezagados.
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