En un escenario de lenta pero sostenida recuperación del mercado inmobiliario, una estrategia de inversión que ya tiene trayectoria en países como Estados Unidos, Canadá y diversas regiones de Europa comienza a instalarse con fuerza en Argentina. Se trata del house flipping, una modalidad que propone adquirir propiedades en mal estado, renovarlas en plazos breves y venderlas con una ganancia potencial significativa. Esta fórmula, que en su traducción más directa refiere a “dar vuelta una casa”, combina visión comercial, ejecución eficiente y sensibilidad estética.
Este modelo de negocio, aunque no es nuevo a nivel global, encuentra en el contexto local varios factores que lo hacen atractivo. Por un lado, los valores de los inmuebles en dólares se mantienen deprimidos tras años de crisis y recesión. Por otro, existe un alto stock de propiedades en venta y una considerable masa de ahorros líquidos que permanece fuera del sistema financiero. Todo ello configura un terreno fértil para implementar una estrategia que promete márgenes de rentabilidad interesantes, especialmente en dólares.
Dinámica del modelo: comprar barato, reformar rápido, vender bien
El house flipping consiste en identificar inmuebles con fuerte potencial de revalorización, adquirirlos a bajo costo, llevar adelante un proceso de reforma ágil y eficiente, y luego comercializarlos a un precio superior. Este proceso, idealmente, debe completarse en un plazo inferior a seis meses para maximizar la rentabilidad. Si el tiempo se extiende más allá del año, los márgenes tienden a diluirse, especialmente por el impacto de la inflación, la variabilidad del tipo de cambio y los aumentos en el costo de los materiales y la mano de obra.
En el escenario actual, materiales clave como hierro, cerámicos y pinturas han acumulado aumentos interanuales superiores al 200%. En este contexto, el factor tiempo se vuelve decisivo: cada día de obra sumado representa un riesgo mayor. La ejecución veloz no solo permite proteger la inversión frente a aumentos, sino también aprovechar ventanas de oportunidad en mercados en recuperación.
La estrategia se consolida particularmente en zonas urbanas donde los precios comienzan a repuntar tras años de caída. Las áreas con buena conectividad, infraestructura y servicios tienden a ofrecer mejores oportunidades de salida para los inmuebles refaccionados. Además, permiten captar una demanda cada vez más enfocada en soluciones habitacionales listas para habitar, sin necesidad de afrontar obras propias.
Qué tipo de propiedades se buscan
La mayor concentración de operaciones de flipping se observa en unidades cuyo valor de compra no supera los 100.000 dólares. Este segmento suele incluir monoambientes, departamentos de dos ambientes, viviendas tipo PH y pequeñas casas en barrios urbanos, todas con alto potencial de transformación. La clave está en adquirir inmuebles que, más allá de su deterioro, mantengan estructuras sólidas y posibilidades concretas de mejora sin necesidad de intervenciones estructurales complejas.
El primer paso es identificar correctamente qué propiedades valen la pena. Esto implica una revisión técnica profunda antes de cerrar cualquier operación. Se deben evaluar condiciones de instalaciones eléctricas y sanitarias, detectar posibles pérdidas de agua o gas, verificar el estado de techos, paredes, aberturas y conexiones esenciales. Una casa que luce vieja o mal mantenida pero que funciona correctamente en lo estructural, puede convertirse en un proyecto exitoso con intervenciones relativamente simples.
Solo una vez asegurada la funcionalidad general, se puede avanzar con las mejoras estéticas: pintura, mobiliario, iluminación, revestimientos, equipamiento de cocina y baño. Estas mejoras, bien seleccionadas y ejecutadas, no solo aumentan el valor percibido, sino que acortan el tiempo de comercialización y atraen compradores que buscan una vivienda lista para habitar.
Costo de las remodelaciones
El presupuesto para renovar una propiedad depende de múltiples factores: superficie, estado previo del inmueble, calidad de los materiales elegidos y costos de la mano de obra. Sin embargo, existe una referencia de valor promedio que permite dimensionar la inversión necesaria: alrededor de 1.200 dólares por metro cuadrado para una refacción media, entendida como una reforma integral sin reestructuraciones pesadas.
Este valor puede reducirse si se apunta a una mejora visual y funcional sin cambiar instalaciones o tirar paredes. A la vez, puede incrementarse notablemente si se utilizan materiales de alta gama, se incorporan sistemas inteligentes o se redefine la distribución interior. Por eso, el diseño del plan de obra debe alinearse con el público objetivo del inmueble y con la expectativa de rentabilidad.
En la práctica, los ambientes que mayor retorno generan en una remodelación son cocina y baño. Renovar griferías, sanitarios, mesadas, cerámicas, iluminación y mobiliario puede transformar completamente la percepción del inmueble sin una inversión desmedida. La elección de una paleta de colores neutra, la incorporación de buena luz natural y artificial, y la optimización del mobiliario también son elementos clave.
Además, mostrar el “antes y después” con documentación fotográfica de calidad incrementa el valor percibido de la propiedad. Muchos compradores, frente a esa comparación visual, valorizan no solo el resultado final, sino también el trabajo que ellos no tendrán que realizar.
Aspectos legales y fiscales
Una variable a considerar es la carga impositiva y notarial que implica la doble escrituración: primero al momento de comprar el inmueble, y luego en la venta. Estas operaciones generan costos de escritura, sellados, honorarios profesionales e impuestos a las transferencias, que pueden impactar en la rentabilidad.
Existen estrategias legales diseñadas para mitigar estos costos. Algunas de las más utilizadas incluyen la firma de boletos de compraventa con poder irrevocable de reventa, lo cual permite evitar la escritura inicial y avanzar directamente hacia la transferencia final al comprador. Otra alternativa es operar a través de sociedades vehículo, que pueden adquirir, reformar y vender inmuebles con menor carga tributaria. En cualquiera de los casos, se requiere un asesoramiento profesional preciso, especialmente en situaciones con titularidad compartida, bienes gananciales o inmuebles con inhibiciones.
La planificación fiscal del proceso también es relevante si se proyecta realizar múltiples operaciones de flipping. En ese caso, la actividad puede ser considerada habitualidad comercial, lo que obliga a inscribirse como responsable ante organismos fiscales y declarar los ingresos como una actividad económica.
Una tendencia que se expande más allá de las grandes ciudades
Si bien los primeros movimientos del house flipping en Argentina se concentraron en zonas urbanas de alta densidad, especialmente en áreas con precios en recuperación, la estrategia se ha expandido progresivamente a otras localidades. En diversas ciudades del interior, el valor del metro cuadrado todavía se encuentra por debajo de su promedio histórico, lo cual amplía las posibilidades de obtener márgenes de ganancia al momento de la reventa.
Además, en muchas de estas localidades existe un importante stock de viviendas antiguas, con buena estructura pero mal mantenidas, lo cual permite adquirir inmuebles a precios competitivos y transformarlos en opciones atractivas para la clase media local o incluso para inversores que buscan renta.
En este marco, también han ganado popularidad los esquemas de inversión compartida. Bajo esta modalidad, dos o más personas se asocian para comprar una propiedad, dividir los gastos de reforma y compartir la ganancia generada en la venta. Esta fórmula permite acceder a inmuebles de mejor ubicación o mayor superficie, reduce los riesgos individuales y acelera los tiempos operativos. Al mismo tiempo, contribuye a diversificar portafolios de inversión y ofrece una alternativa concreta frente a opciones financieras de alta volatilidad.
Una oportunidad con lógica y sentido comercial
En tiempos de cautela económica y búsqueda de inversiones seguras, el house flipping aparece como una estrategia concreta y de ejecución controlable. Permite combinar ahorro en dólares, capacidad de gestión, conocimientos del mercado y una visión estética aplicada a la valorización inmobiliaria. Para quienes dominan los tiempos de obra, conocen los barrios, evalúan correctamente los costos y logran detectar propiedades con potencial, el modelo representa una forma efectiva de capitalizarse en moneda dura en el corto o mediano plazo.
Desde la perspectiva del comprador final, estas operaciones también tienen sentido: permiten acceder a viviendas refaccionadas, listas para habitar, sin tener que lidiar con obras, presupuestos cambiantes ni proveedores inciertos. Esto genera un diferencial en el mercado, especialmente en tiempos donde el confort y la inmediatez pesan más que nunca en la decisión de compra.
El éxito del flipping no depende necesariamente de grandes cifras o materiales de lujo. Lo que realmente importa es la eficiencia en cada etapa del proceso: desde la compra y diagnóstico inicial, pasando por la ejecución de la reforma, hasta la estrategia de comercialización. El análisis detallado, la planificación minuciosa y la ejecución profesional son los pilares que separan una inversión exitosa de una experiencia frustrante.
En definitiva, el house flipping se consolida en Argentina como una práctica que combina inversión inmobiliaria, diseño inteligente y sentido comercial. Transformar propiedades deterioradas en productos de alta demanda ya no es una novedad, sino una tendencia con identidad propia en el mercado local.
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