El financiamiento para acceder a la vivienda es uno de los principales desafíos para miles de personas que buscan su casa propia o aspiran a invertir en proyectos inmobiliarios en etapas tempranas. En ese contexto, el Gobierno avanzó con una medida clave: fijó los requisitos para registrar hipotecas divisibles, una herramienta que apunta a impulsar el acceso a créditos hipotecarios aplicables a propiedades en construcción o lotes, incluso antes de la subdivisión definitiva.
La medida establece pautas claras para que estas hipotecas puedan inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad Inmueble, que será el organismo encargado de regular este sistema y supervisar las condiciones establecidas para su instrumentación. La normativa se formaliza mediante la disposición 14 publicada en el Boletín Oficial, donde se detallan los criterios que deberán cumplir tanto las escrituras como los involucrados en las operaciones.
Este paso normativo se suma a la reglamentación previa del sistema de hipotecas divisibles, cuyo propósito principal es facilitar el financiamiento a largo plazo para la compra de propiedades desde su etapa de desarrollo, algo especialmente relevante en el contexto del mercado inmobiliario, donde el acceso temprano suele significar mejores condiciones de pago y mayores oportunidades para los compradores.
Un nuevo instrumento para financiar viviendas desde el pozo
Las hipotecas divisibles se presentan como una herramienta diseñada para permitir que los créditos hipotecarios puedan aplicarse sobre propiedades sujetas a proyectos inmobiliarios en ejecución. A diferencia del esquema tradicional en el que la formalización de créditos suele requerir que la unidad esté finalizada o cuente con subdivisión inscrita, este sistema habilita su uso desde etapas iniciales del proyecto.
El mecanismo contempla la posibilidad de hipotecar una unidad en construcción o incluso un lote dentro de un emprendimiento que todavía no cuenta con planos definitivos inscriptos. El objetivo es que cualquier persona pueda acceder a financiamiento a largo plazo en condiciones equiparables a las de una propiedad terminada.
La principal característica de este esquema es que la hipoteca que en un inicio recae sobre una unidad aún no subdividida podrá luego dividirse proporcionalmente cuando el inmueble se fraccione formalmente, respetando la proporción correspondiente para cada una de las futuras unidades.
Este enfoque también incluye la posibilidad de constituir hipotecas sobre derechos reales como el de superficie, lo que abre el abanico de operaciones posibles dentro de desarrollos inmobiliarios más complejos, como subsuelos o espacios complementarios.
Reglas claras para la inscripción
El paso regulatorio reciente no solo reafirma la puesta en marcha del sistema, sino que define con precisión los requisitos para que las operaciones puedan formalizarse mediante escritura pública e inscribirse adecuadamente en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
De acuerdo con la normativa vigente, la escritura de constitución de la hipoteca divisible deberá cumplir con las siguientes condiciones:
- Contar con certificados registrales para validar la información y el estado jurídico del inmueble involucrado.
- Incluir la descripción del proyecto de subdivisión, detallando tanto la configuración general como la identificación de las futuras unidades funcionales y complementarias.
- Incorporar un croquis o proyecto de plano que represente la futura división del inmueble.
- Incluir el compromiso irrevocable del titular del inmueble de afectar la propiedad al régimen elegido, lo que implica que deberá mantener su disponibilidad jurídica compatible con el crédito y con la futura adjudicación a los compradores.
- Establecer la obligación del titular de entregar el dominio o condominio de la unidad correspondiente a los futuros adquirentes una vez que la subdivisión esté formalmente completada.
- Expresar claramente si el inmueble se encuentra ocupado o no en el momento de la constitución de la hipoteca.
- Registrar el acuerdo de todas las partes de que la hipoteca inicial se dividirá proporcionalmente al momento de efectivizarse la subdivisión del inmueble.
Estas pautas funcionan como una garantía tanto para los compradores como para las entidades financieras o acreedores hipotecarios, al asegurar que el proceso será trazable y contará con los elementos necesarios para culminar en la inscripción definitiva de la unidad financiada.
Un cambio estructural en el acceso a la vivienda desde etapas tempranas
La posibilidad de acceder a créditos hipotecarios aplicables desde la etapa de pozo representa un cambio relevante en las modalidades tradicionales del mercado inmobiliario. En muchos casos, el financiamiento bancario quedaba circunscripto a unidades ya finalizadas o con título definitivo, lo cual limitaba la participación de muchos potenciales compradores en instancias tempranas del desarrollo.
Este mecanismo apunta a superar esa barrera, permitiendo que los futuros propietarios puedan asegurar condiciones financieras desde el inicio del proyecto.
El acceso desde etapas tempranas no solo habilita el financiamiento de largo plazo, sino que otorga previsibilidad al comprador. También aporta claridad en cuanto a la futura configuración del inmueble, dado que los requisitos incluyen la presentación de planos y descripciones específicas del proyecto.
A su vez, se formaliza la obligación de los desarrolladores de cumplir con la afectación del inmueble al régimen hipotecario y con la posterior entrega de la unidad, lo que introduce un requisito adicional de transparencia y compromiso jurídico.
Una estructura que evita cambios en la regulación bancaria
La normativa puntualiza que este mecanismo no requiere modificaciones en la regulación bancaria, lo que implica que puede integrarse dentro del sistema financiero vigente sin necesidad de marcos adicionales. Esto permite que el sistema de hipotecas divisibles esté disponible dentro del esquema crediticio tradicional.
Al estar reglamentado desde el Registro de la Propiedad Inmueble y no requerir cambios bancarios, el funcionamiento del sistema se concentra en el plano registral y notarial, donde los actores involucrados deberán cumplir con los requisitos formales establecidos.
Mayor trazabilidad y resguardo jurídico
La exigencia de incluir certificados registrales, planos, descripciones detalladas y declaraciones sobre la situación de ocupación del inmueble tiene como finalidad dotar al proceso de mayor claridad documental y de mecanismos de control que ofrezcan garantías tanto al comprador como al sistema crediticio.
De este modo, el Registro de la Propiedad Inmueble adquiere un rol central, ya que actúa como garante del cumplimiento de los requisitos formales y como responsable de la inscripción antes, durante y después de la subdivisión.
El compromiso irrevocable del titular de afectar el inmueble y la aceptación de las partes de dividir proporcionalmente la hipoteca una vez finalizada la subdivisión constituyen pilares esenciales del sistema, ya que aseguran que el crédito aplicado antes de la división se corresponda con la configuración final de las unidades.
Potencial impacto en proyectos inmobiliarios y desarrolladores
Si bien la normativa está orientada a los compradores finales y al acceso a créditos, también tiene implicancias para los desarrolladores inmobiliarios. La estructura promueve que quienes impulsan proyectos desde etapas tempranas cuenten con herramientas para facilitar la incorporación de compradores mediante financiamiento bancario, algo que en el esquema tradicional podía resultar más complejo.
La exigencia de presentar planos y compromisos formales también implica que los desarrolladores deberán tener definiciones anticipadas sobre las características del futuro emprendimiento, lo que a su vez puede favorecer una planificación ordenada y documentada desde el inicio.
En otros términos, el sistema incentiva prácticas documentales claras, con previsión y compromiso de entrega, lo que podría contribuir a formalizar y estructurar más las etapas iniciales de los desarrollos.
Implicancias para las familias y futuros propietarios
Desde la óptica de quienes buscan acceder a la vivienda, la posibilidad de ingresar en un proyecto inmobiliario desde la etapa de pozo mediante un crédito hipotecario ofrece nuevas alternativas dentro del mercado. Tradicionalmente, muchas operaciones en pozo se realizaban mediante esquemas de financiación directa del desarrollador, con cuotas atadas al costo de la construcción o en condiciones menos estandarizadas.
El mecanismo de hipotecas divisibles plantea una opción diferente, en la que interviene el sistema crediticio convencional desde el inicio, lo que puede representar respaldo institucional y previsibilidad financiera. Además, ofrece la posibilidad de fijar condiciones crediticias desde un momento temprano, en lugar de esperar a la finalización de la obra para gestionar un crédito tradicional.
Ordenamiento y claridad en los procedimientos
La presentación de planos, certificados, croquis y la declaración de ocupación forma parte de un conjunto de medidas destinadas a mantener transparencia y orden documental. En un mercado donde la información clara sobre proyectos en desarrollo resulta clave para evitar conflictos o incertidumbres, este marco promueve un proceso más regulado y con pasos verificables.
Asimismo, el rol del Registro de la Propiedad Inmueble como encargado de la inscripción garantiza un control formal sobre el cumplimiento de los requisitos y sobre la trazabilidad de las operaciones.
En ese sentido, la fijación de los requisitos para inscribir hipotecas divisibles configura un avance normativo en el objetivo de generar un marco que facilite el acceso a créditos hipotecarios aplicables a propiedades en desarrollo. Al establecer un conjunto riguroso de obligaciones documentales y compromisos para las partes, la normativa busca otorgar mayor seguridad jurídica y previsión en el proceso.
El sistema habilita la incorporación de compradores desde etapas tempranas del desarrollo sin necesidad de adecuación adicional en la regulación bancaria, integrándose dentro del esquema crediticio vigente.
Al poner en marcha un mecanismo que permite financiar unidades desde el pozo con respaldo registral, se abre la posibilidad de que más personas accedan al financiamiento para vivienda en condiciones similares a las de una propiedad terminada. Al mismo tiempo, se establece un procedimiento documentado que involucra planos, descripciones, certificados y compromisos irrevocables, lo que contribuye a dar transparencia y seguridad tanto a compradores como a desarrolladores y entidades crediticias.
En un contexto donde la demanda habitacional y la necesidad de opciones de financiamiento accesibles están entre las prioridades sociales y económicas, este esquema representa una herramienta orientada a ampliar las alternativas disponibles para quienes buscan ingresar al mercado inmobiliario desde sus etapas iniciales, con respaldo normativo y registral claro.
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