El mercado inmobiliario argentino presentó un escenario paradójico en 2025. Por un lado, se registró un récord histórico en la cantidad de escrituras de propiedades residenciales, impulsado principalmente por la reactivación del crédito hipotecario. Por otro, la actividad de la construcción mostró una marcada contracción. Esta divergencia plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del crecimiento y los desafíos estructurales que enfrenta el sector para reponer stock y lanzar nuevos proyectos.
Según datos del Colegio de Escribanos, 2025 cerró con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa un aumento del 26,8% respecto a las 54.770 operaciones registradas en 2024. Este volumen, el quinto mejor en 27 años, se vio potenciado por el retorno del crédito hipotecario UVA. Cerca de 14.000 operaciones, es decir casi el 20% del total, se concretaron con financiamiento hipotecario, mostrando un crecimiento del 180% frente al año anterior. El ratio hipotecas sobre escrituras superó el 15%, duplicando el promedio quinquenal y alcanzando su nivel máximo desde 2018.
En contraste, la construcción registró una caída del 11% en su aporte al PBI entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025. Esta retracción se mantuvo incluso cuando otros sectores de servicios y actividades primarias mostraron estabilidad o crecimiento. Paralelamente, los precios de los inmuebles presentaron incrementos interanuales que oscilaron entre el 5% y el 11%, evidenciando una recomposición gradual del valor de las propiedades.
Según Mario Iparraguirre, economista senior de BBVA Research Argentina, la mayor estabilidad macroeconómica y el regreso del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad. Sin embargo, señaló que el desafío para 2026 será sostener este impulso sin comprometer la accesibilidad, en un contexto donde los fundamentos del ciclo alcista se fortalecerán.
Factores del desacople entre ventas y construcción
El informe de BBVA Research identificó tres factores principales que explican la disociación entre la fuerte demanda de propiedades y la contracción de la construcción.
En primer lugar, el fin de la «oportunidad» de construcción: la brecha que hacía más económico construir que comprar una unidad terminada se redujo. La relación entre el costo de reposición y el valor de mercado cayó alrededor del 30% en el segmento informal, disminuyendo el atractivo de invertir en proyectos a pozo.
En segundo lugar, la presión sobre los márgenes: el índice de costo de la construcción volvió a superar el valor de venta del metro cuadrado, comprimiendo la rentabilidad de los desarrolladores. Producir nuevas unidades se volvió más caro, mientras que el mercado no siempre puede trasladar esos aumentos al precio final.
Finalmente, el vacío de la obra pública: la retracción histórica de la inversión estatal no ha sido compensada por la inversión privada, dejando al sector expuesto a la volatilidad. Si bien en 2025 se observó una recuperación leve en la superficie autorizada y un aumento en la escala promedio de los proyectos, la inversión privada aún opera por debajo de su potencial.
Impacto de la retracción pública y presión impositiva
La disminución de la inversión estatal posiciona a la inversión privada como motor principal de la actividad, aunque todavía no alcanza su máximo potencial. Manuel Valdes, director comercial de Criba, remarca que la construcción reacciona con sensibilidad frente a la macroeconomía y que la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Según Valdes, planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas se volvió clave.
Asimismo, Valdes enfatiza que una reforma impositiva profunda, complementaria a la laboral, sería necesaria para recuperar dinamismo, especialmente en proyectos dirigidos a la clase media, que sufren los efectos de impuestos acumulativos.
Desafíos y estrategias para desarrolladores
El mercado actual exige proyectos de mayor envergadura y estructuras financieras sólidas, dejando atrás a pequeños constructores. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, señala que quienes logren interpretar correctamente el mercado serán los que prosperen. Según Tabakman, el éxito no depende únicamente del segmento premium, sino de ofrecer productos diferenciados, estrategias innovadoras y opciones de financiamiento atractivas.
Entre las claves para adaptarse, Tabakman destaca la eficiencia en el control de costos, la capacidad de importar insumos de manera inteligente y la innovación en marketing. La combinación de precio, trayectoria e innovación se vuelve determinante para sostener la competitividad en el sector.
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