En la dinámica economía argentina, las fluctuaciones del dólar son un factor determinante que condiciona múltiples sectores. La reciente suba de la divisa estadounidense, que llevó su cotización cerca del techo de la banda de flotación, generó impactos inmediatos tanto en el sector de la construcción como en el mercado inmobiliario y crediticio. En un contexto donde el dólar volvió a trepar con fuerza, distintas variables comenzaron a acomodarse a esa nueva realidad: desde los precios de los materiales hasta las condiciones de acceso al crédito hipotecario, pasando por la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios en curso.
La construcción, como actividad económica que combina mano de obra intensiva con un alto consumo de materiales, es particularmente sensible a los movimientos del tipo de cambio. En Argentina, donde muchos de los insumos clave están vinculados directa o indirectamente a la moneda estadounidense, cualquier variación del dólar impacta de forma casi inmediata en los costos de obra. Pero a diferencia de lo que podría pensarse, el efecto no es unívoco ni lineal: mientras algunos indicadores marcan aumentos, otros revelan oportunidades.
Suba del dólar y costos en dólares: una ecuación cambiante
En las últimas semanas, el dólar se movió dentro de la franja más alta de su banda de flotación. Esta situación encendió alertas en distintos sectores económicos, y el de la construcción no fue la excepción. A pesar de que el costo de construcción en pesos continúa su tendencia alcista, en términos de dólares se percibe una moderación o incluso un leve abaratamiento relativo. Esta aparente contradicción se explica por el desfase entre la velocidad de incremento del tipo de cambio y la actualización de precios internos.
En otras palabras, si el dólar sube más rápido que los precios en pesos de los materiales y servicios vinculados a la construcción, el costo del metro cuadrado en dólares tiende a disminuir. Esto representa una oportunidad puntual para desarrolladores o inversores que cuentan con divisas y buscan iniciar proyectos. Sin embargo, la ventana es estrecha y está condicionada por múltiples factores, entre ellos la volatilidad del mercado, la inflación local y la capacidad de cobertura ante la incertidumbre.
El fenómeno se refleja en los números acumulados del último año: mientras que el costo de construcción en pesos se duplicó desde fines de 2023, el valor de venta del metro cuadrado en dólares creció a un ritmo mucho menor. Esta distorsión afecta la rentabilidad de los proyectos, ya que achica los márgenes entre el costo de producir y el precio de venta.
Dolarización parcial y sensibilidad cambiaria
La construcción en Argentina está parcialmente dolarizada. Si bien muchos costos se abonan en pesos, una parte significativa de los materiales —especialmente aquellos que incluyen componentes importados o tecnología extranjera— está atada a la cotización del dólar. A esto se suma la influencia del mercado inmobiliario, históricamente regido por valores en moneda extranjera, lo que genera una doble presión: por un lado, los costos productivos ajustan al ritmo de la economía doméstica; por el otro, los precios de venta responden al vaivén del dólar.
En ese contexto, la suba del tipo de cambio puede ser vista desde dos ángulos. Para quienes construyen con fondos en dólares, el movimiento representa una potencial ventaja, siempre que los precios en pesos no se ajusten con la misma rapidez. Para los desarrolladores que comercializan sus unidades en dólares, en cambio, la suba puede ser neutral si no se traslada al mercado una revalorización de sus productos.
La clave, entonces, está en el tiempo de reacción de los precios internos. Cuando la devaluación es rápida pero los precios demoran en subir, se abre una oportunidad de mejora de rentabilidad en dólares. Pero si la inflación responde de inmediato, el efecto positivo se neutraliza.
Presiones inflacionarias y margen de maniobra
El componente inflacionario es central en este análisis. En la medida en que los precios en pesos se mantengan estables, el tipo de cambio elevado mejora los indicadores en dólares. Sin embargo, en un país con una inercia inflacionaria tan marcada como Argentina, esa estabilidad es difícil de sostener. La suba del dólar suele trasladarse, tarde o temprano, a los precios de los materiales de construcción, especialmente si se anticipa una escalada sostenida del tipo de cambio.
Frente a esta expectativa, los proveedores ajustan sus listas, muchas veces más por prevención que por necesidad real. A su vez, los desarrolladores se ven obligados a recalcular presupuestos, modificar proyecciones o incluso suspender el inicio de obras si el escenario no ofrece certidumbre.
Es en este punto donde la volatilidad cambiaria comienza a afectar no solo los costos directos, sino también los costos financieros y de cobertura. La obra privada, en particular, sufre las consecuencias de un entorno donde resulta difícil fijar precios, garantizar plazos o prever con precisión la rentabilidad esperada. En ese marco, el riesgo no es solamente una cuestión de números, sino también de confianza.
Reacomodamientos en el mercado inmobiliario
El mercado de compraventa de propiedades también acusa recibo de estos movimientos. Si bien las operaciones pactadas en dólares entre privados tienden a mantener cierta estabilidad, los segmentos más sensibles al crédito o a los costos en pesos muestran una retracción inmediata cuando el tipo de cambio se vuelve volátil. Esto afecta especialmente al mercado de las propiedades en pozo o en construcción, donde el comprador debe comprometer pagos periódicos que pueden descalzarse frente a saltos del dólar o aumentos en los costos de obra.
Asimismo, las operaciones apalancadas en pesos —ya sean mediante crédito o mediante ahorro en moneda local— sufren un freno ante la percepción de mayor inestabilidad. En este escenario, quienes cuentan con dólares líquidos siguen operando, aprovechando los precios relativamente estables de las propiedades terminadas, mientras que aquellos que dependen de financiamiento o estaban por iniciar una operación en pesos tienden a postergar decisiones.
Este comportamiento genera un corrimiento de la demanda hacia segmentos más seguros, con menor exposición al riesgo cambiario. A su vez, acentúa las diferencias entre desarrollos bien capitalizados, con capacidad de absorción de impactos, y proyectos más vulnerables a los movimientos macroeconómicos.
Créditos hipotecarios en pausa
Uno de los impactos más visibles del nuevo contexto cambiario se dio en el mercado del crédito hipotecario. La suba del dólar, sumada a las recientes decisiones del Banco Central vinculadas a la política monetaria —como el aumento de los encajes a los bancos—, redujo la liquidez del sistema financiero y encareció el costo del financiamiento.
En este marco, las tasas de interés comenzaron a subir y los bancos adoptaron una postura más cautelosa a la hora de otorgar préstamos. El crédito hipotecario, que había comenzado a mostrar señales de reactivación, enfrenta ahora un escenario menos favorable. Las familias que evaluaban tomar un préstamo para acceder a su primera vivienda se encuentran con mayores dificultades para cumplir los requisitos o afrontar las cuotas.
El problema de fondo radica en la estructura misma del sistema financiero argentino: mientras que los depósitos son mayormente a corto plazo, los créditos hipotecarios requieren plazos largos, de hasta 20 o 30 años. Esta desincronización genera tensiones estructurales que se agravan en contextos de alta volatilidad.
Frente a la necesidad de cubrirse ante posibles descalces, los bancos optan por reducir la oferta crediticia o elevar las tasas, lo que en la práctica limita el acceso para una parte importante de la población. La consecuencia inmediata es un freno en la demanda de propiedades financiadas, lo que afecta al conjunto del mercado.
Escenario futuro: cautela y monitoreo
En el corto plazo, todo dependerá de la evolución del tipo de cambio y de la capacidad del gobierno para contener la inflación. Si se logra estabilizar la cotización del dólar y mantener bajo control los precios, podría generarse un marco más predecible que favorezca la toma de decisiones de inversión y la reactivación del crédito.
Sin embargo, el escenario aún presenta múltiples incertidumbres. El impacto de la política monetaria sobre el financiamiento, la reacción de los proveedores ante la suba del dólar, la capacidad del mercado para absorber nuevos valores y la respuesta de la demanda ante las condiciones cambiantes son todos factores en juego.
Desde el punto de vista de los desarrolladores, la clave estará en leer con precisión los tiempos del mercado. Aprovechar las oportunidades que genera una cotización alta del dólar requiere rapidez, pero también prudencia. La rentabilidad puede mejorar en términos nominales, pero solo si los costos en pesos no se ajustan al mismo ritmo.
Del lado de los compradores, el dilema es similar: quienes tienen capacidad de ahorro en dólares pueden encontrar propiedades a valores atractivos, pero quienes dependen del crédito o de ingresos en pesos enfrentan una barrera cada vez más alta.
Entre oportunidades y restricciones
La reciente suba del dólar en Argentina puso nuevamente en primer plano las tensiones estructurales del sector de la construcción y del mercado inmobiliario. Por un lado, abre una posible ventana de oportunidad para quienes operan en dólares o tienen capacidad de inversión. Por el otro, tensiona los márgenes de rentabilidad, encarece los insumos en moneda local y complica el acceso al crédito.
La volatilidad del tipo de cambio, sumada a las presiones inflacionarias y a las restricciones del sistema financiero, configuran un escenario desafiante, donde cada decisión debe ser evaluada con atención. Tanto desarrolladores como compradores enfrentan un contexto donde la cautela, el monitoreo constante y la flexibilidad son fundamentales.
La clave para el sector estará en encontrar mecanismos que permitan sortear las restricciones coyunturales sin perder de vista el objetivo estructural: mejorar el acceso a la vivienda, sostener la actividad de la construcción y generar condiciones estables para el desarrollo urbano. En una economía tan sensible al dólar como la argentina, cada movimiento del tipo de cambio es más que un número: es una señal que reconfigura expectativas, estrategias y posibilidades.
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