En Argentina, en paralelo al debate sobre el acceso a la vivienda y los vaivenes normativos del mercado inmobiliario, existe una figura legal que genera tanto interés como controversia: la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva. Se trata de un mecanismo jurídico que permite a una persona convertirse en propietaria de un inmueble si lo ocupa de manera continua durante un cierto período, cumpliendo condiciones específicas. En determinadas circunstancias, este derecho incluso podría implicar que un ocupante deje de pagar alquiler y reclame la titularidad del inmueble, siempre que la ocupación no derive de un contrato de locación válido.
Este tipo de situación, si bien es excepcional, ha cobrado relevancia en el actual contexto argentino, donde la derogación de la Ley de Alquileres abrió un escenario de incertidumbre normativa. Mientras se redefinen los marcos contractuales entre propietarios e inquilinos, se mantienen vigentes otras disposiciones del Código Civil y Comercial que regulan la tenencia y adquisición de inmuebles por medios no tradicionales, como la usucapión.
Qué es la usucapión y cómo funciona
La usucapión es un instituto jurídico que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble por la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y con ánimo de dueño durante un determinado lapso de tiempo. No se trata de un “derecho automático”, sino de una figura legal que requiere una serie de condiciones estrictas y que debe ser reconocida judicialmente mediante una sentencia.
El objetivo de la usucapión es dar certeza jurídica a situaciones de hecho prolongadas en el tiempo, en las que una persona ejerce actos de dominio sobre un bien que formalmente no le pertenece, pero que, por desinterés del propietario original o abandono del bien, ha quedado bajo su control.
Existen dos tipos de usucapión en el ordenamiento jurídico argentino:
- Usucapión larga o ordinaria: requiere una posesión pública y continua durante 20 años, sin necesidad de contar con justo título ni buena fe. Aplica a quienes hayan ingresado a la propiedad sin oposición ni autorización legal, siempre que no haya interrupciones ni reclamos del dueño legítimo.
- Usucapión corta o extraordinaria: exige 10 años de posesión, pero además se requiere justo título y buena fe, es decir, que la persona haya adquirido el inmueble mediante un acto jurídico aparentemente válido (por ejemplo, una escritura falsa sin saberlo), creyendo de buena fe que era legítimo.
Requisitos para que se aplique la usucapión
La posibilidad de adquirir un inmueble por usucapión no es automática ni sencilla. La ley exige el cumplimiento de condiciones específicas para evitar abusos o conflictos de propiedad injustificados. Los requisitos generales son:
- Posesión continua e ininterrumpida: la persona debe ocupar el inmueble de forma constante durante todo el plazo exigido (10 o 20 años, según el caso), sin interrupciones por desalojos, litigios o cesiones del uso a terceros.
- Posesión pacífica y pública: la ocupación no debe ser violenta ni clandestina. Es necesario que los actos de dominio se ejerzan de manera visible, notoria, y que no generen disputas con otras personas.
- Ánimo de dueño: el ocupante debe comportarse como si fuera el propietario legítimo, realizando mejoras, pagando impuestos, manteniendo el inmueble y excluyendo el ingreso de terceros sin autorización.
- Falta de reconocimiento de propiedad ajena: no debe existir un contrato de alquiler, comodato u otra relación jurídica con el verdadero dueño que reconozca su dominio. Quien ocupa en carácter de inquilino, por ejemplo, no puede iniciar una usucapión porque su tenencia es en nombre de otro.
Diferencias clave con el alquiler
Uno de los puntos que genera mayor confusión entre el público general es la creencia de que un inquilino puede apropiarse de un inmueble por el simple paso del tiempo, sin abonar el alquiler durante varios años. Esta suposición es incorrecta desde el punto de vista legal.
La relación locativa implica que el inquilino reconoce al propietario, acepta sus condiciones y ocupa la vivienda en virtud de un contrato. Por lo tanto, no puede invocar la usucapión mientras el contrato esté vigente, ni siquiera si deja de pagar, ya que su ingreso se produjo bajo un vínculo jurídico que le quita el requisito del “ánimo de dueño”.
Solo cuando ese contrato se extingue, queda sin efecto por decisión judicial, o si nunca existió, y el ocupante mantiene la posesión por muchos años sin reclamos ni interrupciones, puede comenzar a contabilizarse el plazo legal para una eventual usucapión. Aun así, el camino hacia la adquisición del dominio es complejo, exige pruebas contundentes y debe resolverse en el ámbito judicial.
¿Quiénes pueden acceder al derecho de usucapión?
La usucapión está pensada para casos donde la propiedad ha sido abandonada, desatendida o no reclamada durante décadas. Los potenciales beneficiarios de este derecho suelen ser:
- Personas que ocuparon un terreno fiscal o privado sin oposición, realizando mejoras, construyendo viviendas o explotando el bien como propio durante muchos años.
- Herederos o familiares que vivieron en una propiedad sin título claro y que actuaron como únicos poseedores durante décadas, sin compartir la tenencia con otros.
- Personas que adquirieron una posesión de buena fe mediante boleto de compraventa u otro título no inscripto, y que no fueron desplazadas ni interrumpidas en su uso.
- Ocasionalmente, puede tratarse de ocupantes ilegales que, con el paso del tiempo, lograron estabilizar su situación y asumir el mantenimiento del bien de forma prolongada.
Cabe aclarar que no todas las ocupaciones ilegales pueden derivar en una usucapión exitosa. El ingreso violento, el desalojo pendiente o los litigios en curso suelen impedir que se configure una posesión válida desde el punto de vista legal. Además, la buena fe sigue siendo un elemento valorado por los jueces al momento de conceder el dominio.
Procedimiento para solicitar la usucapión
Para que una persona adquiera legalmente una propiedad por usucapión, debe iniciar un juicio de prescripción adquisitiva, que se tramita ante un juzgado civil. El procedimiento incluye:
- Presentación de demanda: el ocupante debe presentar pruebas fehacientes de la posesión continua, pacífica y con ánimo de dueño durante el período legal.
- Notificación a posibles titulares registrales: se notifica a quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, para que ejerza su defensa.
- Evaluación de pruebas: el juez analizará testimonios, comprobantes de pago de impuestos, servicios, mejoras realizadas, fotografías, relevamientos catastrales y otros elementos que acrediten la posesión.
- Sentencia judicial: si se comprueba que la posesión cumple todos los requisitos, el juez dictará sentencia otorgando el dominio. Luego, esta resolución debe inscribirse en el Registro para que el ocupante se convierta en titular formal.
El proceso puede durar varios años y requiere asesoramiento legal especializado. En general, no se admiten reclamos sin pruebas sólidas ni se reconoce automáticamente a quien simplemente declare haber vivido en un inmueble sin respaldo documental.
Implicancias en el mercado inmobiliario
La posibilidad de adquirir un bien inmueble por prescripción puede tener efectos importantes sobre la dinámica del mercado inmobiliario, especialmente en contextos de crisis habitacional o irregularidad registral.
Por un lado, la usucapión puede regularizar situaciones de hecho prolongadas, otorgando seguridad jurídica a quienes han residido durante años en viviendas o terrenos sin título. Esto permite acceder a servicios, créditos y trámites que exigen la propiedad formal.
Por otro lado, también puede generar conflictos con herederos, antiguos titulares o acreedores que descubren que un bien fue adjudicado a otra persona. En algunos casos, se detectan ocupaciones planificadas con fines especulativos, con la intención de apropiarse de inmuebles mediante usucapión sin cumplir genuinamente con los requisitos legales.
El mecanismo, aunque legítimo y útil en muchos contextos, debe ser aplicado con prudencia para evitar desalojos injustificados, litigios complejos o apropiaciones indebidas.
Qué pasa con los alquileres tras la derogación de la Ley
La reciente derogación de la Ley de Alquileres a nivel nacional dejó un vacío normativo temporal, aunque las locaciones siguen rigiéndose por el Código Civil y Comercial. Esto ha llevado a muchas personas a explorar alternativas legales para la tenencia de inmuebles, incluyendo modalidades como el comodato, la ocupación informal o, en casos extremos, el reclamo por usucapión.
Sin embargo, los contratos de alquiler válidamente celebrados siguen teniendo plena vigencia, y su existencia impide cualquier reclamo de propiedad por parte del inquilino mientras dure la locación. Incluso si el contrato finaliza y no se renueva, el simple hecho de haber ingresado como inquilino deja constancia de que la posesión no era en calidad de dueño.
Solo si el inquilino permanece en la propiedad durante años sin contrato, sin pagar alquiler, sin reclamos del propietario, y ejerciendo actos de dominio, podría iniciar un proceso de prescripción. Pero este es un caso límite y poco frecuente.
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La usucapión es una herramienta legal valiosa en el ordenamiento argentino para regularizar situaciones complejas de tenencia prolongada sin título. Si bien no fue diseñada para que inquilinos dejen de pagar alquiler y se apropien de propiedades, puede aplicarse en casos donde la posesión se convierte, con el tiempo, en una realidad jurídica más fuerte que la mera inscripción registral.
Los interesados en hacer valer este derecho deben cumplir condiciones estrictas y estar dispuestos a recorrer un camino judicial largo y exigente. Mientras tanto, los propietarios deben tomar precauciones para mantener actualizada la situación de sus bienes, evitar abandonos prolongados y hacer valer su dominio en tiempo y forma, para no perderlo por desidia.
En un contexto de incertidumbre legal y alta demanda habitacional, la usucapión se posiciona como un recurso posible, aunque no exento de controversias. Su correcta aplicación puede contribuir a la justicia social y la seguridad jurídica, pero su uso indiscriminado podría agravar los problemas de confianza en el mercado inmobiliario.
