La AFIP eliminó la obligación de registrar contratos de alquiler, simplificando trámites y ofreciendo beneficios fiscales para quienes los registren. Julia Acosta Azoya, de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, destacó la medida como un incentivo para reactivar inversiones en el sector.
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) cambió la normativa que rige los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales destinados a vivienda. A partir de ahora, la obligación de registrar estos contratos queda sin efecto, lo que supone una simplificación de los procedimientos para propietarios e inquilinos. Sin embargo, la AFIP mantendrá la opción de registrar estos contratos para aquellos que busquen acceder a beneficios fiscales, lo que podría resultar conveniente para algunos contribuyentes.
Acosta Azoya, se refirió a esta medida, destacando sus beneficios: “Nosotros veníamos de la obligatoriedad de que todos los contratos de locación tenían que ser subidos en el sistema, lo cual generaba bastante burocracia. Ahora, esta nueva reglamentación dispone que ya no es necesario subir el contrato de locación”, explicó.
En ese sentido señaló que el objetivo del Estado no es desalentar la formalización de los contratos ni la correcta tributación, sino más bien simplificar el proceso para los contribuyentes. “Lo que dice el Estado es: vamos a facilitar las cosas. Vas a poder seguir subiendo la factura, los datos y el contrato de locación si lo deseas, pero ya no será obligatorio”, agregó.
En este contexto, destacó que la eliminación de la obligatoriedad es una respuesta a las demandas del sector inmobiliario, que vienen abogando por la reducción de la burocracia y por la implementación de incentivos que motiven a los propietarios a invertir en bienes inmuebles destinados a la renta. “En estos últimos años hubo una especie de freno en las inversiones inmobiliarias porque el contexto no era favorable y ahora, con esta medida, el Estado está diciendo: eliminamos la obligatoriedad de subir el contrato de locación, y a cambio ofrecemos beneficios”, argumentó.
Uno de los puntos clave de la nueva normativa es la exención del componente impositivo del monotributo para aquellos contribuyentes que poseen hasta dos inmuebles dedicados exclusivamente a la explotación de renta para vivienda familiar. «Si una persona tiene hasta dos inmuebles en alquiler destinados exclusivamente a alquiler, siendo monotributista, no le vamos a cobrar el componente impositivo», explicó Acosta Azoya. Sin embargo, para gozar de este beneficio, es necesario que el inmueble esté registrado en la AFIP.
Otro de los beneficios que introduce la normativa es la posibilidad de consolidar todas las propiedades en alquiler bajo una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de inmuebles. «Antes, cada alquiler era considerado una unidad de explotación por separado, lo que podía llevar a que algunos contribuyentes superaran los límites del monotributo. Ahora, con esta nueva disposición, se considerará una única unidad de explotación para todas las propiedades destinadas a vivienda”, detalló.
Además, Acosta Azoya mencionó otro beneficio fiscal relevante: la posibilidad de deducir el 10% del monto total facturado del impuesto a las ganancias, tanto para propietarios como para inquilinos, siempre y cuando el inmueble esté registrado en la AFIP. “Este beneficio busca incentivar a ambas partes de la relación contractual a formalizar sus operaciones y contribuir al fisco”, sostuvo.
La vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones reiteró que esta medida tiene un impacto positivo en el sector, al reducir la burocracia y otorgar incentivos que podrían revitalizar el mercado de alquileres. «Es una medida positiva porque le da un incentivo al propietario, incluyendo exenciones en bienes personales y en las cuentas corrientes bancarias de débitos y créditos, siempre que estas se utilicen exclusivamente para el cobro de alquileres de viviendas familiares”, afirmó.
Finalmente, hizo un llamado a los propietarios e inquilinos a buscar asesoramiento profesional para aprovechar al máximo los beneficios que ofrece la nueva normativa. “Es importante que los contribuyentes recurran a corredores inmobiliarios matriculados y a sus contadores para profundizar en estos temas y asegurarse de estar informados y cumplir correctamente con sus obligaciones fiscales”, concluyó.
Uno por uno los beneficios de registrar los contratos
La reciente medida de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) de eliminar la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales destinados a vivienda generó un amplio debate en el sector inmobiliario. Aunque la obligatoriedad fue suprimida, persiste la opción de registrar estos contratos en el sistema “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” de la AFIP, especialmente para quienes buscan acceder a una serie de beneficios fiscales.
De acuerdo con la normativa, los contratos de alquiler deberán ser declarados en el servicio RELI de la página web de la AFIP, ingresando con clave fiscal, antes del 30 de septiembre de 2024 o dentro de los 15 días corridos posteriores a su firma, según corresponda. Los contratos que ya fueron registrados en el pasado no deberán ser informados nuevamente, a menos que haya modificaciones o actualizaciones.
La normativa vigente contempla varias exenciones y deducciones, que solo pueden ser aprovechadas si el contrato está debidamente registrado.
Uno de los principales beneficios es la posibilidad de deducir hasta un 10% de los alquileres cobrados en el año del Impuesto a las Ganancias para los propietarios. Los inquilinos, por su parte, pueden deducir hasta el 40% de lo abonado en concepto de alquiler.
Otro beneficio destacado es la exención en el pago de Bienes Personales para los inmuebles en alquiler destinados a vivienda, siempre que su valor fiscal no supere los $350 millones, que es el equivalente a la exención para vivienda única. Esta exención se implementa en la declaración jurada anual, y como en los casos anteriores, requiere que los contratos estén registrados en la AFIP.
En cuanto al Impuesto al Cheque (Débitos y Créditos), la normativa establece que las cuentas bancarias destinadas exclusivamente a la actividad de locación de inmuebles con destino a casa habitación estarán exentas, siempre y cuando el contrato esté registrado. Esta medida es especialmente beneficiosa para aquellos propietarios que operan a través de cuentas corrientes, ya que de otro modo estarían sujetos al gravamen.
El IVA también presenta exenciones relevantes para el sector. Los alquileres destinados exclusivamente a casa-habitación del inquilino están exentos de este impuesto, independientemente del monto del alquiler, siempre que el locador esté registrado como responsable inscripto y el contrato esté debidamente registrado. En cambio, los alquileres que no tienen como destino la vivienda, como los locales comerciales o las oficinas, no están exentos del IVA.
Cómo explicó Acosta Azoyam la nueva normativa también introduce cambios en el tratamiento de los alquileres para los monotributistas. Los propietarios de inmuebles en alquiler que estén registrados como monotributistas deberán considerar todos los inmuebles como una sola unidad de explotación, en lugar de tratar cada inmueble por separado. Esto significa que un monotributista podrá incluir todos sus inmuebles en alquiler bajo una única categoría de actividad, siempre y cuando los contratos estén registrados en la AFIP.
Además, los propietarios de inmuebles en alquiler estarán exentos del pago del componente impositivo del Monotributo cuando su actividad se limite exclusivamente a la locación de inmuebles. Sin embargo, este beneficio tiene un límite: se aplica únicamente a quienes poseen hasta dos inmuebles en alquiler. Si un monotributista supera esta cantidad, no podrá acceder a la exención, pero todos sus inmuebles seguirán considerándose una sola unidad de explotación.
Paso a paso para registrar un contrato de alquiler
El proceso para registrar un contrato de alquiler es relativamente sencillo, pero requiere cumplir con una serie de pasos específicos. Primero, se debe acceder al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente” en la página de la AFIP, utilizando una clave fiscal con un nivel de seguridad de al menos 3.
El sistema solicitará que se indique si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales, y la modalidad de la operación (permanente o temporaria). Luego, el contrato deberá ser registrado en alguna de las siguientes categorías: Locador urbano, Arrendador, Locador temporario, o Locador de superficies dentro de bienes inmuebles.
Para que la categorización sea validada, los contribuyentes deben cumplir con ciertos requisitos, como poseer la CUIT activa, mantener actualizado el domicilio fiscal ante la AFIP y constituir el Domicilio Fiscal Electrónico. También es necesario tener actualizada la información sobre las actividades económicas en el “Sistema Registral”.
Adicionalmente, se deberá brindar información específica sobre los locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales, así como sobre intermediarios, inmobiliarias, corredores inmobiliarios, escribanos y administradores de complejos. Una vez validada la categorización, los contratos de locación deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su firma.
Al finalizar el proceso, el sistema emitirá un recibo de la transacción como constancia, el cual incluirá un código verificador y podrá ser descargado para su archivo.
Este proceso de registro, aunque no obligatorio, es esencial para aquellos que desean acceder a los beneficios fiscales disponibles, asegurando que sus operaciones inmobiliarias estén correctamente formalizadas y alineadas con las normativas vigentes.
