La derogación de la Ley de Alquileres, implementada por el gobierno de Javier Milei en diciembre de 2023 mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, generó un impacto significativo en el mercado inmobiliario argentino. Según un informe del Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, liderado por Federico Sturzenegger, la eliminación de esta normativa llevó a un incremento del 211,9% en la oferta de inmuebles y a una reducción del 26,6% en los precios en términos reales.
La Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 durante el gobierno de Alberto Fernández, había establecido un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler y ajustes anuales basados en un índice combinado entre inflación y salarios. Sin embargo, tras la derogación, los propietarios e inquilinos recuperaron la libertad de negociar plazos, índices de ajuste y tipo de moneda, lo que incentivó a muchos propietarios a poner sus propiedades en alquiler, provocando un aumento notable en la oferta de departamentos.
“El cambio en la normativa incentivó a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler, lo que aumentó la oferta disponible de inmuebles y, como consecuencia, redujo los precios”, afirmaron desde el Ministerio. En enero de 2024, la oferta de departamentos en alquiler fue un 90,3% mayor que en diciembre de 2023, y esta tendencia se mantuvo hasta junio del mismo año.
En términos de precios, el impacto también fue significativo. En enero de 2024, los precios cayeron un 6,7% en comparación con el mes anterior, y para junio de 2024, la caída acumulada alcanzó el 26,6%. No obstante, en julio de 2024, el portal inmobiliario Zonaprop registró un aumento del 3,3% en el precio medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, ubicándolo en $464.742 por mes, con un aumento acumulado del 39% en lo que va del año, muy por debajo del 89,6% registrado en el mismo período de 2023.
A pesar de la caída en los precios, el costo de vida sigue siendo elevado en Argentina. De acuerdo con Inquilinos Agrupados, una persona adulta sola necesita $675.960 para cubrir la Canasta Básica Total, mientras que una pareja requiere $1.091.324 y una familia de cuatro personas $1.564.836. El Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (RA) de la UBA también destacó que, en comparación con otros países de la región, Argentina sigue siendo uno de los más caros para vivir y alquilar, requiriendo hasta 11 salarios mínimos más que en Europa para acceder a bienes y servicios básicos.
En cuanto a la actualización de los valores de los alquileres, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) relevó que el Índice para Contratos de Locación (ICL) es el más utilizado para contratos habitacionales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) predomina en el ámbito comercial, con aumentos cuatrimestrales como la opción más común entre los nuevos contratos.
