Por Pablo Daviña
Es bien sabido que, muchas veces, a la hora de fijar el precio de un inmueble ocurre algo muy similar a lo que nos pasa en los mundiales: todos somos directores técnicos de la selección, como si opinar nos diera la autoridad sobre qué cosas deben hacerse. Con la venta de un inmueble pasa algo parecido. Todos opinan sobre su valor: los tíos, hermanos, vecinos y con quien sea que uno se encuentre le dirán: «Para mí vale tanto», como si el precio fuera una suerte de tarot o de apuestas. Nada más falso que eso.
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La tasación es un ejercicio que realizan personas capacitadas; entre los profesionales afines estamos los corredores inmobiliarios, así como también los arquitectos o ingenieros. Con la salvedad de que los profesionales inmobiliarios que nos dedicamos a la comercialización contamos con un dato clave: el precio de inmuebles similares vendidos; es decir, el valor real en el que efectivamente se concretó la operación de un determinado inmueble.
Existen varias técnicas de tasación. Una, y la más usual, es el método de comparables, el cual funciona muy bien si el tasador cuenta con datos reales de ventas. En cambio, si solo toma los precios de oferta, puede cometer un error por sesgo; es decir, si toma como referencia el valor de una propiedad que está a la venta hace más de tres años y no ha tenido visitas ni contraofertas. Eso sería trabajar con datos equívocos que darán resultados equívocos. En esto es clave evaluar las operaciones ya concretadas.
Otro método es el de costo de reposición, el cual uso habitualmente. En él se evalúa el potencial del lote en función de lo que determina el código de edificación de la ciudad, lo que tiene edificado (depreciado por la antigüedad y el estado de conservación) y la actitud de la demanda, la cual mide mediante índices los indicadores de la situación económica nacional y provincial, así como las características que el potencial comprador evaluaría (tales como la zona o las características constructivas e históricas de esa propiedad). Este puede ser el caso de inmuebles sujetos a la conservación de su edificación.
Luego existen otros métodos para tasar, como el de rentabilidad según un porcentaje del valor de lo edificado, pero a grandes rasgos se consideran estos métodos para determinar el precio de un inmueble.
¿Por qué es importante recurrir a un profesional para tasar? Porque la tasación es un ejercicio profesional riguroso, no un pronóstico al azar ni un pálpito. Intentar llegar al precio de un inmueble sin estos métodos derivará en errores que, en la mayoría de los casos, sobrevaluarán la propiedad; por consiguiente, ese inmueble se convertirá en uno más de los cientos en venta que pasan más de dos años sin poder concretarse.
Es importante saber que hoy el mercado inmobiliario en nuestro país está determinado por una sobreoferta frente a la demanda. Los créditos hipotecarios han ayudado, pero aún es bajo el porcentaje de incidencia de operaciones realizadas con crédito, a diferencia de otros países con mercados más desarrollados y economías más estables, fundamentalmente en materia de inflación.
Por ello, es clave solicitar asesoramiento y confiar en una tasación profesional. Haga de cuenta que trabajar con un profesional serio y responsable en materia inmobiliaria es como acudir a su médico de confianza, a quien le encomienda el análisis y equilibrio de su salud. Con su patrimonio ocurre exactamente lo mismo: trabaje con personas serias y confiables a la hora de fijar el precio y vender su inmueble.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
