El mercado de alquileres en Argentina atraviesa una transformación que, hace apenas unos meses, parecía impensada. Tras años de aumentos sostenidos y situaciones que pusieron en jaque tanto a inquilinos como a propietarios, el Índice de Contratos de Locación (ICL) aplicado para las actualizaciones anuales de contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada muestra señales claras de un reacomodamiento. Para agosto de 2025, el ICL marca un incremento interanual del 55,67%, el más bajo en 40 meses. Esta desaceleración ofrece un leve respiro a miles de inquilinos que ven cómo, por primera vez en años, el ajuste no desborda su presupuesto.
Este cambio es reflejo directo del descenso sostenido de la inflación. El ICL se calcula en base a un promedio entre la inflación y la evolución de los salarios, y su aplicación anual se percibe con cierto retraso respecto a los datos actuales. Así, el índice de agosto de 2025 se construye con información correspondiente a un periodo en el que los aumentos de precios eran sustancialmente mayores que los actuales. En julio de 2024, por ejemplo, la inflación mensual todavía se encontraba en torno al 4%, mientras que en julio de 2025 las variaciones no superan el 1,5%.
Este descenso marca un cambio de tendencia fuerte. Desde comienzos de 2025, el ICL se desplomó un 135%, y desde su pico en julio de 2024, la caída acumulada supera el 210%. Para encontrar un ajuste tan bajo como el de agosto de este año, hay que retroceder hasta mayo de 2022, cuando el índice alcanzó el 53,91%. Desde entonces, los porcentajes fueron en ascenso, marcando una etapa caracterizada por la desactualización de los salarios frente a los precios y una presión insostenible sobre los inquilinos.
El impacto en los contratos vigentes y en la dinámica del mercado
Este nuevo contexto afecta directamente a los contratos aún vigentes bajo los parámetros de la Ley 27.551. Inquilinos que, por ejemplo, pagaban $300.000 mensuales hasta julio de 2025, ahora pasarán a abonar $467.000 desde agosto. Si bien esta cifra puede parecer elevada en términos absolutos, el porcentaje de incremento es mucho menor que los registrados en el pasado reciente, cuando las actualizaciones alcanzaban valores que duplicaban o triplicaban el monto inicial.
Este escenario también abre una ventana para la renegociación. En algunos casos, el valor del alquiler ajustado por ICL puede incluso resultar superior al precio de mercado, lo que obliga a revisar condiciones o pactar montos distintos a los establecidos por el índice. Esta posibilidad representa un cambio notable respecto a la rigidez observada en años anteriores, cuando la falta de unidades disponibles dejaba a los inquilinos sin margen para negociar.
Por otra parte, los contratos firmados bajo la nueva normativa, posterior a la desregulación del DNU 20/2023, también presentan aumentos más contenidos si se opta por seguir utilizando el ICL como fórmula de ajuste. Para agosto de 2025, los ajustes bajo otras modalidades muestran los siguientes valores:
- Ajuste trimestral: 9,96%
- Ajuste cuatrimestral: 13,58%
- Ajuste semestral: 19,23%
En términos concretos, un alquiler mensual de $300.000 actualizado bajo estas modalidades pasará a rondar entre $329.888 y $357.687, dependiendo de la periodicidad acordada. Estos incrementos, aún por debajo de la inflación acumulada de períodos anteriores, contribuyen a estabilizar las expectativas y a generar previsibilidad, tanto para propietarios como para inquilinos.
La oferta crece y se modera la presión sobre la demanda
El nuevo panorama del mercado se completa con un crecimiento sostenido en la oferta de inmuebles en alquiler. Aunque algunas zonas mostraron una expansión más significativa, el fenómeno es generalizado y responde a múltiples factores. En primer lugar, la derogación de la Ley de Alquileres redujo la incertidumbre regulatoria, y muchos propietarios que habían retirado sus unidades del mercado comenzaron a ofrecerlas nuevamente.
Además, la desaceleración de la inflación permite que los contratos sean más previsibles, lo que impulsa a nuevos actores a poner propiedades en alquiler. Si bien todavía hay diferencias entre la expectativa de los propietarios y la capacidad de pago de los inquilinos, el reacomodamiento del mercado genera una mayor variedad de opciones.
En muchos casos, incluso se detecta una reducción de precios. Numerosas propiedades que no lograban alquilarse comenzaron a bajar sus valores, en algunos casos entre un 5% y un 40% respecto a los montos originales publicados. Este fenómeno representa una ruptura clara con la dinámica del pasado reciente, cuando la escasez de unidades y la elevada demanda provocaban que los departamentos se alquilaran en menos de 48 horas.
Hoy, en cambio, el proceso de alquiler puede demorar entre dos y tres meses o incluso más, dependiendo de la zona, el estado del inmueble, las expensas y los servicios incluidos. La demanda se volvió mucho más selectiva, con inquilinos dispuestos a esperar para encontrar una unidad que se ajuste a sus necesidades y posibilidades.
Un nuevo perfil de inquilinos y propietarios
La evolución del mercado también redefine los perfiles típicos de inquilinos y propietarios. Las familias jóvenes siguen liderando la demanda de unidades de tres ambientes, pero ahora conviven con otros actores, como grupos de estudiantes que comparten vivienda para reducir costos. La cocina integrada al living, los balcones amplios y la eficiencia en las expensas ganan relevancia frente a aspectos como la antigüedad del edificio o los amenities.
En paralelo, la aparición de créditos hipotecarios vuelve a reconfigurar el mercado. Aunque en julio se observó una desaceleración debido a la suba de tasas y ajustes en las condiciones bancarias, muchas personas están optando por adquirir una vivienda usada o a refaccionar antes que seguir alquilando. Este cambio de mentalidad, que apunta a alcanzar el objetivo de la casa propia, también influye en la disponibilidad de propiedades en alquiler.
El mayor movimiento se percibe en zonas con buena conexión, servicios públicos accesibles y cercanía a centros educativos, clubes y espacios verdes. En estos barrios, la rotación de propiedades es más ágil, pero ya no con la urgencia de tiempos pasados. La coexistencia de valores de alquiler elevados con una oferta creciente obliga a los propietarios a ser más flexibles en sus condiciones, ajustar valores o incluir beneficios adicionales para cerrar acuerdos.
El futuro del mercado de alquileres: transición e incertidumbre
El ICL, como indicador, marca hoy un punto de inflexión. La baja en los ajustes no solo es un dato estadístico, sino que representa un alivio concreto para quienes aún dependen de esta herramienta para actualizar sus contratos. Sin embargo, no garantiza estabilidad en el largo plazo. La evolución del mercado dependerá de múltiples factores, entre ellos, la dinámica inflacionaria, las condiciones macroeconómicas y el comportamiento de la demanda.
A su vez, el escenario legal sigue siendo un factor clave. Si bien la derogación de la Ley 27.551 descomprimió tensiones y permitió la diversificación de acuerdos, la falta de un marco regulatorio consensuado puede dejar a inquilinos y propietarios desprotegidos frente a eventuales conflictos. La existencia de contratos con ajustes cuatrimestrales o semestrales, en un contexto de inflación baja, genera diferencias importantes entre las partes, lo que obliga a revisar cláusulas y promover herramientas de resolución alternativa de disputas.
En este contexto, el rol de las inmobiliarias cobra una nueva dimensión. Más allá de facilitar la intermediación, deben actuar como agentes que informen, asesoren y construyan acuerdos sostenibles en el tiempo. La confianza es hoy un valor en alza en el mercado de alquileres, y los actores que logren generarla tendrán una ventaja competitiva notable.
Un mercado en etapa de reacomodamiento
La baja del ICL en agosto de 2025, con un ajuste del 55,67%, marca un cambio en la historia reciente del mercado de alquileres argentino. Lejos del vértigo inflacionario de años anteriores, la estabilidad comienza a instalarse como posibilidad. La recuperación de la oferta, la aparición de créditos hipotecarios y una demanda más racionalizada configuran un nuevo escenario.
Sin embargo, el camino hacia un mercado de alquileres saludable y equilibrado aún no está garantizado. Persisten desafíos vinculados a la regulación, la accesibilidad, la calidad habitacional y la previsibilidad de los contratos. Lo que sí parece claro es que los tiempos de ajustes desmedidos y escasez extrema están, al menos por ahora, en pausa. Y esa pausa ofrece una oportunidad para repensar, construir y negociar nuevas formas de habitar.
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