La propuesta apunta a captar pequeños y medianos ahorristas mediante inversiones desde $1.000. El fondo comprará propiedades terminadas en la Ciudad de Buenos Aires, las pondrá en alquiler y distribuirá trimestralmente las ganancias obtenidas entre los inversores según el porcentaje de participación de cada uno.
Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario y cofundador de Grupo Briones, explicó que el esquema replica el funcionamiento de los REITs estadounidenses. “Básicamente, es un fondo común de inversión cerrado inmobiliario que emula a los REITs americanos. El fondo junta dinero de distintos inversores y con ese capital compra propiedades terminadas o a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires”, señaló.
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A diferencia de otros formatos vinculados al desarrollo inmobiliario, esta primera etapa no financiará proyectos desde pozo. El foco estará puesto exclusivamente sobre activos terminados y con capacidad de generar renta inmediata. “Este REIT no va a invertir en pozo ni financiar desarrollos, al menos en esta primera etapa. El objetivo es comprar producto terminado, tanto residencial como comercial, ponerlo en alquiler y generar renta”, explicó Briones.
El funcionamiento del vehículo parte de la emisión de cuotapartes. Cada una tendrá un valor nominal de $1.000 y podrá adquirirse durante el período de colocación en BYMA, la bolsa local donde se negocian acciones, bonos y otros instrumentos financieros. Luego, esas cuotapartes cotizarán en el mercado secundario, permitiendo comprar o vender posiciones de manera más rápida que en el mercado inmobiliario tradicional.
Desde el sector destacan justamente ese punto como una de las principales diferencias frente a la compra convencional de propiedades. “Eso le da liquidez a un mercado que históricamente se caracterizó por no tenerla”, sostuvo Briones.
En la práctica, el dinero invertido representa una participación proporcional dentro del patrimonio total del fondo. Si un inversor aporta determinado capital, recibirá un porcentaje equivalente de las rentas generadas por los alquileres.
Briones ejemplificó: “Si el fondo reúne u$s30 millones y una persona invierte u$s3 millones, tendría aproximadamente el 10% del fondo y, por lo tanto, recibiría el 10% de las rentas generadas por esos inmuebles”.
El retorno para los inversores llegará por dos vías: la renta periódica proveniente de los alquileres y la eventual apreciación del valor de las propiedades en el tiempo.
“Nosotros creemos que hoy el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires está rezagado y vemos potencial de valorización, especialmente en un contexto de inflación en dólares, recuperación del crédito hipotecario y un escenario económico más estable”, afirmó Briones.
El portafolio del REIT incluirá departamentos residenciales, oficinas premium, locales comerciales, edificios completos, fideicomisos inmobiliarios, contratos de alquiler, leasing y distintos instrumentos de deuda vinculados al sector inmobiliario. Según explicaron desde la firma, entre el 75% y el 100% del patrimonio deberá destinarse a inversiones inmobiliarias dentro de la Ciudad de Buenos Aires.
Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, remarcó que el objetivo es “profesionalizar” el acceso al mercado del ladrillo. “El REIT funciona como un vehículo de inversión colectiva que permite que miles de personas inviertan en inmuebles de manera simple, líquida y profesionalizada, sin tener que comprar una propiedad completa”, explicó.
El ejecutivo también destacó la posibilidad de diversificar riesgos. A diferencia de quien compra un único departamento, el inversor accede a una cartera compuesta por múltiples activos inmobiliarios. “Cuando una persona compra una propiedad directa, normalmente concentra todo el riesgo en un solo activo: una sola ubicación, un solo inquilino y una sola tipología de inmueble. En cambio, el REIT permite invertir desde montos bajos y diversificar entre múltiples propiedades”, indicó.
Otro de los aspectos centrales será la operatoria bursátil. Las cuotapartes podrán negociarse a través de brokers y ALyCs habilitados, mientras que Grupo IEB actuará como market maker para aportar liquidez tanto en pesos como en dólares. “Vender un departamento puede llevar meses, mientras que una cuotaparte del fondo puede venderse en el mercado secundario prácticamente de manera inmediata”, señaló Abuchdid.
El fondo contará además con regulación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y cotización en BYMA. Según sus impulsores, esos elementos aportan transparencia y acceso a información pública para los inversores.
Abuchdid explicó que habrá una plataforma donde podrá consultarse el detalle de cada activo incorporado al portafolio. “El inversor podrá ver cada propiedad que integra la cartera: valuación estimada, precio de compra, estado de ocupación, renta generada y posición de liquidez del fondo”, precisó.
El REIT Ciclo Nova tendrá estructura de Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario bajo la Ley 24.083. La sociedad gerente será Ciclo Nova Asset Management S.A., mientras que Banco Comafi actuará como depositaria.
El horizonte previsto para el fondo será de 10 años desde la emisión del primer tramo. El cronograma estipula que el 33% del patrimonio deberá invertirse en inmuebles durante el primer año, el 66% antes de los 18 meses y más del 75% hacia los 24 meses. Hasta un 25% del patrimonio podrá destinarse temporalmente a instrumentos de alta liquidez como fondos money market, plazos fijos y títulos financieros.
El lanzamiento se produce en un contexto donde distintas consultoras detectan una recuperación parcial del mercado inmobiliario porteño, reactivación del crédito hipotecario y expectativas de recomposición del valor del metro cuadrado tras varios años de caída en dólares. “También creemos que Argentina atraviesa un momento muy particular en el ciclo inmobiliario. Venimos de muchos años de caída real en el valor del metro cuadrado y hoy vemos un escenario donde el Real Estate argentino tiene potencial de recuperación significativo en dólares”, afirmó Abuchdid.
Desde el sector consideran que el modelo puede captar tanto a pequeños ahorristas como a inversores que buscan ingresos periódicos sin involucrarse en la administración diaria de propiedades. “Las personas quieren exposición al mercado inmobiliario sin escrituras, sin inquilinos, sin expensas y sin los problemas operativos cotidianos. Este esquema apunta justamente a resolver esa demanda”, concluyó el ejecutivo.
Fuente: Ámbito
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