Un informe reciente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) analizó las dinámicas del mercado de alquileres, tras un año de la derogación de la Ley mediante el DNU 70-2023. El estudio abordó los tipos de ajustes en contratos, el impacto de la medida en el mercado residencial y comercial, y el comportamiento de los precios en las principales ciudades del país, donde Posadas se destaca por ser una de las más accesibles.
El análisis indicó que la mayoría de los nuevos contratos utilizan el Índice de Contratos de Locación (ICL) para actualizar los valores. Este índice, que combina inflación y salarios, predomina debido a su carácter equilibrado. “Esta dinámica permite que los acuerdos entre propietarios e inquilinos sean más sostenibles y estén más alineados con la capacidad de pago”, afirmó Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA.
Además del ICL, otros sistemas de ajuste empleados incluyen el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), aunque estos últimos tienen menor incidencia.
En cuanto a los plazos, los contratos de 24 meses son los más frecuentes, seguidos por los de 36 y 12 meses, según datos recopilados de 50.400 unidades administradas por inmobiliarias en todo el país.
El informe también explica que la derogación de la Ley de Alquileres tuvo efectos desiguales en los mercados residencial y comercial:
- Residencial: hubo un incremento importante en la oferta, con propiedades destinadas al turismo que regresaron al mercado tradicional. Los precios se ajustaron a valores de mercado y, aunque algunos índices fueron elevados en ciertos momentos, la autonomía permitió renegociar condiciones y mantener la continuidad de los contratos”.
- Comercial: el impacto fue menor debido a la mayor flexibilidad que ya existía en este segmento.
Asimismo resalta un cumplimiento del 98% en el pago de alquileres, tanto en viviendas como en comercios. Según Josefina Pantano, secretaria general de FIRA, este nivel de estabilidad está relacionado con la desaceleración de la inflación y la mejora en los salarios. “La tendencia a equilibrar precios con la capacidad de pago también fue un factor determinante”, explicó.
Aunque el ICL fue ampliamente utilizado, en algunos momentos este índice superó al IPC debido a ajustes salariales elevados en paritarias. Sin embargo, este efecto fue mitigado mediante acuerdos entre las partes y la intervención de corredores inmobiliarios.
Comparación de precios entre Posadas y otras ciudades
Posadas ofrece una opción más accesible que las grandes urbes del país, pero presenta precios que, aunque moderados, superan a otras ciudades del interior. Esto puede responder a una menor disponibilidad de unidades especialmente grandes y a su creciente desarrollo turístico.
Departamentos de dos ambientes:
–Posadas ($322.500): Está por debajo de grandes ciudades como Mendoza ($386.000) y CABA ($490.500), pero supera a Rosario ($308.000) y Santa Fe.
–Más elevados: Bariloche ($683.750) y Neuquén Capital ($561.430).
–Más bajos: San Miguel de Tucumán ($245.550) y Santa Fe Capital ($266.500).
Departamentos de tres ambientes:
–Posadas ($547.445): Tiene valores más accesibles que Mendoza ($504.165) y CABA ($664.900), aunque supera a Rosario ($421.335) y Córdoba ($433.335).
–Más elevados: Bariloche ($833.350) y Neuquén Capital ($723.335).
–Más bajos: San Miguel de Tucumán ($380.500) y Santa Fe Capital ($396.500).
- En términos de accesibilidad, Posadas presenta precios competitivos frente a los polos turísticos o económicos más destacados, como Bariloche, Neuquén y la Ciudad de Buenos Aires, pero es más costosa que ciudades como Tucumán y Santa Fe.
- La ubicación geográfica y el tamaño de la población inciden en estos precios. Ciudades con mayor actividad económica, turística o petrolera suelen tener valores más altos.
- En comparación con ciudades de tamaño y características similares, como Rosario o Córdoba, Posadas tiene precios algo superiores en los departamentos de tres ambientes, pero se mantiene cercana en los de dos ambientes.
La capital misionera tanto para departamentos de dos como de tres ambientes, son competitivos en relación con otras ciudades del país. En el segmento de dos ambientes, se posiciona en un rango accesible, superado por grandes urbes como Mendoza y Córdoba, pero por debajo de los valores más altos del país.
Para tres ambientes, Posadas presenta un costo más elevado que otras ciudades del interior, como Rosario o Santa Fe, pero se mantiene considerablemente más bajo que Bariloche o Neuquén, donde los alquileres son impulsados por la actividad turística y petrolera, respectivamente.
