La dinámica del mercado en Ushuaia responde a una combinación poco habitual: crecimiento demográfico constante, auge del turismo internacional y un régimen fiscal particular vinculado a la Ley 19.640, que declara a la provincia de Tierra del Fuego como zona aduanera especial. Este marco exonera a quienes invierten en bienes inmuebles de varios tributos clave: están exentos del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre la operación y del Impuesto a los Bienes Personales para los activos radicados en la zona, además de pagar la mitad de las alícuotas en sellos y en impuestos sobre débitos y créditos bancarios.
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Este esquema fiscal contrasta con otros destinos del país, donde las cargas tributarias pueden erosionar significativamente la rentabilidad de un proyecto inmobiliario. En Ushuaia, en cambio, la menor presión impositiva actúa como un incentivo concreto para invertir en propiedades, sobre todo aquellas orientadas al alquiler turístico, un segmento que se ha consolidado en los últimos años.
Turismo y déficit de oferta potencian la rentabilidad
El nicho turístico también empuja la demanda inmobiliaria. La ciudad del fin del mundo recibió en enero de 2025 más de 132.000 visitantes según datos oficiales, con más de 100.000 pernoctaciones registradas, y ocupación hotelera superior al 59%. Esta atracción sostenida del turismo genera una fuerte presión sobre la disponibilidad de alojamiento, lo que se traduce en oportunidades de rentabilidad para inversores que apuntan al alquiler temporario.
Los especialistas del sector señalan que la combinación de escasez de tierra urbanizable —producto de la geografía única de la región que limita su crecimiento—, junto con un déficit habitacional estructural, refuerza la lógica de mercado para quienes buscan proyectos inmobiliarios con potencial de rentabilidad
Flujo de inversiones y nuevos desarrollos
El interés de los inversores locales y de otras provincias se ve reflejado en lanzamientos recientes, como edificios de unidades residenciales en desarrollo en el microcentro de la ciudad. Estos emprendimientos, con precios promedio en dólares competitivos y opciones de financiación variadas, apuntan tanto a compradores que buscan residencia permanente como a quienes priorizan la renta turística.
“El régimen fiscal de la Ley 19.640 es un diferencial decisivo y especial para el inversor”, destaca Marisol Zoratto, de una inmobiliaria local. Las rentas de un alquiler turístico en Ushuaia se mueven entre el 12% y el 15% anual, libres de prácticamente toda carga impositiva, un rendimiento atractivo en comparación con otras plazas del país.
Un imán fiscal en un mercado desafiante
En un escenario donde los impuestos y los costos de construcción han tensionado el mercado inmobiliario —especialmente en grandes centros urbanos— Ushuaia se proyecta como una excepción significativa. Su combinación de atractivo turístico, limitaciones geográficas que sostienen los precios y un régimen impositivo diferencial ubican a esta ciudad fueguina como un destino estratégico para inversores que buscan maximizar rendimientos y mitigar cargas fiscales.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
