El costo de construir una vivienda o un edificio continúa en aumento y todavía no encuentra un techo claro. La situación actual del sector de la construcción refleja un escenario complejo, donde los precios de los materiales imprescindibles para levantar una obra tradicional se encarecen mes a mes, generando un impacto directo en los proyectos inmobiliarios, en los bolsillos de quienes desean autoconstruir y en las perspectivas de las empresas desarrolladoras.
Luego de un año de fuertes incrementos, la pregunta que atraviesa a propietarios, inversores y constructoras es simple pero determinante: ¿cuánto cuesta levantar un inmueble hoy? La respuesta se encuentra en los números de los índices oficiales y en la evolución de los precios de los insumos básicos de la obra, que muestran una dinámica que no parece estabilizarse.
Un año marcado por la inflación en la construcción
Desde octubre de 2023, los costos de la construcción acumulan un incremento del 126%. La magnitud de esa suba deja en evidencia el nivel de presión que enfrentan tanto las familias que proyectan una vivienda como los emprendimientos inmobiliarios de escala mayor. Mientras los salarios y otros indicadores económicos avanzan a un ritmo diferente, los materiales y la mano de obra se consolidan como los grandes impulsores del aumento generalizado.
La consecuencia inmediata de esta situación se observa en el mercado inmobiliario. Los departamentos en pozo, modalidad de inversión que permite financiar una propiedad a lo largo del tiempo, registraron un incremento interanual del 11,6% en agosto de 2025. Se trata de una suba significativa, sobre todo si se compara con otros segmentos del sector. Actualmente, el precio medio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ubica un 13,9% por encima del mínimo alcanzado en junio de 2023, lo que demuestra una tendencia ascendente sostenida.
La radiografía de los índices de costos
El Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires mostró en julio de 2025 un aumento del 1,6% respecto al mes anterior. El dato se compone de una suba del 1,5% en materiales, del 1,7% en mano de obra y del 1,7% en gastos generales. Aunque el número mensual parece moderado en comparación con los acumulados de meses anteriores, mantiene la línea de incrementos constantes que vienen presionando los presupuestos.
En paralelo, el Índice del Costo de la Construcción de la Ciudad (ICCBA), que mide las variaciones mensuales en obras privadas de edificios destinados a vivienda, registró en julio un aumento del 1,1% mensual, con un acumulado del 10,1% en lo que va del año y una suba interanual del 25,5%. En detalle, durante ese mes los materiales se encarecieron 0,9%, la mano de obra un 1,5% y los gastos generales un 0,6%.
Esta fotografía refleja la dualidad del sector: mientras los índices oficiales muestran variaciones porcentuales relativamente moderadas, los incrementos acumulados en el tiempo y la diferencia entre rubros consolidan un panorama de presión creciente.
Los precios de los materiales imprescindibles
Más allá de los índices, lo que define el día a día de una obra son los precios concretos de los materiales. En septiembre de 2025, los valores de referencia relevados en portales especializados y en plataformas de venta online permiten trazar una radiografía clara de cuánto cuesta aprovisionarse de insumos básicos.
- Bolsa de cemento de 50 kg: entre $10.400 y $11.950.
- Bolsa de arena fina de 30 kg: entre $2.600 y $3.000.
- 1.000 ladrillos comunes: entre $160.000 y $280.000, según la calidad.
- Bolsa de cal de 30 kg: entre $7.500 y $10.000.
- Piedra partida por m³ en bolsón: desde $78.000 hasta $125.000.
- Arena por m³: entre $39.732 y $44.000.
- Varilla de hierro de 8 mm x 12 m: desde $10.557 hasta $11.000.
- 10 ladrillos huecos portantes: alrededor de $14.000.
- Placa de yeso Durlock estándar de 9,5 mm (1,20 × 2,40 m): desde $13.000 hasta $17.200.
- Bloque ladrillo de cemento (13 × 19 × 39 cm): entre $1.300 y $2.300.
Estos precios no solo sirven como referencia para una obra menor, sino también para proyectos de envergadura, donde la compra en grandes volúmenes multiplica el efecto de cada variación.
Cemento y cal: la base de todo
El cemento es el corazón de cualquier construcción tradicional. Su precio actual, que oscila entre $10.400 y $11.950 por bolsa de 50 kilos, representa un componente esencial en la ecuación del costo. Lo mismo ocurre con la cal, otro insumo indispensable, que se comercializa entre $7.500 y $10.000 por bolsa de 30 kilos. Estos dos materiales son los cimientos de la mezcla básica, y su aumento impacta de forma directa en el costo final de la obra.
Arena y piedra: los insumos más voluminosos
La arena y la piedra partida son los materiales que, por su volumen y uso masivo, generan los mayores desafíos logísticos y de costo. La arena se encuentra entre $39.732 y $44.000 por metro cúbico, mientras que la piedra partida va desde $78.000 hasta $125.000. La necesidad de grandes cantidades para tareas de hormigón, bases y revoques convierte a estos insumos en factores determinantes en el presupuesto.
Ladrillos y bloques: el esqueleto de la vivienda
El ladrillo común, cuyo precio por mil unidades varía entre $160.000 y $280.000 según la calidad, sigue siendo el material más utilizado en las construcciones tradicionales. A esto se suma el ladrillo hueco portante, que se comercializa a $14.000 cada diez unidades, y los bloques de cemento, que oscilan entre $1.300 y $2.300 por pieza. La elección entre estos materiales depende del diseño de la obra, pero todos ellos reflejan aumentos que elevan el costo estructural de las viviendas.
Hierro: un insumo sensible
La varilla de hierro, indispensable para columnas y estructuras de hormigón armado, se comercializa entre $10.557 y $11.000 en su formato de 8 mm por 12 metros. El hierro es uno de los insumos más sensibles a las variaciones del mercado internacional y al tipo de cambio, por lo que su comportamiento suele ser un termómetro del impacto externo en los costos locales.
Yeso y terminaciones: el detalle que suma
La placa de yeso estándar, utilizada para tabiques y cielorrasos, tiene un precio que varía entre $13.000 y $17.200. Aunque se trata de un insumo más asociado a las terminaciones, su uso masivo en obras modernas convierte su evolución en un dato relevante. A medida que se avanza hacia la etapa final de una obra, los materiales de terminación tienden a multiplicar los costos y a definir el monto total de inversión.
Impacto en la planificación de obras
El escenario de aumentos constantes obliga a reconfigurar la planificación de obras. Tanto las viviendas unifamiliares como los edificios requieren presupuestos cada vez más flexibles, que contemplen un margen para absorber variaciones. La inestabilidad de precios hace difícil proyectar a largo plazo y genera la necesidad de renegociar contratos o recalcular inversiones sobre la marcha.
Consecuencias para los desarrolladores
Para los desarrolladores inmobiliarios, el aumento de los costos tiene un doble impacto. Por un lado, encarece los proyectos en ejecución, reduciendo los márgenes de rentabilidad. Por otro, eleva el precio final de las unidades, lo que limita la demanda y reduce la capacidad de acceso a nuevas viviendas. Los departamentos en pozo, si bien siguen siendo una opción atractiva para quienes buscan financiarse en cuotas, muestran incrementos que ponen en duda su competitividad frente a otras alternativas de inversión.
Autoconstrucción y familias
Las familias que apuestan a la autoconstrucción enfrentan un panorama desafiante. El encarecimiento de los materiales básicos implica que construir una vivienda mínima requiere cada vez mayor inversión inicial. Esto limita la posibilidad de avanzar por etapas y obliga a repensar la dimensión y el alcance de los proyectos.
Una tendencia que no encuentra techo
Los datos acumulados muestran que el costo de construir no ha alcanzado su techo. Los incrementos mensuales, aunque más moderados en comparación con los picos de 2023 y 2024, se sostienen en el tiempo y mantienen una presión constante. Esta tendencia plantea la pregunta sobre hasta dónde puede llegar el valor de los materiales y cómo afectará al acceso a la vivienda en el futuro cercano.
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