La reciente modificación del umbral de reportes automáticos de operaciones inmobiliarias impuesta por la Unidad de Información Financiera (UIF), a través del Decreto N.º 353/2025, ha provocado un sacudón significativo en el mercado inmobiliario argentino. El ajuste, que eleva a 750 salarios mínimos (equivalentes actualmente a unos 200.000 dólares) el límite para informar operaciones, representa no solo un cambio normativo sino también una señal política y económica que afecta de forma directa a uno de los sectores más dinámicos del país.
Con esta nueva medida, tanto el Registro de la Propiedad Inmueble como los escribanos quedan eximidos de reportar operaciones de compraventa inferiores a dicho umbral. En la práctica, esta modificación descomprime el volumen de trámites administrativos y elimina una importante traba burocrática que afectaba a miles de transacciones perfectamente legales, pero que se veían demoradas o entorpecidas por exigencias formales vinculadas a la prevención del lavado de activos.
A continuación, exploramos en profundidad los efectos esperados de esta decisión en el mercado inmobiliario argentino, identificamos qué tipos de propiedades se verán más beneficiadas y analizamos los alcances y límites de una medida que, según los especialistas, llega para aggiornar una normativa que había quedado desfasada frente a la realidad inflacionaria del país.
Un nuevo piso para declarar: el marco normativo
Desde la sanción de la Ley N.º 25.246 de Encubrimiento y Lavado de Activos de 2000, la UIF ha venido actuando como el órgano de control en materia de transparencia financiera. En el ámbito inmobiliario, corredores, escribanos y registros oficiales son considerados sujetos obligados, lo que implica que deben reportar toda operación sospechosa o que supere ciertos umbrales económicos, en cumplimiento de los estándares nacionales e internacionales de lucha contra el lavado de dinero y la financiación del terrorismo.
Hasta la reciente reforma, el límite establecido era de 200 salarios mínimos vitales y móviles (SMVM), equivalentes a unos 50.000 a 55.000 dólares. Este piso, en el contexto actual de inflación sostenida y una revalorización en dólares del metro cuadrado, había quedado profundamente desactualizado. La consecuencia directa era una sobrecarga de reportes que muchas veces no aportaban información relevante, y que terminaban generando un cuello de botella tanto para los operadores como para los organismos de control.
El nuevo decreto establece que el umbral pasará a ser de 750 SMVM, es decir, alrededor de 200.000 dólares según las estimaciones vigentes. Este cambio implica que solo las operaciones que superen dicho monto deberán ser declaradas automáticamente a la UIF, a través del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) y el Sistema de Reporte de Operaciones (SRO).
El punto de vista del mercado: entre el alivio y la expectativa
La respuesta por parte del sector no se hizo esperar. Sebastián Dbsie, martillero público y corredor inmobiliario, celebró la medida como un paso en la dirección correcta:
“Excluye del deber de información a muchísimas operaciones que no ameritaban el nivel de escrutinio que venían teniendo. Además, alivia la carga administrativa y mejora la experiencia tanto del comprador como del vendedor”.
Una visión similar comparte el consultor Daniel Bryn, quien remarcó que la medida “descomprime y agiliza” numerosas operaciones de compraventa, especialmente en los segmentos medio y medio-alto del mercado, tradicionalmente más activos.
“Hasta ahora, cualquier operación superior a 200 SMVM debía ser reportada automáticamente, lo que sumaba burocracia, incertidumbre o directamente desalentaba transacciones completamente lícitas. Hoy se elimina esa fricción y eso ayuda a dinamizar un mercado que necesita estímulos concretos para recuperar volumen”, explicó Bryn.
¿Qué operaciones se verán más beneficiadas?
Una de las preguntas clave tras la implementación de la medida es: ¿qué tipo de propiedades o segmentos del mercado serán los principales beneficiarios?
Según los operadores, los inmuebles que hoy se comercializan en el rango de los 50.000 a los 200.000 dólares son mayoría en muchas zonas del país, en especial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA). En ese rango se encuentran:
1. Departamentos de 2 y 3 ambientes usados
Se trata del stock más abundante en barrios de clase media y media-alta de la Ciudad de Buenos Aires, como Almagro, Villa Urquiza, Caballito, Colegiales, Villa del Parque, Palermo y Belgrano. Estas unidades —de entre 40 y 70 m²— constituyen muchas veces la primera vivienda de jóvenes profesionales o familias que venden una propiedad más chica para acceder a un salto cualitativo.
Con la nueva normativa, la compra de este tipo de inmuebles deja de estar sujeta a reportes automáticos, lo cual elimina demoras innecesarias y, en algunos casos, trabas en la obtención de financiación o en la ejecución de escrituras.
2. PH y casas en GBA
Especialmente en zonas del conurbano oeste y sur, el valor de muchas propiedades horizontales y casas unifamiliares sigue estando por debajo del nuevo umbral de 200.000 dólares. Estas propiedades, que combinan mayor superficie con espacios verdes, están teniendo una demanda sostenida desde la pandemia, cuando muchas familias buscaron alejarse de la densidad urbana sin perder conectividad.
En muchos casos, estas operaciones no alcanzaban montos elevados pero eran demoradas por los requisitos formales de información.
3. Compradores de primera vivienda
Este es uno de los sectores que más se verá favorecido. Los compradores primerizos —en su mayoría asalariados, cuentapropistas o trabajadores de clase media— solían enfrentar obstáculos para justificar el origen de sus fondos, a pesar de tratarse de ahorros lícitos.
La eliminación del reporte obligatorio para montos menores a u$s200.000 facilita su ingreso al mercado sin someterlos a procesos innecesariamente engorrosos.
El caso de los desarrollos «en pozo»: impacto limitado
Contrariamente a lo que muchos supondrían, el nuevo umbral no tendrá gran incidencia sobre los desarrollos de viviendas “en pozo” o bajo fideicomisos. En estos esquemas, el comprador transfiere dinero en cuotas al desarrollador y la escritura recién se realiza al final del proceso, cuando se concreta la entrega.
Juan Pablo Pinelli, desarrollador y consultor inmobiliario, explicó:
“Quien compraba en pozo tenía la ventaja de no declarar la propiedad en el momento inicial, ya que el constructor no está obligado a reportar nada hasta que se escritura. En muchos casos, los inversores directamente vendían antes de llegar a la escritura, lo que los mantenía fuera del radar de control”.
Por eso, si bien la norma puede tener un impacto reputacional positivo y facilitar la operatoria futura, su efecto concreto sobre este tipo de operaciones es más bien marginal.
Un entorno más ágil, ¿más seguro?
Uno de los ejes centrales del debate gira en torno a si flexibilizar los controles reduce la eficacia del sistema de prevención del lavado de activos. Desde el Estado, la UIF aclara que la normativa no implica “relajación” de controles sino una adecuación a los valores reales del mercado. Las operaciones sospechosas seguirán siendo reportadas según los criterios cualitativos establecidos, más allá del monto.
En este sentido, cabe destacar que el SRO sigue vigente y que los sujetos obligados —escribanos, inmobiliarias, bancos— mantienen su deber de reportar operaciones inusuales o sospechosas. Lo que se modifica, puntualmente, es la obligación de reportar automáticamente operaciones que ya no se consideran relevantes desde el punto de vista de la prevención financiera.
Una medida en sintonía con otras reformas del sector
La suba del umbral para reportar operaciones inmobiliarias no es una medida aislada. En los últimos meses, el Ejecutivo nacional impulsó otras reformas que apuntan a dinamizar el sector:
- Eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): una medida que busca reducir el costo de escrituración, especialmente en operaciones entre particulares.
- Revisión del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): en algunos casos, la exigencia de registrar una operación antes de publicarla era vista como una carga administrativa excesiva.
Estas modificaciones apuntan a generar un marco más amigable para la inversión y la compra de vivienda, en un contexto donde la construcción y el real estate son vistos como motores clave para la reactivación económica.
Expectativas de reactivación y desafíos pendientes
Los operadores coinciden en que el nuevo umbral ayudará a dinamizar un mercado que, tras años de retracción, empieza a mostrar algunos signos de reactivación. La estabilidad cambiaria relativa y el sinceramiento de precios en dólares están impulsando una mayor cantidad de consultas, tasaciones y operaciones concretadas.
Sin embargo, aún quedan desafíos importantes para consolidar una recuperación sostenida:
- Acceso al crédito hipotecario: hoy casi inexistente, especialmente en bancos públicos y privados. Sin financiamiento, la recuperación será parcial y limitada al mercado de contado.
- Reforma tributaria integral: el sistema impositivo argentino sigue siendo complejo y poco amigable para la inversión. Una simplificación tributaria podría incentivar más operaciones.
- Mejora del registro y digitalización de procesos: muchos trámites aún requieren documentación física, demoras y validaciones presenciales. La digitalización total de la escrituración y los registros sería un paso fundamental.
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