En un contexto económico signado por la escasez de dólares, una economía informal en expansión y una política fiscal con foco en la desregulación, el Gobierno Nacional publicó una nueva resolución que modifica de forma sustancial el umbral a partir del cual deben reportarse ante la Unidad de Información Financiera (UIF) las operaciones inmobiliarias. Esta medida, que se inscribe dentro de un paquete más amplio de incentivos para repatriar capitales no declarados, eleva de forma significativa los montos mínimos de compraventa que deben ser informados a dicho organismo.
Hasta ahora, toda operación de compraventa de inmuebles que superara los 200 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM) debía ser comunicada mensualmente a la UIF. Con la nueva normativa, ese piso sube a 750 SMVM, lo que representa hoy un monto de $235.050.000, equivalentes a unos US$200.000 al tipo de cambio informal.
Un nuevo umbral, una nueva lógica
La resolución publicada en el Boletín Oficial argumenta que esta modificación responde a un “desfasaje actual de los valores existentes en materia de umbrales” y a la necesidad de adoptar un enfoque basado en riesgos, tal como lo promueve el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), organismo intergubernamental que establece estándares globales para la prevención del Lavado de Activos (LA), la Financiación del Terrorismo (FT) y el Financiamiento de la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva (FP).
La normativa establece que, a partir de ahora, las operaciones de compraventa de inmuebles que superen ese monto deberán ser informadas de forma digital a la UIF por parte de los Registros de la Propiedad Inmueble, en informes sistemáticos mensuales, hasta el día 15 de cada mes. Por debajo de ese umbral, no será obligatorio el reporte.
En la práctica, esto implica que una enorme cantidad de operaciones quedarán fuera del radar de la UIF. Antes, el piso de $62.680.000 (unos US$53.500) incluía a una porción importante del mercado inmobiliario formal, especialmente en zonas urbanas. Con el nuevo límite, sólo las transacciones de propiedades de mayor valor estarán sujetas a fiscalización automática, aunque la UIF conserva la facultad de pedir información adicional de manera puntual.
Medidas que acompañan: el nuevo marco fiscal
Esta no es una decisión aislada. Forma parte de un conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno que buscan facilitar la circulación de capitales informales, bajo el argumento de “liberar trabas” y “reducir burocracia” para dinamizar sectores estratégicos como el inmobiliario y el automotriz. Entre esas disposiciones se destacan:
- La eliminación del COTI: El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) era un régimen informativo obligatorio ante la AFIP para toda operación que superara los $66.833.000. Funcionaba como una declaración previa al cierre de escritura, indispensable para avanzar en la transacción. Con su eliminación, ya no es requisito presentar esa declaración ante el fisco antes de concretar una compraventa.
- El nuevo régimen simplificado del impuesto a las ganancias para personas físicas, que suprime la obligación de declarar el patrimonio al inicio y al cierre del año fiscal. Esta medida deja sin efecto el llamado “cruce patrimonial”, herramienta clave para detectar inconsistencias entre los ingresos declarados y los bienes adquiridos.
Estas reformas, en su conjunto, son vistas por el oficialismo como un intento de blanqueo “de facto” que permitiría incorporar al circuito formal una parte significativa de los dólares no declarados que circulan en la economía argentina. Según estimaciones del Banco Central y consultoras privadas, el ahorro informal en moneda dura alcanza cifras que oscilan entre US$150.000 y US$200.000 millones.
Perspectivas encontradas: ¿más libertad o más opacidad?
Las reacciones no se hicieron esperar. Desde el ámbito tributario, expertos reconocen que se trata de un alivio en términos burocráticos, pero advierten sobre los riesgos de debilitamiento de los sistemas de control del Estado.
Sebastián Domínguez, tributarista y CEO de SDC Asesores Tributarios, señaló: “Esto no implica que podés ir a comprar con plata sin declarar y que nadie te pregunte. El fisco aún tiene herramientas. Si te detecta, puede iniciar una denuncia penal por evasión o ajustar impuestos. Es solo un paso más, pero no implica automáticamente que el blanqueo sea legal”.
A su vez, el especialista Roberto Murmis sostiene que “la medida se alinea con un criterio más flexible y económico: incorporar al mercado activos dolarizados sin exigir el origen, pero con la salvedad de que el Estado se reserva la facultad de fiscalización. Es decir, se presume que está todo bien hasta que se demuestre lo contrario”.
Este cambio de enfoque pone en tensión dos paradigmas. Por un lado, la necesidad de contar con un sistema riguroso y preventivo contra delitos financieros y evasión; por otro, el intento por facilitar transacciones y evitar que las exigencias fiscales desalienten operaciones o las mantengan en la informalidad.
Implicancias para el mercado inmobiliario
Desde el sector inmobiliario, la noticia fue recibida con alivio. “Es una excelente noticia. Ayuda a descomprimir procesos y fomenta la inversión con menos trabas. En un contexto de alta dolarización informal, medidas como esta pueden mover el mercado”, aseguró Martín Boquete, director de la firma Toribio Achával.
Los agentes inmobiliarios llevan años reclamando por una modernización del sistema registral y una desburocratización de los controles. En palabras de Gabriela Goldszer, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), “es fundamental que el Estado entienda que no todo comprador es un delincuente. Estas medidas devuelven confianza y dinamismo a un mercado golpeado por la recesión”.
Sin embargo, el entusiasmo no es unánime. Algunas voces alertan sobre el riesgo de generar un efecto contrario: al elevar el umbral, se genera un incentivo para fraccionar operaciones o subvaluar inmuebles con el fin de evitar el umbral de 750 SMVM. En efecto, podría producirse un auge de operaciones “en negro” o escrituraciones parciales, lo que dificultaría aún más la trazabilidad del dinero.
Transparencia versus eficiencia: el desafío regulatorio
El cambio normativo también fue analizado por expertos en prevención de lavado de activos. Marcelo Iezzi, consultor en compliance y ex funcionario del Ministerio de Justicia, advierte: “La UIF tiene un mandato muy claro y su función no es perseguir evasores fiscales, sino prevenir el uso del sistema financiero para fines delictivos. Subir el umbral puede descomprimir la carga de trabajo administrativa, pero también reduce la capacidad de detección temprana”.
Desde ese punto de vista, el problema no es tanto la cifra del umbral, sino cómo se fortalece el análisis cualitativo y la coordinación entre organismos. En ese sentido, la eliminación del COTI y del cruce patrimonial dejan al Estado con menos herramientas iniciales para detectar inconsistencias.
Por otro lado, los defensores del nuevo umbral señalan que la gran mayoría de reportes realizados hasta ahora no conducían a ninguna acción concreta, lo que evidencia una sobrecarga de datos de bajo valor. “Hay que optimizar los recursos del Estado. Si todos los meses se reportan miles de operaciones irrelevantes, se pierde foco. Es mejor priorizar calidad sobre cantidad”, opinó Ignacio Carballo, economista especializado en fintech y prevención del lavado.
El nuevo mapa de controles
El nuevo umbral no supone una liberalización total. La UIF mantiene sus canales de investigación, y los escribanos, inmobiliarias y bancos continúan obligados a reportar operaciones sospechosas, independientemente del monto. Además, cualquier operación puede ser auditada de manera retroactiva.
Asimismo, el mercado formal sigue operando con normas del Banco Central que restringen el acceso al dólar oficial, por lo que las operaciones inmobiliarias se siguen pactando mayoritariamente en dólares billete, sin pasar por canales bancarios.
Esto implica que, en la práctica, muchas transacciones se desarrollan por fuera del sistema financiero, y la información disponible para el Estado es limitada, aun cuando existan normas de reporte.
Un intento de sinceramiento parcial
En conjunto, las medidas parecen orientadas a un “blanqueo pasivo”, es decir, no se ofrece una amnistía fiscal formal (como en 2016 o 2017), pero se genera un entorno más laxo que permite a quienes tienen dinero informal usarlo sin tantas restricciones.
El objetivo final sería permitir que los dólares fuera del sistema ingresen al mercado de manera gradual, sin forzar declaraciones ni pagos adicionales. En teoría, esto impulsaría sectores clave como la construcción, la compra de viviendas y el consumo durable.
No obstante, esta estrategia tiene límites. Si no se acompaña con un marco de legalidad y fiscalización robusto, podría derivar en mayor informalidad o en un debilitamiento de las instituciones encargadas de prevenir delitos financieros.
¿El fin de una época?
La eliminación del COTI, el levantamiento del cruce patrimonial y el nuevo umbral para la UIF parecen marcar el fin de una época: la del control ex ante como forma principal de fiscalización. En su lugar, emerge una lógica ex post, donde el Estado sólo interviene si hay indicios claros de irregularidad.
Este cambio no es menor. Supone redefinir la relación entre ciudadanos y Estado en materia de transparencia, carga tributaria y presunción de inocencia. Mientras algunos celebran esta nueva etapa como un signo de madurez institucional, otros temen que se traduzca en un retroceso en la lucha contra la evasión, el lavado y el financiamiento ilegal.
Equilibrio inestable
La nueva normativa de la UIF es un paso más en la dirección que el Gobierno ha elegido: desregular, liberar, confiar en el ciudadano y fomentar la economía informal como motor de reactivación. No obstante, esa dirección implica tensiones profundas.
¿Se trata de una medida necesaria para sincerar la economía, o de una peligrosa concesión al capital no declarado? ¿Estamos ante un sinceramiento o ante una rendición ante la informalidad? ¿Es el Estado más eficiente cuando persigue menos, o solo más débil?
El tiempo y los resultados macroeconómicos dirán si esta estrategia funcionó. Mientras tanto, expertos, tributaristas, escribanos y operadores del mercado se adaptan a un nuevo escenario donde las reglas cambian, pero las preguntas persisten.
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