El regreso del crédito hipotecario al mercado argentino trajo un nuevo impulso a las operaciones inmobiliarias, cada vez más personas buscan acceder a una vivienda propia mediante financiamiento bancario. Sin embargo, muchos propietarios se enfrentan a una traba inesperada: su inmueble, a pesar de estar en buen estado y tener demanda, no cumple con los requisitos necesarios para ser adquirido mediante crédito. El problema no es visible a simple vista, pero puede frustrar operaciones avanzadas y desatar conflictos entre las partes.
El motivo de fondo es que los bancos no solo evalúan la situación financiera del comprador, sino también las condiciones legales, técnicas y registrales de la propiedad. Escrituras incompletas, planos desactualizados, ampliaciones no declaradas, herencias no finalizadas, embargos, problemas en el consorcio, entre otros obstáculos, pueden transformar una venta en un camino lleno de trabas. La solución existe, pero requiere anticipación, revisión documental y, muchas veces, inversión en regularizaciones.
El contexto: más ventas, más exigencias
Tras años sin opciones de financiamiento realistas, el mercado comenzó a mostrar signos de recuperación, con un promedio mensual de unas 3.000 operaciones. De ese total, alrededor del 21% se realiza a través de crédito hipotecario. La cifra, aunque aún modesta en comparación con otros tiempos, revela una tendencia creciente: cada vez más compradores optan por adquirir vivienda mediante préstamo bancario, lo que obliga a vendedores y profesionales del sector a prepararse para cumplir con los estándares exigidos por las entidades financieras.
En este escenario, la documentación se vuelve tan crucial como el precio o la ubicación del inmueble. Y si bien muchas irregularidades pueden resolverse, no hacerlo a tiempo puede significar perder una oportunidad de venta concreta.
Qué exige un banco: requisitos fundamentales
Para que una propiedad sea considerada “apta crédito”, debe reunir una serie de condiciones legales, técnicas y administrativas. A continuación, se detallan los principales puntos que toda vivienda debe cumplir antes de ser presentada ante un banco:
- Escritura traslativa de dominio inscripta a nombre del vendedor.
- Título perfecto, sin inhibiciones personales, embargos, juicios en curso ni conflictos de dominio.
- Planos aprobados y actualizados, con el final de obra registrado y sin ampliaciones no declaradas.
- Certificados obligatorios actualizados:
- Certificado de dominio
- Certificado de inhibición
- Libre deuda de impuestos y tasas municipales
- Libre deuda de expensas (si se trata de propiedad horizontal)
- Reglamento de copropiedad y plano de subdivisión, si es un PH.
- Cédula Catastral o Parcelaria vigente, tramitada por TAD en CABA o ante ARBA en la Provincia de Buenos Aires.
- Situación del consorcio regularizada, sin conflictos judiciales ni deudas crónicas.
- Estado edilicio compatible con el plano presentado, sin construcciones precarias.
Estos requerimientos no son simples formalidades. La omisión de cualquiera de ellos puede significar el rechazo del crédito, aunque comprador y vendedor estén de acuerdo en todos los términos de la operación.
El problema de los planos y las construcciones no declaradas
Uno de los principales motivos por los cuales los bancos rechazan una operación es la falta de coincidencia entre los planos aprobados y la realidad construida. Muchas viviendas, especialmente aquellas que fueron ampliadas, modificadas o recicladas, no cuentan con planos actualizados ni final de obra declarado. En algunos casos, las obras fueron realizadas hace años sin permiso, o directamente nunca se inscribieron las reformas ante la municipalidad correspondiente.
Cuando el plano no coincide con lo que existe en la realidad, el banco interpreta que el bien no está legalmente definido. En consecuencia, no lo acepta como garantía del préstamo. Para subsanar esta situación, el propietario debe contratar un profesional habilitado (arquitecto o agrimensor), realizar un relevamiento, ajustar los planos y presentarlos ante el municipio o ente provincial. Si corresponde, también se debe tramitar un nuevo final de obra.
Este proceso no es inmediato. Puede demandar semanas o incluso meses, y requiere pagar honorarios profesionales, tasas y, en ocasiones, ejecutar obras menores para adecuar lo construido a las normativas vigentes. En promedio, regularizar un plano puede costar a partir de $2.000.000, dependiendo del municipio, la superficie y la complejidad del trámite.
Herencias y sucesiones: otra traba frecuente
Otro caso típico de viviendas “no aptas crédito” son aquellas que forman parte de una herencia no declarada o cuya sucesión aún no fue concluida. Mientras no exista una declaratoria de herederos inscripta y registrada, la titularidad del bien no está en manos de una persona física o jurídica reconocida legalmente. Por lo tanto, no puede escriturarse con hipoteca.
Incluso cuando la sucesión ya fue iniciada, si aún no se realizó la inscripción del bien a nombre de los herederos, el banco no avanzará con la operación. Es indispensable que el inmueble tenga un dueño perfectamente definido en el Registro de la Propiedad.
PH, consorcios y subdivisiones: documentación imprescindible
En el caso de los departamentos o PH (propiedad horizontal), los requisitos se amplían. Además del título de propiedad, se debe contar con:
- Reglamento de copropiedad.
- Plano de subdivisión actualizado.
- Cédula Catastral (en CABA) o Cédula Parcelaria (en PBA).
- Libre deuda de expensas.
- Situación del consorcio sin conflictos ni juicios activos.
Las reformas internas o ampliaciones realizadas sin modificar los planos también pueden invalidar una operación. Es común que un PH tenga una baulera cerrada que antes era un espacio común, una terraza ganada como habitación o un entrepiso no declarado. Todo eso debe regularizarse antes de solicitar el crédito.
Qué revisar antes de publicar la propiedad
Vender una propiedad con crédito hipotecario no debería ser una carrera de obstáculos si se actúa con previsión. Los especialistas coinciden en que conviene hacer una revisión completa antes de poner el inmueble en el mercado. Para ello, se sugiere:
- Consultar a un escribano para revisar el estado del título, la escritura y verificar si hay embargos, hipotecas no levantadas o inhibiciones.
- Contratar a un arquitecto o agrimensor para chequear si los planos coinciden con lo construido y, en caso contrario, iniciar el proceso de regularización.
- Pedir los certificados de dominio e inhibición.
- Asegurarse de tener la Cédula Catastral/Parcelaria vigente.
- Verificar que todos los impuestos, tasas y expensas estén al día.
- Corroborar que el propietario tenga DNI físico vigente y capacidad legal plena (mayor de edad, sin curatela ni interdicciones).
Qué debe hacer el comprador para evitar sorpresas
Del lado del comprador, es esencial no avanzar con una oferta formal ni comprometerse económicamente antes de verificar toda esta documentación. En muchos casos, la propiedad parece apta a simple vista, pero presenta irregularidades que solo salen a la luz cuando el banco inicia la evaluación registral.
Para evitar frustraciones, se recomienda trabajar con un profesional inmobiliario que solicite y analice la documentación de manera anticipada. También es útil consultar si la propiedad ya tuvo una hipoteca anteriormente: en general, eso indica que alguna vez fue considerada apta por un banco, lo cual es un buen punto de partida.
Casos especiales: menores, curadores y restricciones legales
En situaciones particulares, como cuando el propietario es menor de edad, tiene una discapacidad o está inhabilitado judicialmente, debe intervenir un curador con autorización legal para vender. Estas situaciones, aunque no insalvables, requieren trámites judiciales y demoran el proceso, por lo que es vital conocerlas desde el inicio.
También se deben revisar posibles inhibiciones personales del propietario. Aunque muchas veces se desconozcan, pueden surgir de deudas fiscales, juicios laborales o comerciales.
Negociar con claridad y dejar todo por escrito
Cuando el comprador necesita acceder a un crédito hipotecario, debe establecerse desde el principio que la venta estará sujeta a la aprobación del banco. Esta condición se puede incorporar al boleto de compraventa, dejando asentado que el pago final queda supeditado al otorgamiento del préstamo.
En algunos casos, se negocia que el comprador se encargue de regularizar planos o gestionar documentación pendiente. No obstante, esto depende de cada situación particular y de las condiciones del banco, que puede exigir que todo esté en regla antes de otorgar la hipoteca.
La oportunidad existe, pero hay que estar listos
La reaparición del crédito hipotecario en Argentina abrió nuevas posibilidades tanto para compradores como para vendedores. Sin embargo, esas oportunidades solo se concretan si la propiedad está perfectamente documentada y libre de obstáculos legales, técnicos y fiscales.
Poner en regla una vivienda implica tiempo, dinero y trabajo profesional, pero es una inversión necesaria si se quiere acceder a un mercado que vuelve a moverse con fuerza. Las propiedades que no cumplen con estos requisitos quedan fuera del radar de un segmento creciente de compradores que necesita sí o sí financiar su compra.
En un escenario de alta competencia y oportunidades limitadas, estar preparado puede marcar la diferencia entre vender rápido o quedar esperando indefinidamente. Y eso, hoy más que nunca, depende menos de la estética del inmueble y más de su prolijidad legal.
Tal vez te interese leer: https://construmis.com.ar/consorcios-podran-rubricar-libros-contables/
