Desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina ha entrado en una dinámica de cambios constantes, marcada por sucesivos aumentos en las tasas de interés aplicadas a los créditos hipotecarios. Este nuevo escenario plantea un interrogante central para miles de familias argentinas: ¿es más conveniente seguir alquilando o embarcarse en la compra de una vivienda financiada con crédito hipotecario?
Entre noviembre y diciembre del año pasado, comenzaron a acelerarse las tasas de los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), un sistema que ajusta las cuotas mensualmente por inflación a través del índice CER. A mayo de 2025, al menos doce bancos ya han aplicado entre tres y cuatro incrementos en sus líneas hipotecarias, lo que afecta directamente la accesibilidad de estos préstamos. En este contexto, cada vez más personas se enfrentan a una disyuntiva económica y emocional: pagar por algo que nunca será propio o comprometerse con una deuda de largo plazo, pero con la expectativa de tener vivienda propia.
Un impacto directo en el bolsillo
La principal consecuencia de la suba de tasas es el encarecimiento de las cuotas iniciales, lo que automáticamente excluye a sectores medios o medios bajos del acceso a un crédito. En el sistema UVA, si bien la cuota ajustada por inflación permite una entrada más “amigable” al crédito en contextos de precios volátiles, las tasas agregadas por los bancos —conocidas como «tasa de interés real»— son las que hoy marcan la diferencia.
Según la consultora Empiria, las tasas actuales rondan el 4,9% en los bancos públicos o provinciales, mientras que en las entidades privadas ya alcanzan el 7,8%. Esto representa una suba considerable si se compara con el promedio del 5,5% registrado hasta finales de 2024. En términos prácticos, este incremento implica que una familia que antes necesitaba demostrar ingresos por $800.000 para acceder a un crédito de 20 años, hoy requiere más de un millón de pesos mensuales.
La relación entre cuota e ingreso es un factor clave: los bancos estipulan que el valor inicial de la cuota no puede superar el 25% (y en algunos casos el 30%) del ingreso familiar neto. Por lo tanto, cualquier incremento en la tasa exige un ingreso más alto para calificar. Esto no solo restringe el acceso, sino que también obliga a muchos solicitantes a resignar metros cuadrados, zonas deseadas o incluso desistir completamente de la compra.
Alquiler vs. compra: una comparación cada vez más ajustada
Hasta hace poco, la relación entre el costo del alquiler y el valor de una cuota hipotecaria era relativamente pareja. Según datos de Reporte Inmobiliario, muchos de quienes tomaron créditos UVA durante la gestión de Mauricio Macri terminaron destinando entre un 30% y 40% de sus ingresos a la cuota mensual. Una proporción similar —y en algunos casos superior— es la que hoy deben afrontar quienes alquilan en las principales ciudades del país.
No obstante, con el reciente salto en las tasas, esa ecuación comienza a inclinarse nuevamente a favor del alquiler, al menos en el corto plazo. El problema para muchos inquilinos es que ese gasto mensual no construye patrimonio. En cambio, quienes pagan una cuota, aunque mayor, están invirtiendo en un activo que con el tiempo será propio.
“Hoy, alquilar un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires puede costar entre $400.000 y $600.000 mensuales. Una cuota de crédito hipotecario, dependiendo del monto y el banco, puede estar en ese mismo rango o incluso ser más elevada”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. “El tema es que para acceder al crédito primero hay que tener ahorrado entre el 20% y el 35% del valor del inmueble, algo que no todos tienen”.
¿Qué está pasando con los créditos?
Pese al contexto de tasas en alza, los datos muestran que el mercado no se detiene por completo. En marzo de 2025, se registraron 992 escrituras hipotecarias en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa el 20% del total de actos realizados en el mes. Este número implica un crecimiento de más del 1000% respecto al mismo mes del año anterior, según el Colegio de Escribanos porteño.
En abril, se otorgaron aproximadamente US$278 millones en créditos hipotecarios UVA, de acuerdo con la información provista por Empiria en base a datos del Banco Central. Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, “este volumen mensual de entre dos y tres mil créditos es sostenible”, aunque advierte que el mercado se encuentra estancado desde octubre de 2024, cuando se frenó el fuerte crecimiento inicial.
El Banco Nación lidera el otorgamiento de préstamos, gracias a sus condiciones más accesibles. Le sigue el Banco Galicia en el ámbito privado. Sin embargo, muchos bancos aún muestran escasa disposición a prestar, limitando el acceso con tasas más altas y filtros de elegibilidad más estrictos.
“Hay una fuerte demanda contenida, pero los bancos no tienen los instrumentos necesarios para financiar hipotecas de largo plazo a gran escala. Falta una estructura más desarrollada como la titulación de carteras o la securitización de créditos, que en Argentina todavía no existe”, explica González Rouco.
¿Qué se necesita para tomar un crédito hoy?
Los créditos hipotecarios disponibles en el mercado financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con montos máximos que en algunos casos llegan a los $250 millones. La cuota inicial debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales, y el plazo de devolución varía entre 5 y 30 años.
Aunque existen tasas promocionales desde el 3%, algunas entidades ya ofrecen préstamos con tasas del 12% o incluso 14%. La tasa promedio pactada en abril fue del 5,8%, un valor que refleja la participación predominante de entidades como el Banco Nación, que mantienen condiciones más benignas.
¿Y ahora qué?
El futuro del mercado hipotecario argentino dependerá, en gran medida, de la evolución de las tasas de interés y de la inflación. Mientras los UVA sigan siendo la única herramienta viable en un entorno inflacionario, cualquier modificación en las tasas impactará directamente sobre la capacidad de acceso al crédito.
Hoy más que nunca, la decisión entre alquilar y comprar no puede tomarse a la ligera. Implica analizar no solo la cuota mensual o el valor de un alquiler, sino también la situación laboral, la estabilidad macroeconómica, la proyección a largo plazo y el esfuerzo inicial de ahorro.
En definitiva, el acceso a la vivienda sigue siendo una de las grandes deudas estructurales de la Argentina. Mientras no existan políticas públicas sostenidas, instrumentos financieros adecuados y condiciones macroeconómicas estables, la pregunta continuará vigente: ¿conviene seguir alquilando o intentar cumplir el sueño de la casa propia, aunque cueste más que nunca?
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