El mercado inmobiliario argentino atraviesa una reconfiguración profunda impulsada por múltiples factores que confluyen en una misma dirección: el encarecimiento de las propiedades a estrenar frente a una estabilidad relativa de los inmuebles usados. Este fenómeno, que ya venía gestándose desde el año pasado, se intensificó en el primer semestre de 2025 y generó una ampliación significativa de la brecha de precios entre ambos segmentos, con consecuencias directas para desarrolladores, inversores y compradores finales.
En el centro de esta dinámica se ubican dos elementos clave: el incremento sostenido del costo de construcción medido en dólares y la reciente reaparición de los créditos hipotecarios, focalizados exclusivamente en propiedades escriturables. Esta combinación dejó al mercado de los desarrollos en pozo en una posición frágil, en la que la demanda se retrae por falta de financiamiento y el precio de lista sube como mecanismo para compensar márgenes reducidos por el aumento de costos operativos.
Un mercado dividido en dos
La diferencia de precios entre inmuebles usados y unidades a estrenar se duplicó en el lapso de un año, superando el 50% en algunas zonas del país. Este desfasaje responde a la lógica de dos mercados que operan con reglas diferentes: por un lado, el segmento de usados, con abundante oferta, compradores al contado o con financiamiento hipotecario, y precios relativamente estables. Por otro, los desarrollos nuevos, afectados por el alza en los costos de construcción y sin acceso al crédito.
Mientras los valores de los inmuebles en pozo aumentaron un 30% en dólares entre enero y mayo, los costos de construcción —según estimaciones del sector— se incrementaron al menos un 70% en el mismo período. Esto implica que muchos desarrolladores están absorbiendo pérdidas o ajustando precios de lista por encima de lo que el mercado está dispuesto a convalidar. Como resultado, se reduce el margen de maniobra y se incrementa la presión financiera sobre los emprendimientos que no logran diferenciarse ni captar compradores solventes.
El rol del crédito hipotecario
La reactivación de los créditos hipotecarios, aunque celebrada por el sector, generó un efecto colateral: profundizó la distancia entre usados y nuevos. Las líneas de financiamiento disponibles se aplican exclusivamente a inmuebles escriturables, lo que deja fuera del radar a los desarrollos en pozo o incluso a aquellas unidades recién terminadas pero aún no registradas.
Esto restringe significativamente la demanda de inmuebles nuevos, ya que los compradores que podrían adquirir unidades financiadas solo pueden volcarse al mercado de usados. En paralelo, los inmuebles a estrenar deben competir con valores en dólares mucho más altos, sin el atractivo del crédito y sin ventajas diferenciales contundentes, salvo en aquellos casos en que se trate de productos premium o ubicaciones estratégicas.
Este desajuste entre oferta y demanda genera un fenómeno inusual en el sector: mientras la obra nueva sube de precio impulsada por el costo de construir, el usado —sin nuevos incentivos, pero con financiamiento accesible— se convierte en la opción más buscada. La consecuencia es una valorización progresiva de lo usado y una caída relativa de interés en el pozo, salvo en nichos puntuales donde el producto es percibido como una oportunidad de largo plazo.
Desarrollo sin margen
Los desarrolladores enfrentan un contexto de alta complejidad. La inflación en dólares de los materiales, la suba de salarios en la construcción, la actualización de los costos logísticos y la inestabilidad macroeconómica erosionaron los márgenes tradicionales. Muchos emprendimientos están facturando al mismo ritmo que el año anterior, pero con costos significativamente más elevados. Esto obliga a revisar presupuestos, replantear etapas de obra, renegociar contratos y, en casos extremos, suspender lanzamientos.
El clásico modelo de preventa, que permitía financiar parte de la obra con los aportes de los compradores, hoy pierde tracción ante la incertidumbre de los plazos y la imposibilidad de aplicar créditos. A esto se suma la creciente selectividad del público comprador, que ya no se conforma con unidades genéricas entre medianeras y exige atributos diferenciales: amenities, vistas, eficiencia energética o propuestas de valor integrales.
El resultado es un embudo comercial en el que sólo los desarrollos con ventajas concretas logran sostener ventas, mientras que el resto navega con dificultades una etapa crítica de maduración.
El usado como refugio de valor
En este escenario, el inmueble usado emerge como el producto más competitivo del mercado. Con precios que se mantuvieron relativamente estables en los últimos dos años y con acceso a crédito hipotecario, muchas unidades usadas se transformaron en una alternativa viable para la clase media, que vuelve a soñar con el acceso a la vivienda propia.
El fenómeno no es homogéneo: las propiedades con buena ubicación, estado general aceptable y documentación en regla son las más demandadas. Por el contrario, los inmuebles con deficiencias estructurales, problemas legales o ubicados en zonas sin servicios pierden atractivo rápidamente, incluso si su valor es bajo. Esta selectividad marca una tendencia: ya no se compra cualquier cosa, sino que el comprador busca valor real por su dinero.
El financiamiento se vuelve una herramienta poderosa para dinamizar este mercado. Aunque las cuotas están ajustadas por inflación, la percepción de previsibilidad en comparación con el alquiler y el deseo de capitalización hacen que muchos opten por esta vía. Como resultado, se genera un efecto de absorción de stock usado y una lenta pero constante suba de precios, especialmente en unidades de uno y dos ambientes en zonas urbanas bien conectadas.
Expectativas de convergencia
A pesar de la distancia actual entre los precios del usado y del pozo, los especialistas coinciden en que esta brecha tenderá a acortarse en los próximos meses. Esto podría ocurrir por la combinación de varios factores: una desaceleración de los costos de construcción, una apertura más amplia de las importaciones de materiales, la baja en el ritmo inflacionario y una eventual expansión de los créditos hipotecarios hacia el segmento de construcción.
En este sentido, ya se observa que el índice de costos de la construcción —medido por entidades del sector— crece por debajo de la inflación general, lo que podría anticipar un enfriamiento en los precios de lista de los emprendimientos nuevos. Si a esto se suma una estabilización del dólar y una mejora en las expectativas económicas, no se descarta una recomposición del equilibrio entre oferta y demanda.
Otra variable a tener en cuenta es el agotamiento progresivo del stock de inmuebles usados en condiciones óptimas. A medida que este segmento se achica, la presión sobre la obra nueva volverá a aumentar, especialmente si los créditos hipotecarios se amplían a la compra en pozo o a unidades recién finalizadas. En ese caso, se abriría un nuevo escenario para los desarrolladores, con mayor fluidez comercial y posibilidades de recomponer márgenes sin necesidad de seguir subiendo precios.
Inmuebles: hacia un nuevo ciclo
El mercado inmobiliario argentino parece estar transitando el final de un ciclo signado por la retracción, la caída de precios y la parálisis en los desarrollos. Si bien las condiciones actuales siguen siendo adversas en muchos aspectos, se perciben señales de reactivación selectiva, sostenidas en la disponibilidad de crédito y en la consolidación de la vivienda usada como activo confiable.
El próximo paso —clave para consolidar la recuperación— será lograr que los instrumentos financieros alcancen también a la obra nueva. Esto permitiría dinamizar el segmento más rezagado del mercado, impulsar nuevas inversiones y, sobre todo, reducir la brecha entre los precios de lista y la capacidad real de pago de la demanda.
El crédito como herramienta de acceso y el costo de construcción como variable de ajuste seguirán marcando el pulso del sector. En este delicado equilibrio se definirá el rumbo del mercado inmobiliario en lo que resta del año. Lo cierto es que los actores del sector ya no apuestan a una recuperación homogénea, sino a un modelo mixto y más realista, donde cada segmento evoluciona con tiempos y desafíos propios.
Para quienes buscan invertir, comprar o desarrollarse dentro del ecosistema inmobiliario, entender esta lógica será esencial para tomar decisiones informadas y alineadas con las oportunidades reales del mercado.
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