El Congreso analiza una reforma vinculada con la propiedad privada que, si finalmente se convierte en ley, introducirá cambios relevantes en los procedimientos de desalojo y podría modificar la forma en que propietarios e inquilinos redactan y negocian los contratos de alquiler.
La iniciativa todavía se encuentra en discusión parlamentaria, por lo que las modificaciones no deben interpretarse como normas vigentes. Entre sus principales puntos aparece la agilización de los procesos destinados a recuperar inmuebles frente a incumplimientos contractuales, vencimientos de contratos, tenencias precarias o situaciones de intrusión.
Uno de los aspectos que permanecería sin cambios para los alquileres destinados a vivienda es el plazo establecido para intimar el pago antes de iniciar una demanda de desalojo. El proyecto conserva un período de 10 días corridos para que el inquilino cancele la deuda correspondiente.
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Distinta sería la situación de los contratos destinados a locales comerciales, oficinas o depósitos. De acuerdo con el análisis de especialistas citado por Info Construcción, en esos casos las partes podrán establecer libremente el plazo de intimación dentro del contrato.
Notificaciones electrónicas y contratos más precisos
Otro cambio relevante consiste en habilitar expresamente las notificaciones tanto en el domicilio constituido dentro del contrato como mediante correo electrónico. Esta posibilidad aumentaría la importancia de que propietarios e inquilinos consignen correctamente esos datos al momento de cerrar una operación.
Los especialistas recomiendan que los contratos precisen las modalidades y fechas de pago, los domicilios físicos y electrónicos utilizados para las comunicaciones, las causales de incumplimiento, las condiciones de devolución de la propiedad y el conjunto de obligaciones asumidas por ambas partes.
También adquiriría mayor relevancia la conservación de comprobantes y documentación vinculada con la relación contractual. El proyecto asigna un peso importante a la prueba documental en determinados procedimientos para obtener la restitución de un inmueble.
En los casos de intrusión o tenencia precaria, por ejemplo, el juez podría ordenar la restitución cuando quien reclama acredite documentalmente su derecho sobre la propiedad y presente la caución prevista por el procedimiento.
La reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación tendría aplicación directa dentro de la jurisdicción alcanzada por ese código. Las provincias, en cambio, conservan sus respectivos regímenes procesales, un punto relevante para dimensionar el alcance territorial de los cambios propuestos.
Qué ocurriría con la entrega de las llaves
La iniciativa contempla además una regulación específica frente a la devolución de una vivienda. El propietario no podría rechazar la entrega de las llaves, aunque mantendría la posibilidad de reclamar posteriormente cualquier deuda pendiente derivada del contrato.
Este aspecto busca separar la restitución efectiva del inmueble de las discusiones económicas que puedan persistir entre las partes y evitar que la negativa a recibir las llaves prolongue artificialmente una relación locativa.
Cuando el procedimiento involucre a menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para atender la necesidad de una solución habitacional transitoria.
La iniciativa, por otra parte, no modifica el régimen penal aplicable a las usurpaciones. El abogado Enrique Abatti (h.), especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que esas conductas se encuentran contempladas por el artículo 181 del Código Penal y deben tramitar por esa vía.
“La usurpación constituye un delito tipificado en el artículo 181 del Código Penal y su trámite corresponde al proceso penal. Esta reforma comprende los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos”, señaló Abatti.
Distintas miradas sobre el impacto en los alquileres
Desde sectores vinculados con los propietarios consideran que una mayor rapidez judicial podría reducir el nivel de exigencias que actualmente se solicita a quienes buscan alquilar.
Bibiana Varela Guijarro, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y directiva de CAPRA, señaló que actualmente algunos procedimientos de desalojo pueden extenderse durante años y sostuvo que esa demora termina incorporándose como un factor de riesgo dentro de las decisiones de los propietarios.
La especialista planteó que, si los tiempos judiciales se reducen, los propietarios podrían necesitar menos garantías o resguardos frente a posibles incumplimientos, aunque ese eventual efecto dependerá de cómo funcione finalmente el sistema en la práctica.
Desde organizaciones de inquilinos, en cambio, surgieron cuestionamientos. Inquilinos Agrupados sostuvo que la aceleración de los desalojos podría disminuir las herramientas de defensa disponibles para las personas que atraviesen dificultades para sostener el pago de una vivienda.
La reforma también incluye expropiaciones y escrituras
El proyecto no se limita a las relaciones entre propietarios e inquilinos. También contempla modificaciones en materia de expropiaciones, regularización dominial y funcionamiento de los Registros de la Propiedad Inmueble.
Entre otros puntos, propone que la declaración de utilidad pública para una expropiación se justifique de manera específica, incorpora un límite del 30% para el lucro cesante dentro de determinadas indemnizaciones y establece condiciones respecto del pago que debe efectuar el Estado antes de adquirir el dominio.
Asimismo, prevé habilitar la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad y modificaciones relacionadas con la denominada Ley Pierri, que regula mecanismos de regularización dominial para determinadas personas que acrediten posesión pública, pacífica y continua de una vivienda.
Mientras continúe el debate legislativo, propietarios e inquilinos mantienen las reglas actualmente vigentes. Sin embargo, la eventual aprobación de la iniciativa podría volver especialmente relevante la precisión de las cláusulas contractuales, los domicilios para notificaciones y la conservación de documentación que permita acreditar el cumplimiento de las obligaciones asumidas.
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