El mercado de alquileres en Misiones atraviesa una etapa marcada por una mayor disponibilidad de propiedades, contratos más flexibles y, al mismo tiempo, una creciente dificultad de las familias para afrontar alquileres, expensas y servicios. En una nueva edición de Ediciones Especiales de Misiones Online, Adrián Torres y Pablo Daviña expusieron dos miradas sobre la desregulación, la informalidad y el papel que debería asumir el Estado.
La derogación de la Ley de Alquileres modificó las condiciones bajo las cuales propietarios e inquilinos pueden establecer sus contratos. Para Pablo Daviña, corredor inmobiliario de Misiones, esa mayor libertad permitió recuperar propiedades que habían salido del mercado y ampliar la oferta disponible, aunque aclaró que la actividad continúa sujeta a diferentes disposiciones del Código Civil y a las normas que regulan el ejercicio profesional.
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Daviña explicó que actualmente existen responsabilidades establecidas respecto de expensas, reparaciones urgentes y otros componentes de la relación contractual. También señaló que las inmobiliarias no concentran la totalidad del mercado locativo, debido a que una parte importante de las operaciones se realiza directamente entre particulares.
Sobre los contratos que actualmente se celebran mediante inmobiliarias, indicó: “Los contratos se están haciendo habitualmente a 24 meses y se pactan ajustes por ICL. En algunos casos se hace a cuatro meses, en algunos casos se hace a seis meses”.
El corredor sostuvo además que la flexibilización permitió adaptar los plazos a distintas realidades. Citó como ejemplo las ciudades universitarias, donde algunos propietarios e inquilinos pueden preferir acuerdos más breves para estudiantes que todavía no saben si permanecerán durante varios años en una determinada localidad.
Desde su experiencia profesional, Daviña también observó cambios en la disponibilidad. “Tenemos inmuebles que en un año no han subido de precio. ¿Por qué? Porque la demanda no es tan grande y hay bastante competencia”, explicó. Recordó que anteriormente podían existir listas de espera por la escasez de unidades disponibles y consideró que la recuperación de la oferta demandó un período de transición.
El acceso a la vivienda y el deterioro de los ingresos
Adrián Torres, presidente de la Asociación Misionera de Inquilinos, planteó una lectura diferente sobre las consecuencias de la desregulación. Consideró que la anterior legislación necesitaba modificaciones, pero defendió la necesidad de establecer reglas que permitan equilibrar la relación entre quienes ofrecen una propiedad y quienes necesitan alquilar.
Torres sostuvo: “No se trata de perjudicar a un sector y favorecer al otro. Se trata de buscar un equilibrio en el mercado para que ambas partes satisfagan sus necesidades”.
Desde esa perspectiva, reconoció el derecho de los propietarios a preservar la inversión realizada en sus inmuebles, pero remarcó que la posibilidad de pagar un alquiler depende directamente de los ingresos de las familias.
El representante de los inquilinos describió situaciones de estudiantes que regresaron a sus localidades de origen, familias que dejaron Posadas para mudarse a Garupá u otras zonas periféricas y hogares que redujeron el tamaño de la vivienda alquilada para poder afrontar los costos.
Para Torres, el comportamiento de la demanda no puede explicarse únicamente por una mayor cantidad de propiedades ofrecidas. “La demanda decayó porque los inquilinos no pueden soportar el precio de los alquileres”, afirmó.
En ese escenario, sostuvo que el costo de vivir en una propiedad alquilada excede el valor mensual fijado en el contrato. Expensas y servicios públicos también inciden sobre el presupuesto familiar y pueden determinar la posibilidad de permanecer o no en una vivienda.
Daviña coincidió en este punto y señaló que el aumento de esos gastos se convirtió en una de las principales tensiones del mercado. Puso como ejemplo departamentos donde las expensas pasaron de valores cercanos a los 80 mil pesos a alrededor de 250 mil pesos, mientras el propietario pretende percibir un alquiler de aproximadamente 400 mil.
“El encarecimiento de los servicios escapa al alquiler”, señaló, y agregó que los ingresos de la región no acompañaron esos incrementos.
Mercado informal y responsabilidades
Otro de los puntos de discusión fue el crecimiento de las operaciones realizadas por fuera de inmobiliarias y corredores matriculados. Torres advirtió que allí pueden presentarse contratos con actualizaciones muy frecuentes, dificultades para reclamar reparaciones y problemas para identificar al propietario de la vivienda.
El titular de la Asociación Misionera de Inquilinos planteó además que una eventual regulación debería contemplar mayores responsabilidades para quienes intervienen profesionalmente en una operación. “Nosotros buscamos un equilibrio, no es una cuestión de guerra, no es una cuestión de querer sacar ventaja”, afirmó.
Daviña reconoció que fuera del mercado profesional pueden registrarse prácticas que no deberían ocurrir y destacó la necesidad de ampliar el conocimiento de los derechos y obligaciones de cada parte.
“El servicio inmobiliario es un servicio que no es obligatorio. Nadie está obligado a comprar o alquilar a través de una inmobiliaria”, explicó. Sin embargo, recordó que los corredores matriculados están sujetos a la legislación provincial y que existen mecanismos institucionales para realizar denuncias ante eventuales incumplimientos.
“Hay una institución que, si algún corredor inmobiliario incumple, uno puede acercarse e iniciar una denuncia y tienen que obrar, porque hay un procedimiento”, indicó.
Las diferencias también aparecieron al analizar hasta dónde debería intervenir el Estado. Torres mencionó experiencias internacionales con regulaciones específicas para el mercado de alquileres y sostuvo que la existencia de normas no implica necesariamente un perjuicio para propietarios o inversores.
Daviña respondió que esos modelos deben analizarse según la estructura de cada mercado. Señaló que países con fuerte concentración de propiedades en manos de grandes grupos presentan condiciones diferentes a las existentes en Argentina y cuestionó que problemas específicos de la Ciudad de Buenos Aires o del conurbano terminen trasladándose mediante normas nacionales a provincias con realidades distintas.
En relación con las discusiones sobre mecanismos de desalojo más rápidos, el corredor consideró que cualquier modificación del procedimiento debería analizarse particularmente en cada jurisdicción y sostuvo que Misiones no presenta la misma conflictividad que otros distritos.
Más allá de las diferencias respecto de la regulación, ambos coincidieron en que el mercado inmobiliario está condicionado por un escenario económico complejo, con servicios más costosos, ingresos rezagados y dificultades crecientes en distintos sectores de la actividad económica.
Daviña destacó finalmente la necesidad de sostener espacios de diálogo entre propietarios, inquilinos y corredores. Torres, por su parte, insistió en que cualquier nueva normativa debería distribuir responsabilidades y evitar que el peso de una crisis económica termine concentrándose sobre una sola de las partes.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
