Actualmente el mercado de oficinas clase A en Argentina se encuentra en un momento de transformación profunda. Las empresas siguen mostrando interés por mudarse a espacios más modernos, eficientes y sustentables. Sin embargo, la oferta disponible no siempre se encuentra a la altura de estas expectativas.
La brecha entre lo que buscan los usuarios corporativos y lo que efectivamente está disponible se explica por varios factores. Uno de los más relevantes es el envejecimiento del inventario: una porción significativa del stock ya superó los 15 años de antigüedad y muchas unidades presentan limitaciones estructurales, tecnológicas y de mantenimiento.
A esto se suma un ritmo muy bajo de nuevos desarrollos, con escasa incorporación de metros cuadrados en el corto y mediano plazo. Esta combinación tensa la dinámica del mercado y genera oportunidades puntuales, pero también riesgos sistémicos si no se toman medidas correctivas.
El desafío del envejecimiento: un inventario que pierde valor
Actualmente, el 35% del inventario de oficinas clase A tiene más de 15 años. Esto representa un problema estructural para un segmento que compite por atraer empresas con estándares internacionales.
Los inmuebles más antiguos no solo enfrentan el deterioro propio del paso del tiempo, sino que también suelen carecer de las características que hoy prioriza la demanda corporativa: eficiencia energética, espacios colaborativos, flexibilidad de uso, conectividad digital de alto nivel y certificaciones de sostenibilidad.
Este envejecimiento incide directamente en la competitividad de estos edificios, ya que reduce su valor percibido y obliga a los propietarios a aplicar descuentos para poder captar inquilinos.
Antigüedad y valor: una brecha que impacta en los precios de renta
Una de las principales conclusiones del informe de CBRE es la fuerte dispersión de precios en función de la antigüedad del inmueble. Las oficinas construidas antes del año 2000 tienen precios de alquiler que pueden ser hasta un 69,3% más bajos que los de los desarrollos más recientes.
Incluso entre los edificios construidos entre 2010 y 2019 y aquellos entregados en los últimos cinco años, existe una diferencia de renta del 18,8%. Este dato muestra que la edad del inmueble sigue siendo un factor determinante para su valorización, aunque no actúe de forma lineal.
La segmentación del mercado es cada vez más clara. Los edificios nuevos y bien ubicados siguen logrando valores altos, mientras que los antiguos deben resignar ingresos o realizar reformas significativas para sostener su atractivo.
Actividad en movimiento: absorción positiva pero desigual
A pesar de las limitaciones de oferta, el mercado sigue mostrando signos de vida. En los últimos años, el volumen de metros cuadrados transaccionados ha crecido y la absorción neta es positiva. Sin embargo, esta reactivación no es uniforme.
Los edificios más modernos y las ubicaciones más demandadas logran captar el grueso de la actividad. En cambio, los inmuebles obsoletos o mal mantenidos presentan mayores dificultades para ocupar sus espacios.
Este comportamiento segmentado confirma que el mercado no responde exclusivamente a variables macroeconómicas, sino también a cuestiones de calidad del producto. En un entorno desafiante, quienes ofrecen mejores condiciones son los que logran concretar operaciones.
Submercados: zonas consolidadas, oportunidades y alertas
La clasificación de los submercados realizada por CBRE permite entender mejor la geografía actual del sector. Cruzando dos variables —antigüedad del inventario y nivel de vacancia— se identifican al menos tres grandes categorías:
1. Zonas de alta demanda
Se trata de áreas con edificios nuevos y baja vacancia. Un ejemplo típico es el corredor de Avenida del Libertador en la Ciudad de Buenos Aires, donde confluyen accesibilidad, entorno urbano consolidado y oferta premium. Estas zonas sostienen buenos valores de renta y dinamismo en las operaciones.
2. Zonas de oportunidad
Aquí se encuentran submercados con edificios relativamente nuevos, pero altos niveles de vacancia. La existencia de stock moderno desocupado abre espacio para renegociaciones de precios y condiciones. Para empresas flexibles o con necesidades específicas, estas zonas pueden representar una ventaja competitiva.
3. Zonas en declive
Son áreas con inventario envejecido, escasa inversión en mantenimiento y vacancia creciente. En estos casos, el mercado muestra señales de retracción y los propietarios deben aplicar fuertes ajustes para volver a atraer a potenciales inquilinos. Sin inversiones significativas, estos espacios corren el riesgo de quedar fuera del circuito activo.
El “Fly to Quality” como motor del mercado
Una de las tendencias más sólidas del período 2020–2025 es el fenómeno conocido como “Fly to Quality”: la relocalización de empresas hacia oficinas más nuevas, eficientes y con mejores prestaciones.
Casi el 49% de los metros cuadrados alquilados en ese lapso corresponde a desarrollos construidos en los últimos cinco años. Esto confirma que, aun en un contexto incierto, las empresas siguen priorizando calidad sobre cantidad.
Sin embargo, esta tendencia se ha vuelto más cauta. Mientras que entre 2019 y 2020 la ocupación inicial de los nuevos edificios era del 86%, en 2023–2024 ese porcentaje cayó al 19%. Este cambio refleja la prudencia de las empresas frente a la volatilidad económica y la redefinición de las estrategias de ocupación a partir del auge del trabajo remoto.
Impacto del trabajo híbrido: menos superficie, mayor exigencia
La pandemia aceleró una transformación en las formas de trabajo que tiene consecuencias directas en el mercado de oficinas. Muchas empresas adoptaron esquemas híbridos que combinan presencialidad con teletrabajo, reduciendo sus necesidades de superficie sin renunciar a la calidad de los espacios físicos.
Este rediseño implica oficinas más chicas, pero con mayores prestaciones: zonas colaborativas, tecnología integrada, flexibilidad para reconfigurar espacios y ubicación estratégica. La demanda ya no se define tanto por la cantidad de metros cuadrados, sino por el valor que cada metro puede aportar a la operación.
Los edificios que no pueden adaptarse a este nuevo paradigma enfrentan una pérdida de relevancia, mientras que aquellos que se anticipan o se reformulan, encuentran nuevas oportunidades.
Perspectivas: adaptarse o quedar afuera
La situación actual del mercado de oficinas clase A en Argentina ofrece un diagnóstico claro: la demanda existe, pero es cada vez más exigente. La escasa incorporación de nuevos proyectos puede derivar en un escenario de escasez relativa, especialmente en las zonas más buscadas.
En este contexto, los desarrolladores y propietarios tienen un margen de acción concreto: adaptar el inventario existente a los nuevos estándares. La reconversión, el mantenimiento estratégico y la incorporación de tecnología y servicios son caminos posibles para poner en valor edificios que aún conservan potencial.
Del mismo modo, avanzar en certificaciones ambientales, invertir en conectividad, mejorar accesos y ofrecer amenities diferenciales son acciones que pueden inclinar la balanza a favor de un inmueble en competencia.
Un mercado en reconfiguración
El mercado de oficinas clase A en Argentina no está estancado, pero atraviesa un momento de ajuste y redefinición. Las empresas siguen activas y dispuestas a invertir en espacios que acompañen su evolución, pero la oferta debe estar a la altura.
La segmentación del mercado es cada vez más notoria, y la competitividad se define más por la calidad que por la cantidad. Mientras algunos submercados consolidan su liderazgo, otros deben reinventarse para no quedar relegados.
La clave para el futuro estará en la capacidad de anticipar las nuevas demandas, invertir en modernización y ofrecer espacios que no solo alojen oficinas, sino que potencien formas de trabajo más eficientes, colaborativas y sostenibles.
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