El 2025 fue un año de fuerte adaptación para el sector inmobiliario en Misiones, atravesado por cambios normativos, superposición de legislaciones y la necesidad de reordenar prácticas tanto para inquilinos como para propietarios. Así lo analizó la corredora pública inmobiliaria María Bower, quien realizó un balance del mercado tras un período de intensa actividad y ajustes constantes en los contratos de locación.
Desde su experiencia en la administración de viviendas particulares, Bower describió un escenario complejo, condicionado por decisiones tomadas a nivel nacional que tuvieron un impacto directo en el día a día del mercado. “Ha sido un año con bastante movimiento donde han confluido tres legislaciones a nivel nacional, la ley 37.735, la 37.737 y luego el DNU 70/2023, y eso hace una diferencia muy clara en el mercado de contratos de locación”, explicó.
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Según detalló, la convivencia de estos marcos legales generó distorsiones difíciles de comprender para el público en general y obligó a las inmobiliarias formales a redoblar el esfuerzo de asesoramiento y acompañamiento. En ese contexto, destacó que la libertad de pactos introducida por el DNU 70/2023 permitió recuperar el diálogo entre las partes, algo que había quedado prácticamente anulado con las normativas anteriores. “La 37.737 establecía un contrato único de tres años y un índice fijo, mientras que el DNU permitió pactar índices y dialogar, algo que las leyes anteriores prohibían directamente”, señaló.
Más oferta que en 2024, pero con desequilibrios persistentes
Al comparar la situación de 2025 con la del año anterior, Bower remarcó un cambio significativo en la oferta de viviendas en alquiler, luego de un período crítico marcado por la escasez. Sin embargo, aclaró que ese reordenamiento no se dio de manera homogénea en todos los segmentos.
“Hoy nos encontramos con un mercado que tiene una oferta bastante interesante en materia de locaciones de vivienda, pero sigue existiendo un faltante muy fuerte en el mercado estudiantil”, advirtió, en una provincia que continúa recibiendo nuevos residentes. A esa situación se suma el crecimiento poblacional y la llegada de familias desde otras provincias, un fenómeno que, según la profesional, distingue a Misiones del contexto nacional. “Mientras en el país se profundiza la crisis habitacional, Misiones recibe familias de Buenos Aires, Córdoba y otras provincias que deciden instalarse acá para vivir”, indicó.
Contratos desiguales y el impacto económico
Uno de los puntos más sensibles del análisis fue la coexistencia de contratos firmados bajo distintos marcos legales, una situación que genera fuertes disparidades entre inquilinos y dificulta la lectura del mercado. Bower fue contundente al describir el impacto económico de esas diferencias.
“Un alquiler de 100.000 pesos bajo la ley 37.737 hoy estaría pagando alrededor de 473.000 pesos, mientras que con libertad de pactos y el ICL ronda los 366.000; estamos hablando de una diferencia cercana al 30%”, precisó, al explicar por qué se multiplican los reclamos y comparaciones entre contratos que, en la práctica, no son equivalentes.
A este escenario se suma la persistencia de contratos informales y administraciones no autorizadas, que escapan a los controles y terminan perjudicando al mercado formal. “Siguen existiendo contratos ilegales, sin recibos válidos, con aumentos librados al criterio de quien cobra, y eso daña seriamente al mercado”, advirtió.
Inversiones prudentes y un comercio más conservador
En materia de inversiones, el 2025 estuvo marcado por la cautela, especialmente en el segmento comercial. La incertidumbre económica llevó a muchas empresas a postergar decisiones, reducir superficies o sostener estructuras ya existentes. “El mercado comercial se volvió más cauteloso: muchos decidieron quedarse en sus locales madre o achicarse, ya no se ven las grandes apuestas de otros tiempos”, explicó Bower.
No obstante, subrayó que el crecimiento edilicio fue un factor clave para sostener el dinamismo general del sector inmobiliario, incluso en un contexto nacional adverso. “La gran cantidad de metros cuadrados construidos generó trabajo, oferta y movimiento, y eso impactó directamente en el sostenimiento del mercado inmobiliario”, afirmó.
Finalmente, destacó que el diferencial de Misiones radica en su calidad de vida, su movilidad económica y la llegada constante de nuevos proyectos. “Misiones tiene un panorama totalmente diferente al resto del país: crecimiento, inversiones, edificios inteligentes y una provincia que sigue siendo elegida para vivir”, concluyó, al sintetizar un balance que deja atrás un año de adaptación y abre expectativas moderadas para el futuro inmediato.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
