En un contexto de incertidumbre macroeconómica y costos de construcción elevados durante 2023 y 2024, un segmento de desarrolladores inmobiliarios optó por una estrategia contracíclica: la adquisición de terrenos. Esta decisión, que desafió la pausa generalizada del mercado, mafiesta una ventaja competitiva sustancial, especialmente en la incidencia del costo del suelo sobre el valor total del proyecto.
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Un informe de la inmobiliaria Terres, plataforma especializada en la compraventa de tierra para desarrollos, revela que el factor determinante fue la incidencia del suelo. Durante el período mencionado, el valor de los terrenos se ubicó entre el 20% y 25% del costo total del proyecto, una cifra significativamente inferior al rango histórico que oscila entre el 30% y 35%. Esta reducción permitió compensar los altos costos de obra y las proyecciones comerciales aún débiles, liberando un margen financiero clave.
Federico Akerman, titular de Terres, enfatiza que la visión de ciclo completo fue crucial. “Quienes compraron tierra en ese contexto lograron asegurar el principal insumo del negocio a precios de oportunidad, lo que hoy se traduce en estructuras de costos más competitivas frente a desarrolladores que ingresaron más tarde al mercado”, explicó Akerman.
Estrategia Contracíclica: Pilares y Perfil del Inversor
La lógica detrás de esta apuesta se cimentó en tres pilares fundamentales:
- Incidencias históricamente bajas que optimizaban el margen financiero.
- La expectativa de una estabilización gradual de variables macroeconómicas, lo que permitiría una gestión de costos más predecible.
- Un timing de salida proyectado hacia 2026, anticipando un escenario de demanda más robusta y valores del metro cuadrado terminado más estables.
El perfil de los compradores que capitalizaron esta ventana de oportunidad incluyó a desarrolladores con capital propio o inversores, fondos inmobiliarios con horizonte de largo plazo y estudios de arquitectura con perfil desarrollador y respaldo financiero suficiente para sostener proyectos sin depender de preventas inmediatas.
Contrastes de Ciclo y Proyecciones de Mercado
Este escenario contrasta marcadamente con el ciclo 2016-2018, impulsado por el crédito hipotecario masivo, que validó rápidamente la demanda y elevó los valores del suelo, incluso por encima de niveles considerados razonables. El contexto actual, en cambio, premia el análisis técnico, la disciplina financiera y la capacidad de esperar el momento oportuno.
De cara a 2026, el mercado inmobiliario podría experimentar tres efectos derivados de este proceso:
- Una mayor profesionalización en la compra de tierra.
- Ventanas de oportunidad cada vez más cortas para la adquisición de activos estratégicos.
- Una brecha más pronunciada entre desarrolladores con espaldas financieras para operar contracíclicamente y aquellos que dependen de condiciones de mercado ideales para avanzar.
“Se trata de tomar una decisión a la vez. Cuando las variables fundamentales del proyecto cierran y el precio del terreno está por debajo de su valor estructural, la ventana de oportunidad no dura para siempre. Quien espera condiciones perfectas en una proyección de 3 años puede llegar tarde”, concluyó Akerman.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
