El Gobierno nacional avanzó en una nueva flexibilización del mercado de capitales con el objetivo de facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios y ampliar las alternativas de fondeo para el sector. La Comisión Nacional de Valores (CNV) simplificó requisitos aplicables a determinados fideicomisos financieros orientados al real estate, en una medida que busca reducir trabas regulatorias y acelerar el acceso a recursos para proyectos productivos.
La decisión se inscribe en la estrategia oficial de desregulación y de impulso al financiamiento a través del mercado de capitales, en un contexto en el que el crédito bancario tradicional continúa siendo limitado para cubrir toda la demanda del sector. “En línea con la política del Gobierno Nacional seguimos flexibilizando la normativa del mercado de capitales”, señaló el presidente de la CNV, Roberto Silva, al presentar los cambios. Según explicó, el objetivo es “quitar requisitos innecesarios aplicables a fideicomisos financieros que estén destinados a financiar proyectos de real estate a través del mercado de capitales, impulsando así su crecimiento”.
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El cambio central introducido por la CNV consiste en eximir del requisito de identificar a los fiduciantes al momento de constituir programas globales de fideicomisos financieros, siempre que estén destinados al financiamiento de la actividad inmobiliaria o a la cesión de activos vinculados, como hipotecas, créditos hipotecarios, letras hipotecarias u otros instrumentos similares. De este modo, ya no será obligatorio informar desde el inicio quiénes aportan los activos o fondos al fideicomiso.
En términos prácticos, la modificación permite estructurar y lanzar estos vehículos de financiamiento con mayor rapidez. Los fideicomisos podrán salir al mercado sin tener definidos desde el primer momento a todos los fiduciantes, cuya identificación quedará para una etapa posterior, cuando se constituya cada fideicomiso en particular. Según el organismo regulador, esto agiliza las emisiones, reduce costos operativos y se adapta mejor a la dinámica del negocio inmobiliario.
Desde la CNV aclararon que la flexibilización no implica una reducción de los estándares de transparencia ni de la protección al inversor. Por el contrario, remarcaron que se trata de una actualización del marco regulatorio para hacerlo más eficiente y funcional a un sector que requiere estructuras ágiles y financiamiento continuo para sostener su desarrollo.
La medida apunta, además, a canalizar una mayor porción del ahorro disponible hacia proyectos productivos, especialmente del sector inmobiliario. En un escenario en el que el acceso al crédito tradicional sigue siendo acotado, el mercado de capitales aparece como una vía complementaria para sostener el ritmo de la actividad y ampliar las fuentes de financiamiento.
En paralelo, la flexibilización normativa busca ampliar las opciones dentro del mercado de capitales y facilitar la generación de nuevos créditos hipotecarios. A través de esquemas de emisión más simples y frecuentes, los fideicomisos financieros podrían contribuir a sostener el financiamiento de largo plazo y a diversificar las fuentes de fondeo más allá del sistema bancario.
Este enfoque cobra relevancia en un contexto de fuerte crecimiento del crédito hipotecario. Durante 2025, los préstamos para vivienda —incluidos los ajustables por inflación— fueron la línea que más se expandió dentro del sistema de créditos en pesos al sector privado. Según un informe de First Capital Group, al cierre de diciembre el stock total de créditos hipotecarios alcanzó los 6,5 billones de pesos, con un crecimiento interanual nominal del 258,8% y un avance real del 173,9%, cifras muy superiores al promedio del mercado.
Ante este escenario, el debate dentro del sector financiero y inmobiliario pasa por cómo sostener esa expansión sin depender exclusivamente del fondeo bancario. En ese esquema, el mercado de capitales y los fideicomisos financieros aparecen como una herramienta clave para complementar a los bancos, permitir que parte del financiamiento se canalice por fuera del sistema tradicional y dinamizar la generación de nuevos créditos.
Con este tipo de medidas, la CNV busca reforzar el rol del mercado de capitales como una alternativa concreta de financiamiento para la economía real y como un complemento del sistema bancario, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y acompañar el desarrollo de la actividad inmobiliaria en el mediano y largo plazo.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
