Construir “hacia arriba” puede ser una forma eficiente de agregar metros cuadrados útiles, pero también requiere cumplir normativas municipales, contratar profesionales matriculados y asumir costos que en algunos casos superan el valor de comprar una propiedad ya terminada.
El punto de partida para cualquier ampliación es un estudio estructural, indispensable para saber si la casa puede soportar el peso adicional de una segunda planta. Ese análisis, a cargo de un ingeniero civil o arquitecto especializado, examina la resistencia de fundaciones, vigas y losas.
El costo de ese estudio varía según la complejidad del inmueble y su antigüedad, y suele ubicarse entre $150.000 y $300.000 en el mercado actual. En construcciones antiguas, donde los planos pueden no existir o estar incompletos, el análisis puede implicar pruebas adicionales que encarecen el presupuesto.
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Costos de obra: obra tradicional vs. sistemas livianos
Una vez confirmado que la estructura lo permite, el siguiente paso es el proyecto arquitectónico y la ejecución de la obra. El diseño del segundo piso —que abarca la distribución de ambientes, instalaciones y memoria descriptiva— generalmente representa entre el 8% y el 12% del valor total de la obra, y muchos profesionales ofrecen paquetes integrales que incluyen dirección técnica y supervisión de obra.
En cuanto a la construcción en sí, los costos pueden variar ampliamente según el sistema constructivo elegido:
- En obra tradicional (hormigón y ladrillo), el valor de construcción suele situarse entre $450.000/m² y $700.000/m², según la calidad de materiales y terminaciones.
- Si se opta por sistemas más livianos (como steel framing o paneles premoldeados), el rango puede bajar a $350.000/m² a $550.000/m² y los tiempos de obra se reducen.
Para una ampliación promedio de 60 metros cuadrados, estos valores implican un presupuesto total que puede oscilar entre $20.000.000 y $35.000.000, sin contar imprevistos ni mejoras adicionales como terrazas o balcones.
Permisos municipales y burocracia
A los costos de obra hay que sumar los permisos municipales. En la mayoría de las jurisdicciones argentinas, cualquier ampliación que modifique la superficie cubierta de una vivienda requiere un Permiso de Obra Mayor.
Los requisitos habituales incluyen:
- Presentación del proyecto firmado por un profesional matriculado.
- El estudio estructural correspondiente.
- Pago de derechos de construcción ante el municipio.
- En casos específicos, aprobación de organismos adicionales, como si la vivienda está en un área protegida o se intervienen medianeras.
Cabe destacar que estos items pueden modificarse dependiendo de las normativas munipales y provinciales.
Aspectos prácticos y legales
Además de los permisos formales, la convivencia con los vecinos es un factor a considerar: las obras implican ruido, movimiento de materiales y, en ocasiones, andamios que pueden invadir el espacio aéreo lindero. Muchos municipios recomiendan presentar notas de conformidad de los colindantes para evitar conflictos durante la ejecución.
Otro aspecto relevante es la contratación de seguros de responsabilidad civil, que en algunos casos puede ser exigida por el municipio o recomendada por los profesionales y cuyo costo puede ir de $100.000 a $200.000 mensuales durante el tiempo que dure la construcción.
Tiempos de obra y valorización
Los plazos de ejecución dependen del tipo de construcción: en obra húmeda tradicional, una ampliación de tamaño medio puede demandar entre seis y nueve meses, mientras que con sistemas industrializados los tiempos pueden reducirse a tres o cuatro meses.
Más allá de los números, levantar un segundo piso puede incrementar significativamente el valor de la propiedad, sobre todo en barrios donde el precio del metro cuadrado construido está por encima del costo de obra. Sin embargo, este beneficio solo se concreta si la obra se realiza con permisos en regla y bajo supervisión profesional; construir sin habilitación no solo expone al propietario a multas elevadas, sino que también complica futuras operaciones de venta o alquiler, ya que la superficie no declarada no puede incorporarse legalmente al título de propiedad.
Fuente: La Nación
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