Con la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario argentino se reorganiza en base a las disposiciones del Código Civil y Comercial. El nuevo escenario deja atrás normativas específicas y establece un marco general que da lugar a acuerdos más flexibles, pero también incrementa la incertidumbre jurídica, especialmente para los inquilinos. La posibilidad de ser desalojado incluso sin incumplir el pago del alquiler revela una de las caras más complejas de esta nueva etapa.
Desde la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que eliminó la Ley de Alquileres, los contratos de locación de inmuebles en Argentina se rigen exclusivamente por las normas generales del Código Civil y Comercial de la Nación, especialmente entre los artículos 1187 y 1226. Este conjunto de disposiciones regula la relación entre locador (propietario) y locatario (inquilino), sin imponer fórmulas rígidas ni condiciones específicas en cuanto a plazos, monedas, actualizaciones o modalidades contractuales.
El retorno a este marco normativo general busca dinamizar un mercado que había entrado en crisis por las restricciones de la ley anterior. Sin embargo, también ha generado un entorno de mayor vulnerabilidad para los inquilinos, que ahora dependen casi exclusivamente de lo que pacten en el contrato, sin un sistema estandarizado de protección como el que ofrecía la normativa derogada.
En este contexto, uno de los aspectos que más preocupación genera es la posibilidad de desalojos incluso en situaciones donde el inquilino cumple regularmente con el pago del alquiler, un escenario contemplado por la legislación vigente, que permite la finalización anticipada del contrato por motivos distintos al incumplimiento de pago.
Qué dice el Código Civil y Comercial sobre los contratos de locación
Los contratos de alquiler de vivienda están regulados en el Código Civil y Comercial desde el artículo 1187 en adelante. Esta normativa establece que la locación es un contrato mediante el cual una parte (locador) se obliga a entregar el uso y goce de un bien a otra (locatario), quien se compromete a pagar un precio determinado.
El Código permite que las partes acuerden libremente los términos del contrato, incluyendo el plazo (con un mínimo legal de dos años para vivienda), la forma de actualización, el valor del canon, la moneda de pago, los gastos comunes y otras condiciones.
En ausencia de una ley específica como la que rigió entre 2020 y 2023, los contratos pueden redactarse de manera personalizada, lo que abre la puerta tanto a acuerdos equilibrados como a situaciones abusivas. De hecho, uno de los cambios más visibles tras la derogación de la ley fue la proliferación de contratos con actualización trimestral o cuatrimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo cual otorga mayor previsibilidad a los propietarios frente a la inflación.
Desalojos: causas, procedimientos y controversias
Uno de los temas más delicados que regula el Código Civil y Comercial es el de los desalojos, que se encuentran contemplados como una de las formas de terminación del contrato de locación. Si bien el impago del alquiler sigue siendo la causa más habitual de desalojo, la legislación también permite la resolución anticipada del contrato por otros motivos, siempre que estén contemplados en las cláusulas pactadas.
Por ejemplo, el artículo 1204 del Código establece que el locador puede pedir la resolución del contrato si el inquilino le da al inmueble un uso distinto al convenido, si lo deteriora gravemente, si impide su inspección o si lo subarrienda sin autorización. Asimismo, es posible la finalización anticipada del contrato por necesidad personal del inmueble por parte del propietario, como ocurre cuando este desea habitarlo.
Pero la situación que más polémica genera es aquella en la que un contrato tiene una cláusula de rescisión unilateral con preaviso, lo que habilita al locador a finalizar la locación sin necesidad de alegar causa justa, aunque el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones. En estos casos, el contrato puede terminar por voluntad de una de las partes, y si el inquilino no abandona el inmueble en el plazo previsto, puede iniciarse un juicio de desalojo.
Esto significa que un inquilino puede ser desalojado incluso estando al día con el pago del alquiler, si el contrato firmado así lo habilita. Este punto genera controversia porque debilita la estabilidad habitacional del arrendatario, colocándolo en una situación de dependencia absoluta del cumplimiento estricto del contrato.
Juicio de desalojo: cómo funciona y cuáles son los plazos
El juicio de desalojo es el procedimiento judicial que permite recuperar la posesión del inmueble por parte del propietario cuando el inquilino no desocupa voluntariamente el bien al finalizar el contrato o tras una intimación formal.
En el nuevo escenario sin Ley de Alquileres, el juicio de desalojo puede iniciarse por diversas causales: falta de pago, vencimiento del contrato, rescisión anticipada pactada, o cualquier otra cláusula incumplida. En general, el procedimiento requiere una intimación previa por carta documento, otorgando un plazo para la desocupación voluntaria.
Si no hay respuesta, el locador puede presentar la demanda judicial, y dependiendo del fuero y la carga de trabajo de los tribunales, el proceso puede demorar entre dos y seis meses, aunque hay casos en que se extiende aún más. Si la sentencia ordena el desalojo, un oficial de justicia llevará adelante la restitución forzosa del inmueble, pudiendo incluso intervenir la fuerza pública.
En casos donde se comprueba que el inquilino actuó de mala fe o generó daños, también puede exigirse el pago de indemnizaciones. La lentitud del sistema judicial y la falta de una ley específica que proteja a las partes más vulnerables hacen que este tipo de procesos sean fuente de tensiones y conflictos sociales.
Contratos más cortos y cláusulas de rescisión: nuevos riesgos para los inquilinos
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado empezó a registrar una tendencia hacia contratos más breves, incluso por menos de dos años, especialmente en segmentos informales o para alquileres temporarios. Aunque el Código Civil y Comercial establece que el plazo mínimo para contratos de vivienda es de dos años, muchas veces se firman acuerdos por menos tiempo bajo otras figuras legales o con contratos renovables automáticamente.
En paralelo, aumentaron los contratos con cláusulas de rescisión unilateral, que permiten al propietario finalizar el vínculo con preaviso. Si bien en teoría el inquilino también puede rescindir el contrato bajo ciertas condiciones, la asimetría en la relación contractual hace que en la práctica, el riesgo de desalojo recaiga más sobre el arrendatario.
En este contexto, muchos inquilinos se ven obligados a aceptar condiciones desfavorables por necesidad de vivienda, sin contar con herramientas legales claras para defender su estabilidad. La falta de regulación específica relega la protección de derechos a lo que las partes acuerden, en un mercado con notoria desigualdad de poder de negociación.
Mercado informal en expansión: contratos verbales y sin garantías
Otro fenómeno que se agudizó tras la derogación de la ley es la expansión del mercado informal. Muchos contratos se firman sin garantías bancarias ni seguros de caución, e incluso sin registración ante la AFIP. En algunos casos, los acuerdos son verbales o de palabra, lo que complica cualquier reclamo posterior.
Esta informalidad genera múltiples riesgos: desde desalojos sin aviso hasta aumentos arbitrarios, pasando por la imposibilidad de deducir el alquiler en el impuesto a las ganancias o acceder a beneficios del sistema bancario. Además, en este tipo de acuerdos no hay mecanismos claros de resolución de conflictos, y el inquilino queda en total desprotección.
La informalidad también afecta a los propietarios, que no pueden acreditar ingresos ni gozar de ciertas exenciones impositivas, y que además se exponen a inquilinos sin garantías reales. La falta de una ley que formalice las condiciones mínimas para ambas partes termina generando un entorno riesgoso y opaco.
¿Es necesaria una nueva ley de alquileres?
Diversos actores del sector —incluyendo asociaciones de inquilinos, propietarios y profesionales inmobiliarios— coinciden en que la situación actual de liberalización total no es sostenible a largo plazo. Si bien la derogación de la Ley de Alquileres eliminó rigideces perjudiciales, también dejó vacíos normativos que afectan la previsibilidad y la seguridad jurídica.
Una nueva legislación podría establecer condiciones mínimas obligatorias para todos los contratos de vivienda, como duración, mecanismos de actualización razonables, requisitos de garantía, límites a cláusulas de rescisión unilateral y procedimientos de desalojo más ágiles y justos.
El desafío está en lograr un equilibrio que permita dinamizar el mercado sin desproteger a los inquilinos. La vivienda no es solo un bien comercial, sino un derecho fundamental vinculado a la dignidad y la estabilidad familiar. La normativa debería contemplar esta doble dimensión.
Perspectivas para los próximos meses
De cara a lo que resta de 2025, el mercado de alquileres seguirá atravesando un proceso de adaptación a las nuevas reglas. Se espera que los contratos sigan diversificándose en formatos y plazos, y que los conflictos judiciales por desalojos aumenten, sobre todo en zonas urbanas con alta demanda y escasa oferta.
A medida que bajen los índices de inflación, los contratos con ajustes por IPC se volverán más previsibles, pero eso no resolverá los problemas de fondo vinculados a la falta de regulación mínima. Mientras tanto, inquilinos y propietarios deberán negociar en un terreno legal más incierto, donde el equilibrio depende de la buena fe y del asesoramiento legal al momento de firmar.
Para muchos inquilinos, el riesgo de ser desalojados incluso cumpliendo con el pago del alquiler seguirá siendo una amenaza latente. El sistema judicial, sin una ley que modere este tipo de situaciones, carece de herramientas para garantizar una salida equitativa ante disputas contractuales.
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