La Cámara de Diputados de la Nación recibió esta semana un proyecto de ley que busca establecer un marco legal específico para regular la compraventa de inmuebles en pozo, una modalidad cada vez más extendida en Argentina, pero que hasta el momento carece de una normativa clara que proteja a los compradores. El texto fue impulsado por el diputado nacional Oscar Agost Carreño, integrante del bloque Encuentro Federal, y lleva por título “Ley de Protección al Consumidor en Desarrollos Inmobiliarios en Pozo”.
La iniciativa pretende llenar un importante vacío legal en un mercado donde los riesgos, muchas veces invisibles para los consumidores, pueden terminar en situaciones dramáticas: desde retrasos en la entrega hasta directamente el incumplimiento total de las obras, con desarrolladores que utilizan los fondos recaudados para fines distintos al objeto del proyecto. Con esta ley, se busca revertir esta situación a través de exigencias concretas de transparencia, control de destino de fondos, sanciones por demoras, y garantías para el comprador.
Una modalidad sin regulación, cada vez más usada
Comprar una propiedad “en pozo” consiste en invertir en un proyecto que aún no fue construido o que se encuentra en etapas iniciales. Para muchos argentinos, especialmente en contextos de inflación, esta opción representa una oportunidad de canalizar ahorros y resguardar valor, además de acceder a la vivienda propia con cuotas accesibles durante el proceso de obra.
Pero esta práctica también implica grandes riesgos. Al no haber una legislación específica, las relaciones entre compradores y desarrolladores quedan sujetas a contratos particulares que, en muchos casos, son redactados unilateralmente por las empresas, sin una real equivalencia jurídica ni herramientas eficaces de reclamo para los consumidores ante incumplimientos.
«El crecimiento de este modelo sin reglas claras ha generado un escenario propenso a abusos, y lo que es peor, a estafas», afirmó el diputado Agost Carreño al momento de presentar el proyecto. «Hoy, quien decide invertir en una propiedad en pozo queda completamente desprotegido. Esta ley busca ponerle fin a esa situación», agregó.
Qué establece el proyecto: ejes clave de la protección
El corazón del proyecto legislativo es la creación de un régimen de protección para consumidores que adquieren inmuebles en desarrollo, bajo los siguientes pilares:
1. Uso exclusivo de los fondos percibidos
Los desarrolladores estarán obligados a utilizar los fondos recibidos exclusivamente para el proyecto al que corresponden. Esto incluye los costos operativos, materiales, recursos humanos y márgenes de ganancia, pero prohíbe expresamente desviar los fondos a otros emprendimientos del mismo desarrollador o de terceros.
Esta medida apunta a evitar una práctica muy extendida: la financiación cruzada entre proyectos. Es decir, que lo recaudado por un emprendimiento se utilice para cubrir costos de otros, generando una cadena de deuda interna que puede colapsar cuando los fondos no alcanzan.
2. Creación de un Registro Nacional de Desarrolladores Inmobiliarios
El proyecto contempla la creación de un registro obligatorio y gratuito, de inscripción digital, donde deberán anotarse todas las empresas que deseen comercializar inmuebles bajo esta modalidad. La información del registro será pública, y permitirá verificar antecedentes, proyectos en curso y cumplimientos anteriores.
Una de las cláusulas más importantes es que aquellos desarrolladores con demoras significativas en entregas no podrán iniciar nuevas ventas en pozo hasta tanto regularicen la situación. Este mecanismo busca impedir que desarrolladoras con antecedentes de incumplimientos sigan captando fondos de nuevos compradores.
3. Contratación de seguros o fondo de garantía
Cada empresa deberá contratar un seguro de caución o constituir un fondo de garantía equivalente al total de los anticipos recibidos de parte de los compradores. Esto servirá como respaldo en caso de que la obra no se concrete o no se cumplan los plazos establecidos en el contrato.
En caso de incumplimiento, estos seguros permitirán que los consumidores recuperen su dinero, algo que hoy, en la práctica, resulta extremadamente difícil.
4. Publicación de avances y acceso a la información
Las empresas estarán obligadas a publicar avances mensuales del proyecto, con fotografías, informes técnicos y documentación respaldatoria, a través de un sitio web oficial. Esto forma parte del principio de transparencia activa, y permitirá a los compradores monitorear en tiempo real el desarrollo de la obra.
5. Multas por demoras
El proyecto contempla también penalidades económicas por retrasos: si la unidad no es entregada en el plazo acordado, el comprador tendrá derecho a reclamar una multa diaria del 0,1% del valor total del contrato, hasta alcanzar un máximo del 10%. De esta forma, se intenta disuadir las demoras injustificadas y ofrecer un mecanismo concreto de resarcimiento al consumidor.
Una respuesta frente a un problema creciente
El proyecto de ley toma como uno de sus antecedentes más resonantes el caso de Márquez & Asociados Constructora Desarrollista, una empresa con sede en Córdoba que fue declarada en quiebra el 9 de mayo de 2025 por el Juzgado Civil y Comercial de 52° Nominación. La firma enfrentaba múltiples denuncias penales y demandas civiles por incumplimiento en la entrega de viviendas que nunca se construyeron, pese a haber recibido importantes sumas de dinero de los compradores.
Según estimaciones judiciales, más de 4.000 personas fueron afectadas, tanto en Córdoba como en otras provincias. La empresa dejó de pagar sueldos en febrero, acumuló deudas con arquitectos y proveedores, y sus responsables enfrentan acusaciones por fuga de divisas, ya que se detectaron bienes en el exterior, incluyendo propiedades en Miami.
«Se trata de un caso paradigmático del vacío legal que existe», explica la abogada especialista en derecho del consumidor Luciana Perelló, asesora en varias causas contra desarrolladoras. «Los contratos no ofrecen garantías reales, y cuando las empresas incumplen, los damnificados tienen que litigar durante años, muchas veces sin éxito. Este proyecto busca cambiar esa lógica», agrega.
Testimonios: los sueños frustrados de miles de argentinos
Carina Ríos, docente jubilada de 63 años, invirtió los ahorros de toda su vida en una unidad en pozo con la esperanza de mudarse a su propio departamento en Alta Gracia. “Firmé con Márquez & Asociados en 2022. Me dijeron que en 24 meses me entregaban. Pagamos religiosamente cada cuota. Nunca se movió una pala en el terreno”, cuenta con impotencia. Hoy vive alquilando y teme no recuperar nada de lo invertido.
Como Carina, miles de personas se enfrentan a la misma situación. Algunos aún pagan cuotas de viviendas que no existen, otros están endeudados con bancos o familiares. Muchos ni siquiera cuentan con recibos adecuados para iniciar acciones legales. La mayoría, como relata el diputado Carreño, “no son inversores, son trabajadores que buscaban cumplir el sueño de la casa propia”.
Repercusiones del sector: preocupación y cautela
El proyecto no pasó desapercibido entre las cámaras empresarias. Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) aseguraron que “hay elementos positivos” en la propuesta, pero también señalaron “la necesidad de que la reglamentación sea equilibrada y no se traduzca en costos excesivos que paralicen la actividad”.
“Estamos de acuerdo con mejorar la transparencia y proteger al comprador. Pero hay que cuidar que las exigencias no hagan inviable la operatoria de empresas serias que sí cumplen”, sostuvo Gustavo Llambías, vicepresidente de la cámara.
En cambio, para la Asociación de Defensa de Consumidores (ADECUA), la ley “es un avance imprescindible”. Su presidenta, Sandra González, remarcó: “Hace años que denunciamos estas prácticas abusivas. Las familias quedan a la deriva. Este proyecto les da herramientas para defenderse”.
¿Qué falta para que sea ley?
El texto ingresó en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados y cuenta con el respaldo inicial de legisladores de distintas bancadas, aunque deberá atravesar un proceso legislativo que incluirá audiencias con expertos, análisis presupuestarios y debate político.
Se espera que en las próximas semanas se convoque a asociaciones de consumidores, representantes del sector inmobiliario y víctimas de estafas, para enriquecer el debate. Carreño anticipó que buscará “consenso amplio”, y llamó a “no demorar una ley que puede cambiarle la vida a miles de personas”.
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Una deuda pendiente del sistema legal argentino
La compraventa de inmuebles en pozo representa una de las formas más populares de acceso a la vivienda en Argentina. Pero también una de las más riesgosas. Durante años, la falta de legislación específica dejó a los consumidores en la indefensión total frente a desarrolladores inescrupulosos o improvisados.
El proyecto de ley presentado por Oscar Agost Carreño llega en un momento clave: tras varios escándalos que pusieron en evidencia la fragilidad del sistema y cuando el sueño de la casa propia se vuelve cada vez más difícil para amplios sectores de la sociedad.
Será ahora tarea del Congreso, y de la dirigencia política en general, darle tratamiento y convertirlo en una ley que equilibre la balanza y devuelva la confianza en una herramienta de inversión que, bien regulada, puede ser sinónimo de desarrollo urbano y de inclusión habitacional.
