En medio de un contexto político signado por la desregulación económica y el achicamiento del Estado, una nueva iniciativa legislativa pone en el centro del debate al mercado inmobiliario argentino. Se trata del proyecto de ley presentado por el diputado nacional del PRO Alejandro Bongiovanni, denominado “Ley de libertad inmobiliaria”, que propone eliminar la exigencia de título universitario o matrícula profesional para ejercer como corredor inmobiliario en todo el país.
La propuesta busca redefinir las reglas del juego en una de las actividades económicas más sensibles y extendidas en la vida cotidiana de los argentinos: la compraventa y el alquiler de bienes inmuebles. Según sus impulsores, el proyecto se inscribe dentro de una visión liberal que promueve la libertad de mercado, el fin de las trabas burocráticas y la apertura de oportunidades para todos los ciudadanos sin importar su formación académica o pertenencia a colegios profesionales.
Pero lejos de encontrar consenso, la iniciativa provocó un amplio rechazo por parte de instituciones vinculadas al sector inmobiliario, colegios profesionales, cámaras empresarias y especialistas, que advierten sobre los riesgos de la desregulación, el deterioro de la calidad del servicio, la inseguridad jurídica y la posibilidad de que se multipliquen los casos de estafa o mala praxis.
Ejes del proyecto: desregulación total y libertad de ejercicio
La denominada “Ley de libertad inmobiliaria” plantea una transformación de fondo en la actividad de los corredores inmobiliarios. Su punto de partida es la eliminación del requisito de contar con un título universitario o terciario habilitante, como así también de la matrícula profesional emitida por los colegios o consejos correspondientes.
Además, propone:
- Suprimir la obligatoriedad de inscripción en registros o cámaras del sector.
- Permitir que cualquier persona pueda operar como intermediario inmobiliario en todo el país, sin limitaciones geográficas ni jurisdiccionales.
- Eliminar aranceles mínimos o fijos para la comisión por operaciones de compraventa o alquiler.
- Transferir el control del ejercicio de la actividad desde los colegios profesionales al mercado y a la justicia ordinaria.
- Impedir que los colegios puedan sancionar o inhabilitar a quienes ejerzan sin matrícula.
- Establecer que la actividad inmobiliaria sea tratada como un comercio, y no como una profesión regulada.
Como justificación, el proyecto sostiene que el actual sistema genera una “barrera de entrada” artificial para quienes quieren dedicarse al corretaje inmobiliario, y que los colegios profesionales actúan como entes monopólicos que limitan la competencia. También destaca modelos internacionales como el de Estados Unidos, Nueva Zelanda o España como ejemplos donde, según el texto, hay mayor libertad de operación en el mercado.
Críticas del sector: desprotección del consumidor y riesgo de caos operativo
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y otras entidades del rubro, la iniciativa fue recibida con preocupación. Las principales críticas apuntan a los riesgos que implica eliminar requisitos de formación, trazabilidad y control para una actividad que involucra no solo transacciones millonarias, sino también decisiones trascendentales en la vida de las personas, como la compra de su primera vivienda o la inversión de sus ahorros.
Uno de los puntos más cuestionados es la idea de que cualquiera pueda ejercer como corredor sin una formación específica ni mecanismos de control institucional. Según la CIA, esto podría derivar en un aumento exponencial de fraudes, conflictos contractuales, operaciones irregulares y competencia desleal.
También se objeta que la eliminación de las matrículas implicaría que los consumidores pierdan el respaldo de un sistema que hoy permite verificar si un profesional está habilitado, si posee antecedentes, o si fue sancionado por conductas indebidas. Desde la óptica de los detractores, quitar este sistema de control equivale a desproteger al ciudadano común frente a operadores inescrupulosos.
En términos internacionales, la Cámara destaca que en muchos países donde se intentó relajar los requisitos para operar en el sector inmobiliario, las consecuencias fueron negativas. Por ejemplo, en España, durante años se permitió la actividad sin matrícula, lo cual, según los registros, generó un crecimiento descontrolado del mercado, malas prácticas generalizadas y contribuyó al estallido de la burbuja inmobiliaria. En la actualidad, en ese país se avanza en un proceso de re-regulación.
Asimismo, se indica que en Estados Unidos, contrariamente a lo que sugiere el proyecto, se exige una licencia estatal para ejercer como agente inmobiliario, y que el sistema MLS (Multiple Listing Service) garantiza control y trazabilidad de las operaciones. Japón y Alemania, por su parte, nunca desregularon: en ambos países se requiere formación específica, seguros obligatorios y registros formales para operar.
El rol de los colegios profesionales y el debate sobre su función
El proyecto también desata un debate sobre el rol de los colegios profesionales en Argentina. Bongiovanni argumenta que estas instituciones operan como monopolios que restringen la libre competencia, y que su intervención en el mercado resulta innecesaria, ya que si se produce una estafa, el conflicto se resolverá igualmente en la justicia.
Desde los colegios profesionales, en cambio, se sostiene que su rol es central para garantizar estándares mínimos de calidad, proteger al consumidor, sancionar a quienes incumplen y contribuir a la formación y actualización de los profesionales del sector.
El debate no es nuevo: ya en otros sectores como el de la medicina veterinaria o la arquitectura se han registrado tensiones similares entre quienes promueven la desregulación y quienes defienden el sistema colegiado. Sin embargo, en el caso del mercado inmobiliario, el impacto potencial es particularmente alto debido a la magnitud económica del sector y al hecho de que muchas operaciones involucran el patrimonio completo de una familia.
Propuestas alternativas desde el sector profesional
Frente al intento de desregulación total, desde la Cámara Inmobiliaria y otros actores del sector se presentaron propuestas alternativas que apuntan a modernizar el sistema, flexibilizar algunas normas, pero sin eliminar los mecanismos de control ni la profesionalización de la actividad.
Entre las iniciativas destacadas se encuentra:
- La creación de un Registro Nacional de libre jurisdicción para unificar los criterios de habilitación en todo el país.
- La implementación de un sistema MLS nacional que permita mayor transparencia y colaboración entre operadores.
- La legalización de la figura del agente inmobiliario auxiliar, que podría trabajar bajo supervisión de un corredor matriculado.
- La habilitación para que los agentes auxiliares operen como monotributistas, lo cual facilitaría su inclusión en el sistema formal sin exigir una carrera completa o colegiación inmediata.
Estas propuestas buscan equilibrar la necesidad de abrir el mercado y adaptarse a las nuevas dinámicas (como el uso de redes sociales, influencers y plataformas digitales) con la responsabilidad de cuidar al consumidor, asegurar operaciones legítimas y evitar conflictos legales.
Implicancias para los consumidores y el mercado
Uno de los aspectos centrales del debate gira en torno al impacto que la desregulación podría tener sobre los consumidores. La compraventa de una propiedad, como hecho económico, jurídico y emocional, implica una gran complejidad. Requiere conocimiento de normativas urbanas, registrales, fiscales, contractuales y de mercado.
Sin capacitación ni supervisión, muchos operadores podrían cometer errores graves, desde omitir deudas ocultas hasta vender propiedades con documentación irregular o sin título perfecto. Para quienes advierten sobre los riesgos del proyecto, permitir que cualquiera ejerza sin controles equivale a exponer al ciudadano a operaciones que pueden comprometer su estabilidad financiera y emocional.
También se menciona la posibilidad de que aumenten los conflictos legales, las estafas inmobiliarias y la informalidad. En un país con altos índices de litigiosidad y deficiencias estructurales en el acceso a la justicia, estos riesgos adquieren especial relevancia.
Un debate ideológico y económico de fondo
La discusión en torno a la “Ley de libertad inmobiliaria” no solo refleja diferencias sobre cómo debe regularse un sector específico de la economía. También pone en evidencia dos visiones enfrentadas sobre el rol del Estado, el alcance de la libertad individual y el tipo de sociedad que se busca construir.
Desde el punto de vista de sus impulsores, la iniciativa se enmarca en un proceso más amplio de liberalización económica, que incluye la reducción del Estado, la eliminación de regulaciones y la promoción de la competencia como motor del desarrollo. En ese esquema, la figura del profesional intermediario es vista más como un obstáculo que como un resguardo.
Por el contrario, desde el campo de los críticos, se sostiene que desregular no es sinónimo de modernizar, sino de desproteger. Y que en una economía atravesada por desigualdades, asimetrías de información y falta de mecanismos eficaces de control, el Estado debe seguir garantizando estándares mínimos de calidad y transparencia.
Próximos pasos y escenario legislativo
El proyecto presentado por el diputado Bongiovanni deberá ahora transitar el proceso legislativo correspondiente, que incluye su análisis en comisiones y la eventual discusión en el recinto. Dada la magnitud del cambio que propone, se espera que el debate genere intervenciones de múltiples sectores, incluyendo colegios profesionales, cámaras empresarias, asociaciones de consumidores, especialistas en derecho inmobiliario y legisladores de distintas bancadas.
La magnitud del rechazo expresado desde entidades clave del sector sugiere que la aprobación del proyecto en su formato actual será difícil. Sin embargo, no se descarta que el debate derive en reformas parciales o en la actualización de ciertas normativas, especialmente en lo que refiere al ejercicio de la actividad en entornos digitales, nuevas formas de intermediación y figuras laborales flexibles.
Mientras tanto, el mercado observa con atención los movimientos legislativos. Lo que está en juego no es solo una ley, sino la arquitectura institucional del sector inmobiliario, las reglas de juego para miles de profesionales, y sobre todo, los derechos y garantías de millones de personas que cada año buscan alquilar, comprar o vender un techo en la Argentina.
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