El mercado inmobiliario de Misiones atraviesa una etapa marcada por condicionantes económicos nacionales y dinámicas locales particulares. En un contexto de caída del poder adquisitivo, menor acceso a créditos hipotecarios y cautela por parte de inversores y compradores, la actividad encuentra tensiones y ajustes, mientras la capital provincial mantiene su rol protagónico en materia de construcción y atracción de inversiones.
El corredor inmobiliario Pablo Daviña analizó la situación del sector y trazó un diagnóstico apoyado en tendencias recientes, expectativas macroeconómicas y comportamientos del público comprador. Según sostuvo, el panorama actual está directamente atravesado por la economía nacional, con efectos visibles en la capacidad adquisitiva de los ciudadanos y en el dinamismo general del sector.
“El sector inmobiliario no es ajeno a cómo está la economía en general”, expresó al describir un escenario en el que la baja del crédito hipotecario y la caída salarial frenan operaciones y limitan el acceso a soluciones habitacionales a través de financiamiento bancario. Este fenómeno, que se replica en distintas partes del país, adquiere en Misiones características particulares, con una demanda atenta, una oferta que continúa creciendo y una capital provincial que sostiene su atractivo.
El crédito hipotecario, una herramienta lejana para la mayoría
Una de las claves del análisis realizado por Daviña se centra en el crédito hipotecario. Según explicó, el acceso a este instrumento financiero resulta limitado para amplios sectores de la población. Provincias como Buenos Aires o Córdoba registraron durante el año pasado una mayor dinámica crediticia, pero Misiones, en contraste, tuvo una captación sensiblemente menor.
El especialista explicó que alcanzar las condiciones necesarias para convertirse en sujeto de crédito supone hoy un desafío considerable. “El estándar salarial que se necesita para ser sujeto de crédito hipotecario es muy alto. Hoy una persona tiene que tener ingresos superiores a los 2 millones y medio de pesos mensuales para calificar, y aun así los bancos nunca te dan el 100% del valor, por lo que hay que contar con una base de ahorro previa”, detalló.
Este umbral de ingresos se convierte en una barrera concreta para buena parte de la población. A ello se suma que, aun cumpliendo con los requisitos, el financiamiento nunca cubre la totalidad del valor de la propiedad, lo que obliga a disponer de ahorros previos significativos. En consecuencia, quienes no se encuentran dentro de ese segmento quedan relegados de la posibilidad de acceder a una unidad mediante crédito.
La consecuencia directa es una menor demanda efectiva. Con salarios que no acompañan costos y una economía que aún no logra consolidar una reactivación sostenida, el mercado misionero evidencia una depuración, donde la conveniencia y la planificación financiera se vuelven determinantes para concretar operaciones.
La relación entre oferta, demanda y precios
La brecha entre salarios y financiamiento, combinada con una oferta creciente, configura un escenario donde los precios empiezan a ajustarse. “Si la demanda es acotada y la oferta es grande, los precios van a tender a acomodarse. El mercado necesita encontrar su punto de equilibrio”, afirmó Daviña.
Este proceso, que suele verse en momentos de reacomodamiento económico, tiende a depurar la oferta y a ordenar expectativas. En un entorno donde la disponibilidad de pesos es menor y el consumo se retrae, los valores dejan de sostenerse en la especulación y pasan a responder más directamente al comportamiento real del público comprador.
En este sentido, el corredor remarcó que el retiro de pesos de la plaza y la baja del consumo ayudan a evitar incrementos artificiales en los valores inmobiliarios. “Hoy, si subís los precios, no vendés. Entonces el mercado empieza a regirse más por la demanda real que por la especulación”, subrayó.
Percepciones sobre el crédito UVA y la incidencia del dólar
A la hora de analizar el comportamiento de quienes evalúan financiar una compra, la incertidumbre económica y cambiaria se presenta como un factor central. “La gente no sabe qué puede pasar con el dólar o con la inflación, y teme que el crédito se encarezca”, explicó Daviña al referirse a la desconfianza existente en torno a los créditos ajustados por UVA.
Según describió, ese temor se asienta en la volatilidad cambiaria y en la percepción de que una eventual suba del dólar podría impactar en las cuotas o en el valor final del crédito. No obstante, señaló una referencia regional: “Lo sano sería que el dólar no impacte directamente en los precios, como ocurre en Brasil”.
En su visión, una tendencia a la baja sostenida de la inflación podría revitalizar el mercado crediticio y brindar mayor certidumbre tanto a compradores como a propietarios. “El hecho de que la inflación baje y se mantenga es lo mejor que nos puede pasar como economía. No va a ser a corto plazo, pero si se sostiene, puede traer equilibrio”, sostuvo.
Posadas, motor del desarrollo inmobiliario en Misiones
Dentro del panorama provincial, Posadas continúa posicionándose como el centro de mayor dinamismo en materia inmobiliaria. “La capital tuvo una planificación urbana hace unos 20 años que permitió definir zonas para construir en altura y otras para urbanizaciones de baja densidad. Eso generó un desarrollo equilibrado”, explicó Daviña.
La capital provincial se mantiene como el epicentro de las inversiones, impulsada por su rol administrativo, la oferta educativa y la consolidación de espacios emblemáticos como la costanera. Para el corredor, la ciudad combina planificación, identidad urbana y atractivos que la diferencian.
A ello se suma el comportamiento de un público que sigue apostando por la compra de departamentos, ya sea como inversión o como apoyo familiar a estudiantes que llegan desde el interior provincial. “Posadas lidera por su condición de capital, por el atractivo de su costanera y porque tener una unidad aquí sigue siendo un valor agregado para cualquier misionero: muchos compran departamentos para sus hijos que vienen a estudiar o para alquilar en forma temporal”, apuntó.
Si bien tras la pandemia se registró una expansión de loteos en diversos puntos de la provincia, esa dinámica se moderó con el paso del tiempo, y hoy la construcción en altura concentra el mayor interés entre desarrolladores e inversores.
Valores y nuevas tendencias en el mercado local
En materia de precios, Daviña detalló que en zonas premium como el cuarto tramo de la costanera posadeña el metro cuadrado terminado ronda los 2.000 dólares. Se trata de un valor que refleja tanto el atractivo de la zona como la calidad y características de los proyectos que allí se desarrollan.
En paralelo, surgió un segmento vinculado a las unidades pequeñas destinadas a estudiantes, impulsado por la oferta universitaria de la ciudad y el flujo de jóvenes del interior. En ese sentido, señaló que “un monoambiente equipado para estudiantes puede encontrarse desde 190 mil pesos mensuales de alquiler”, lo que constituye una referencia relevante dentro del mercado locativo posadeño.
En el área céntrica, además, se evidencia un recambio urbano. “Hay muchas casas antiguas que se ponen a la venta porque los propietarios fallecieron o las familias se mudaron. Esas propiedades, con terrenos grandes, son muy buscadas por los desarrolladores para construir edificios”, sostuvo. Este proceso acompaña la tendencia de densificación en zonas estratégicas y la renovación edilicia en áreas consolidadas.
Construcción en altura y grandes proyectos
La continuidad de las normas urbanísticas que permiten construir edificios en altura sobre corredores principales es valorada por los desarrolladores y representa un factor clave en la proyección de nuevas inversiones. Daviña citó el caso de un emprendimiento emblemático: “Es una inversión nacional de unos 30 millones de dólares, y que se haya elegido a Posadas para desarrollarlo es una gran noticia. Habla de confianza en nuestra plaza”, afirmó en referencia a un edificio de 29 pisos en el cruce de Saenz Peña y Rioja.
Este tipo de proyectos funciona como un indicador del interés inversor y consolida a la capital como un polo de desarrollo inmobiliario dentro de la región, con impactos potenciales en el empleo, la demanda de servicios y el posicionamiento urbano.
Ciclo educativo y estacionalidad en la demanda
Finalmente, Daviña destacó que hacia fin de año se registra un movimiento particular asociado al inicio del calendario académico. “En noviembre muchos padres buscan departamentos chicos para sus hijos que vienen a estudiar. Esa sigue siendo una de las principales fuentes de movimiento del mercado local”, señaló.
Este comportamiento reafirma la importancia del segmento estudiantil dentro del mercado inmobiliario de Posadas y refleja una dinámica que, aunque acotada temporalmente, aporta volumen de operaciones y sostiene la actividad local en un momento del año donde otros factores suelen desacelerarse.
Un mercado en transición
El panorama trazado por Pablo Daviña permite comprender que el mercado inmobiliario misionero transita un momento de ajuste y redefinición, condicionado por variables macroeconómicas, cambios en los comportamientos de compra y transformaciones urbanas. La baja disponibilidad de crédito hipotecario y la caída salarial actúan como frenos, mientras Posadas consolida su lugar como destino privilegiado para inversiones, particularmente en proyectos en altura y unidades destinadas a estudiantes.
La expectativa puesta en una inflación descendente y en una mayor estabilidad económica podría marcar el camino hacia una recomposición gradual. En tanto, el mercado busca su equilibrio entre una oferta diversificada, una demanda selectiva y un flujo inversor que, aunque más prudente, continúa viendo en la capital de Misiones un espacio de oportunidades.
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